Đánh giá kỹ yếu tố đầu cơ để có chính sách phù hợp

Thị trường mất cân đối lớn

Tại tọa đàm giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” diễn ra sáng 20.7, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Khôi khái quát, từ 2015 đến 2023 là giai đoạn triển khai thực hiện các Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đã giúp thị trường có nhiều yếu tố tích cực, hầu như các sản phẩm và giao dịch đều tăng.

Tuy vậy, thị trường bất động sản đã bộc lộ nhiều vấn đề. Cụ thể, về vốn, giai đoạn 2016 - 2022, doanh nghiệp, nhà đầu tư thiếu vốn trầm trọng, thể hiện ở 3 yếu tố. Một là, vốn FDI dù tăng trở lại (giai đoạn 2014 - 2017) song không theo kỳ vọng của nhà đầu tư lĩnh vực bất động sản. Hai là, về tín dụng, hàng loạt dự án vay đến thời kỳ quá hạn phải trả. Ba là, giai đoạn này nhiều dự án phải chuyển nhượng từ nhà đầu tư yếu sang nhà đầu tư có điều kiện hơn. Như vậy, doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, nên khi Chính phủ siết lại đã gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Dù vậy, Chủ tịch VNREA nhấn mạnh, việc siết lại này nhằm để thị trường an toàn, bền vững, phát triển lành mạnh hơn.

Cũng trong giai đoạn giám sát, phân khúc bất động sản biến động phức tạp. Nếu như năm 2016, nhà ở trung bình, giá rẻ (nhà ở xã hội) bùng nổ mạnh thì bước sang 2017 - 2022, phân khúc này thiếu trầm trọng do thiếu cơ chế, chính sách khuyến khích nhà đầu tư. Trái ngược với nhà ở xã hội, phân khúc nhà ở cao cấp quay trở lại và giá tăng chóng mặt trong giai đoạn 2016 - 2021; đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng phát triển mạnh trong năm 2017 dù yếu tố pháp lý chưa đủ, sau đó dần chậm lại vào năm 2018 - 2019. Thị trường có sự mất cân đối lớn giữa các phân khúc, tồn kho chủ yếu ở phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu hụt trầm trọng ở phân khúc nhà ở xã hội…

Trong bối cảnh đó, đại diện doanh nghiệp cho rằng, việc Chính phủ và các bộ, ngành đã tập trung ban hành nhiều cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong năm 2023, như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp… đã thực sự tạo tác động tích cực cho toàn thị trường. Nhờ đó, từ quý III.2023 trở đi, tín hiệu triển khai phân khúc nhà ở xã hội bắt đầu mạnh mẽ hơn.

Đáng chú ý, chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm nay, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại với tổng quy mô giá trị 35.000 tỷ đồng, đứng thứ hai sau hệ thống ngân hàng, chiếm khoảng 25% tổng giá trị phát hành của thị trường, nhờ đó, các doanh nghiệp đang dần gượng dậy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu thông tin.

Quan trọng hơn, theo đại diện doanh nghiệp từ cuối năm 2023, Quốc hội thông qua một loạt luật quan trọng gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành đầu năm nay, với nhiều điểm mới, ưu việt, sẽ còn tác động mạnh mẽ tới thị trường trong thời gian tới.

Sớm ban hành các nghị định hướng dẫn

Đánh giá cao việc Quốc hội lần đầu tiên giám sát chuyên đề về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội, các đại biểu tham dự tọa đàm tin tưởng, điều này chắc chắn sẽ giúp thúc đẩy thị trường phát triển, cùng với việc từ 1.8 tới, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách, thị trường bất động sản có 3 yếu tố cấu thành là cung, cầu và trung gian. Do đó, việc giám sát chuyên đề cần xét đến cả 3 yếu tố này.

Đại biểu Hoàng Văn Cường lưu ý, hiện nay, có nhiều dự án nhà ở được xây dựng rồi bỏ hoang. Theo nguyên lý, khi cung thừa cầu thì giá phải giảm, nhưng thực tế giá không giảm cho thấy cầu vẫn cao. Như vậy, cầu ở đây là yếu tố đầu cơ. Do đó, việc giám sát phải khảo sát, đánh giá kỹ yếu tố đầu cơ để khuyến nghị chính sách phù hợp.

Việc có những khu nhà ở xây dựng lên rồi bỏ hoang còn có nguyên nhân khác từ việc không đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ. Muốn có đủ điều kiện dịch vụ đòi hỏi phải tập trung quy mô dân số đủ lớn. Do vậy, cần có quy định khi quy hoạch đô thị, quy hoạch dự án nhà ở phải tập trung dân số để tạo đồng bộ về hạ tầng, về dịch vụ xã hội.

Với yếu tố trung gian thị trường (môi giới), đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị, cần có quy định pháp lý để có yếu tố trung gian đúng nghĩa. Trên thế giới quy định trung gian không được phép tham gia bên mua hoặc bên bán, và phải có trách nhiệm với hệ thống thông tin của mình. Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cho thấy, có tình trạng trung gian gây nhũng nhiễu, lũng đoạn thị trường. “Mong rằng qua đợt giám sát lần này, Quốc hội sẽ có nghị quyết cho thí điểm xây dựng cơ chế quản lý hoạt động của trung gian thị trường đúng nghĩa tại một số thành phố lớn”, đại biểu đề xuất.

Đối với nhà ở xã hội, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, đối tượng người lao động có thu nhập thấp, đặc điểm thời gian làm việc thường trên 8 giờ/ngày, họ thường chọn chỗ ở gần chỗ làm để tiện di chuyển. Vì vậy, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội cần ở gần khu vực trung tâm để họ dễ tiếp cận.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh Phạm Minh Mẫn đề xuất, trong Luật Quy hoạch không nêu cụ thể là phải xác định vị trí, diện tích nhà ở xã hội trong quy hoạch; trong khi Luật Nhà ở năm 2023 yêu cầu phải xác định rõ. Do vậy, cần bảo đảm thống nhất giữa hai luật này để thuận lợi trong triển khai phát triển nhà ở xã hội. Đối với quy định dự án nhà ở thương mại bố trí 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, thủ tục cần đơn giản, thuận tiện cho chủ đầu tư thực hiện, bởi nếu không, họ sẽ chọn phương án nộp tiền thay vì xây nhà ở xã hội, khi đó sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở xã hội trong khi nhu cầu vẫn rất lớn.

Chủ tịch VNREA đề nghị, để thị trường bất động sản và phân khúc nhà ở xã hội phát triển, các bộ, ngành cần sớm hoàn thiện nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai; ban hành nghị định đấu thầu dự án có sử dụng đất theo hướng đơn giản. Với nhà ở xã hội, cần sửa đổi quy trình thủ tục theo hướng rút gọn về thời gian; có hướng dẫn thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội hoặc mô hình tài chính phù hợp.

Đối với chính quyền các địa phương, cần xây dựng các cơ chế chính sách phù hợp với địa phương; rà soát quy hoạch sử dụng đất đồng bộ với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để kịp thông qua tại kỳ họp HĐND vào cuối năm nay, tạo điều kiện triển khai ngay từ năm tới.