Tòa án nhân dân (TAND) TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành bản án dân sự phúc thẩm (số 28/2024/DS-PT) về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Yêu cầu trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Theo đó, tòa phúc thẩm bác toàn bộ kháng cáo của bị đơn (bên bán nhà đất - PV).

Tòa sơ thẩm từng tuyên nguyên đơn thắng kiện

Nguyên đơn trong vụ việc là ông Nguyễn Thanh Sơn (SN 1965, ngụ quận 5, TP. Hồ Chí Minh); Bị đơn là ông Lê Văn Phước (SN 1960) và bà Lê Thị Kim Dung (SN 1967, cùng ngụ xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, TP. Hồ Chí Minh).

Theo nội dung bản án, tháng 6.2009, thông qua môi giới, ông Sơn biết được ông Phước và bà Dung muốn chuyển nhượng nhà đất tại thửa đất số 150 (diện tích hơn 2.004m2), thửa đất số 73 (diện tích 416,6m2) cùng tờ bản đồ số 1 và thửa đất số 417 (diện tích 250m2) tờ bản đồ số 12 (trích lục năm 2005) tọa lạc tại xã Bà Điểm.

Ông Sơn biết mảnh đất trên đã được bà Dung và ông Phước thế chấp tại ngân hàng và 2 bất động sản (ngoài ra còn có 4 bất động sản của các chủ sở hữu khác) để đảm bảo cho khoản vay 12 tỷ đồng của Công ty TNHH Sản xuất và thương mại Tân Tạo Thế Kỷ (Công ty Tân Tạo Thế Kỷ).

Hai bất động sản là tài sản mà ông Phước và bà Dung thế chấp là 2 thửa đất số 417, tờ bản đồ số 12 trích lục 2005) diện tích 250m2 và thửa đất số 150, tờ bản đồ số 1, diện tích hơn 2004m2. Ông Phước, bà Dung, Công ty Tân Tạo Thế Kỷ và ngân hàng ký 2 hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) số 148/2008/HĐ, số công chứng 18319 và hợp đồng số 149/2008/HĐ số công chứng 18320 cùng ngày 18.9.2008 tại Phòng Công chứng số 5.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, ông Phước muốn chuyển nhượng 3 thửa đất số 150, 73, 417 nên ông Phước, bà Dung và Công ty Tân Tạo Thế Kỷ thống nhất để ông Sơn trả cho BIDV 13 tỷ đồng (bao gồm gốc và lãi) để giải chấp 6 bất động sản. Trong đó có thửa đất số 150, 417 của vợ chồng ông Phước. Ông Sơn đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất 150, 417 và 73 của ông Phước và bà Dung với giá 6 tỷ đồng.

Ngày 29.6.2009, ông Sơn chuyển số tiền 13 tỷ đồng vào tài khoản của Công ty Tân Tạo Thể Kỷ tại BIDV. Ngày 30.6.2009, Công ty Tân Tạo Thế Kỷ đã dùng số tiền này để tất toán khoản vay của đơn vị tại BIDV. Cùng ngày, BIDV phát thông báo giải chấp và bàn giao toàn bộ tài sản thế chấp trong đó có 2 giấy chứng nhận cho ông Phước, bà Dung.

Tháng 7.2009, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hóc Môn đã xóa đăng ký thế chấp.

Ngày 24.7.2009, ông Phước và bà Dung ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 150, 73 và 417 cho ông Sơn tại Phòng Công chứng số 2. Ông Phước và bà Dung đã giao bản chính 2 giấy chứng nhận và các giấy tờ tài liệu khác liên quan cho ông Sơn. Tháng 10.2009, ông Sơn đã hoàn thành nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ; Ông Phước đã nộp thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, ông Phước, bà Dung và ông Sơn đã thực hiện xong chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, 2 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 24.7.2009 có hiệu lực pháp luật.

Gần 10 năm sau, ông Phước và bà Dung yêu cầu tuyên vô hiệu 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đã hết thời hiệu tranh chấp hợp đồng theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2005 (này là điều 429 Bộ luật Dân sự 2015). Do đó, ông Sơn không đồng ý toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Phước và bà Dung. Ông Sơn khởi kiện yêu cầu công nhận hai hợp đồng ngày 24.7.2009 có hiệu lực pháp luật…

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 276/2023/DS-ST ngày 22.6.2023, TAND huyện Hóc Môn công nhận hai hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký giữa ông Sơn với ông Phước, bà Dung tại Phòng Công chứng số 2 là có hiệu lực pháp luật; Buộc ông Phước, bà Dung và những người đang sinh sống trên đất có nghĩa vụ giao cho Sơn quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 150, diện tích hơn 2004m2, thửa đất số 73, diện tích 416,6m2 (cùng tờ bản đồ số 1) và thửa đất số 417, diện tích 250m2, tờ bản đồ số 12 (TL 2005) tọa lạc tại xã Bà Điểm (Hóc Môn) và toàn bộ tài sản gắn liền với đất ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Tòa phúc thẩm tiếp tục tuyên hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật

Ông Phước, bà Dung đã kháng cáo toàn bộ bản án sở thẩm trên, yêu cầu sửa bản án dân sự sơ thẩm của TAND huyện Hóc Môn; Yêu cầu chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Phước bà Dung.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện của ông Phước, bà Dung còn bổ sung yêu cầu kháng cáo, đề nghị hội đồng xét xử xem xét 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vì đã hết thời hiệu khởi kiện.

Hội đồng xét xử phiên phúc thẩm nhận định: 2 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên về hình thức được lập thành văn bản và được công chứng nên phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 689 của Bộ luật Dân sự 2005.

HĐXX đã tuyên không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông Phước bà Dung; Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Sơ đối với ông Phước và bà Dung: Cụ thể là công nhận 2 hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng nói trên có hiệu lực pháp luật.

Buộc ông Phước, bà Dung và những người đang sinh sống trên đất có nghĩa vụ giao cho Sơn quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 150, diện tích hơn 1.978,7m2m2, thửa đất số 73, diện tích 416,6m2 (cùng tờ bản đồ số 1) và thửa đất số 417, diện tích 250m2, tờ bản đồ số 12 (TL 2005) tọa lạc tại xã Bà Điểm (Hóc Môn) và toàn bộ tài sản gắn liền với đất ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Ông Sơn được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ đối với các khu đất trên và toàn bộ tài sản gắn liền với đất.