Theo chuyên gia luật Nguyễn Văn Đỉnh, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không cần tách bạch, trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính - đấu giá, đấu thầu); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự - tự gom đất) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.
Tách bạch sẽ nảy sinh bất cập
Điểm a khoản 1 Điều 126 Dự thảo quy định “Sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Điểm c khoản 1 Điều 128 Dự thảo quy định trường hợp “Thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn”.
Không cần tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất
Điểm h, điểm i Khoản 2 Điều 78 Dự thảo quy định “Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở”, “Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở”. Đối chiếu với quy định trên có thể thấy, chế định thu hồi đất đã được thu hẹp và dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn không còn mặc nhiên thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Tương tự, điểm a khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 78 Dự thảo quy định “Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” thuộc trường hợp thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Dự thảo đã đưa ra 2 phương thức độc lập, riêng rẽ để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn. Theo đó: nếu quỹ đất thực hiện Dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở): Nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu. Nếu quỹ đất thực hiện Dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở): Nhà nước không được thu hồi đất, nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh giới dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Như vậy, Dự thảo đã tách bạch dự án nhà ở nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất; dự án nào mà Nhà nước được thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu. Tuy vậy, theo chuyên gia luật Nguyễn Văn Đỉnh, việc cố gắng tách bạch, phân định rõ ràng được quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Điểm c khoản 1 Điều 128 Dự thảo vô hình trung sẽ làm nảy sinh bất cập.
Cụ thể, đối với khu vực có mức độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở của người dân lớn và cần thiết phải thực hiện các Dự án nhà ở. Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước khảo sát và dự kiến lập một Dự án nhà ở nhưng trong ranh giới dự án có một vài căn nhà hiện hữu (có đất ở), dù đất ở chỉ chiếm 0,01% diện tích đất toàn dự án thì Nhà nước không được thu hồi đất mà phải trông chờ nhà đầu tư thỏa thuận với người dân để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án. Hoặc nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không đạt được 100% diện tích, Nhà nước cũng không thể can thiệp để thu hồi đất và triển khai dự án.
Đất ở và đất khác chưa đáp ứng yêu cầu
Cũng về việc tách bạch, phân định, theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh: chính sách “đất ở và đất khác” được quy định tại Luật số 03/2022/QH15 và Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu doanh nghiệp A tự thỏa thuận để “gom” được 100ha đất mà không có mét vuông đất ở nào thì không thể triển khai dự án trên diện tích 100ha dù đã phù hợp quy hoạch. Để đối phó, doanh nghiệp A tất yếu sẽ nảy sinh ý định “mua gom” thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở. Nếu thành công, mua được căn nhà chỉ cần 30m2 thì doanh nghiệp A lại được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích 100ha+30m2; bởi nhà đầu tư chỉ cần có một tỷ lệ đất ở, có thể 1% hoặc thấp hơn, thì đều có thể được chấp thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Với trường hợp nêu trên, chỉ có cá nhân B có căn nhà 30m2 bỗng dưng hưởng lợi bởi có thể đòi giá cao “trên trời” khi biết doanh nghiệp A phải mua với giá cao. Như vậy, chính sách “đất ở và đất khác” theo Dự thảo chưa đáp ứng yêu cầu. Trong khi đó, yêu cầu đặt ra với một chính sách pháp luật là khuyến khích đối tượng chịu tác động tuân thủ tích cực, những người tuân thủ với thái độ tích cực đó sẽ thụ hưởng trực tiếp giá trị chính sách mang lại.
Từ thực tế trên, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng: dự thảo không cần tách bạch, trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính - tham gia đấu giá, đấu thầu); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự - tự gom đất) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.
