Quy định cụ thể các giải pháp điều tiết thị trường bất động sản

Theo Báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, về điều tiết thị trường bất động sản, một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể nội dung chính sách và các giải pháp về điều tiết thị trường bất động sản tại dự thảo Luật. Một số ý kiến cho rằng công cụ quan trọng nhất để điều tiết thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chiến lược nhà ở, cấp phép thực hiện dự án bất động sản với trục thời gian phù hợp, bảo đảm nguồn cung hợp lý ra thị trường trong một giai đoạn.

Tiếp thu ý kiến này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉnh lý toàn diện Mục 1 Chương IX dự thảo Luật về điều tiết thị trường bất động sản, làm rõ nội hàm các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề mất cân đối của thị trường bất động sản, thể hiện vai trò của Nhà nước là phải dẫn dắt thị trường tập trung vào các nội dung, vấn đề trọng tâm, trọng điểm huyết mạch, cốt lõi có tính nguyên tắc, quy luật của thị trường, gồm: quy định nguyên tắc trong điều tiết thị trường bất động sản (Điều 76); quy định các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như đất đai, nhà ở, đầu tư, thuế, tín dụng (Điều 77); quy định thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản (Điều 78).

Tán thành cao việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã bổ sung Mục 1 Chương IX về điều tiết thị trường, ĐBQH Trịnh Xuân An (Đồng Nai) nêu vấn đề, hiện nay trên thị trường bất động sản có sự chênh lệch giữa các phân khúc, tất cả đều do công tác điều tiết và định hướng thị trường chưa tốt. Quy định tại hai Điều 76 và 77 đã hướng tới mục tiêu rất tốt, đó là phải có sự điều tiết của Nhà nước nhằm bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Tuy nhiên, điều tiết như thế nào cho hợp lý để Nhà nước không can thiệp vào thị trường và phải rành mạch được giữa điều tiết và can thiệp là câu hỏi mà đại biểu đặt ra.

Theo Điều 76, dự thảo Luật, về nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản, cụ thể tại khoản 2 quy định: Nhà nước chủ động tăng cường điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội, nhưng phải bảo đảm các yếu tố sau đây: tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân; tôn trọng tối đa các quy luật thị trường… Quy định như dự thảo Luật là chưa phù hợp và chưa rõ ràng, bởi thế nào là "diễn biến phức tạp" và thế nào là "ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội" - đại biểu Trịnh Xuân An nói.

Cũng theo đại biểu, tuy có nhiều biện pháp thực hiện điều tiết thị trường được quy định tại Điều 77, nhưng trong số đó có những biện pháp điều chỉnh dự án, quy mô, số lượng dự án bất động sản... - đây không phải biện pháp "điều tiết" mà là "can thiệp" vào dự án bất động sản. Do đó, cần rà soát lại các quy định về điều tiết thị trường nhằm tránh hiện tượng can thiệp vào thị trường. “Có khi thực hiện mục tiêu điều tiết mà ta lại can thiệp thô bạo thì sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp”, đại biểu Trịnh Xuân An thẳng thắn.

Góp ý với quy định tại Điều 8, dự thảo Luật, về các hành vi bị cấm, ĐBQH Trình Lam Sinh (An Giang) đề nghị, cơ quan soạn thảo bổ sung quy định về hành vi bị cấm là hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Tán thành với ý kiến này, đại biểu Trịnh Xuân An chỉ rõ, hành vi thao túng trong thị trường bất động sản nguy hiểm không kém gì với hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Điều 211, Bộ luật Hình sự đã quy định về hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hiện nay, hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản có thể diễn ra rất tinh vi, dẫn đến tình trạng "bong bóng" bất động sản và "giá trên trời" so với giá thực tế. Hành vi này phải bị cấm trong Luật, đặc biệt phải có quy định rất cụ thể để loại trừ. Thực tế cho thấy, hành vi thao túng thị trường bất động sản được thực hiện không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc mà còn có việc dùng giá của dự án này để kích giá cho dự án khác và tạo nên mặt bằng giá rất cao. Vì thế, phải có một điều quy định cấm hành vi thao túng, làm giá trong thị trường bất động sản.

Quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là dự luật rất quan trọng đối với việc thực hiện các nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có phát triển thị trường bất động sản, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức. Khẳng định điều này, ĐBQH Nguyễn Mạnh Cường (Quảng Bình) đề nghị, các quy định trong dự thảo Luật cần chặt chẽ, tránh sơ hở, và phải đáp ứng yêu cầu phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này. Cũng theo đại biểu, tại khoản 6, Điều 7, dự thảo Luật quy định: Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Cho rằng, đối với giao dịch bất động sản, Nhà nước cần thực hiện chính sách bắt buộc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường đề nghị cần sửa lại nội dung quy định này để bảo đảm thực hiện mục tiêu phòng, chống tham nhũng, tiêu cực của Đảng và Nhà nước ta.

Điều 6, dự thảo Luật quy định về công khai, minh bạch thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh. Đây cũng là quy định quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các tổ chức, cá nhân cũng như phòng, chống tham nhũng, tiêu cực. Song, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường nhận thấy, quy định này còn có một số bất cập. Đơn cử, theo dự thảo Luật, thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bao gồm doanh nghiệp và cá nhân không phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, Điều 6 dự thảo Luật mới quy định về trách nhiệm, hình thức, nội dung công khai thông tin của doanh nghiệp mà không quy định đối với cá nhân kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, Điều 8, dự thảo Luật lại nghiêm cấm hành vi không công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh đối với tất cả các chủ thể kinh doanh bất động sản.

Tương tự, điểm d, khoản 3, Điều 6, dự thảo Luật quy định phải công khai văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở, công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú hình thành trong tương lai, đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Tuy nhiên, theo Điều 5, dự thảo Luật, thì công trình hình thành trong tương lai còn nhiều loại khác, như phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, thương mại, dịch vụ... Và theo Điều 24, dự thảo Luật, thì các loại nhà ở, công trình này đều phải có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tại sao đối với những loại công trình này thì lại không phải công khai văn bản xác nhận đủ điều kiện của cơ quan nhà nước? Đặt câu hỏi này, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường đề nghị xem xét lại có cần thiết quy định việc xác nhận đủ điều kiện của cơ quan nhà nước nữa hay không, còn nếu đã quy định thì phải rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước một cách cụ thể và chặt chẽ.