Trước khi vợ chồng bà Thanh làm hợp đồng viết tay bán hơn 7.400m2 đất nông nghiệp cho ông Thái để thanh toán khoản tiền lãi, bà Thanh đã thuế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, giao dịch này vẫn được tòa sơ thẩm công nhận dẫn đến việc người dân phải kháng cáo lên cấp tòa phúc thẩm.
Từ vay tiền trả lãi đến hợp đồng mua bán đất
Theo phản ánh của vợ chồng bà Phạm Thị Thanh và ông Nguyễn Văn Quyển (thị trấn Mỹ An, huyện Tháp Mười, tỉnh Đồng Tháp), năm 2007, bà Thanh mượn của bà Lê Thị Mỹ Lệ số tiền 747 triệu đồng để xây dựng nhà máy gỗ, lãi suất 3%/tháng. Tuy nhiên, việc làm ăn của bà Thanh khó khăn nhưng bà vẫn đóng lãi cho bà Lệ.
Năm 2012, bà Thanh không còn khả năng đóng lãi nên bà Lệ yêu cầu làm giấy mua bán thửa đất 1803, rộng 7.470m2 (tại khóm 3, thị trấn Mỹ An, huyện Tháp Mười) với ông Lê Hoàng Thái (con trai bà Lệ) để tạm dừng việc đóng lãi, giữ nguyên nợ gốc số tiền 747 triệu đồng. Thời điểm này, thửa đất trên bà Thanh đã cầm cố tại ngân hàng.
Sáu đó, hợp đồng mua bán đất viết tay được thực hiện vào ngày 15.2.2012. Khi thực hiện bán thửa đất 1803, bà Lệ và ông Thái đều biết thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng PG Bank Đồng Tháp.
Sau khi làm hợp đồng bán thửa đất, bà Thanh vẫn là người quản lý thửa đất, hàng năm cho thuê với giá 12 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, đến năm 2014, số tiền cho thuê đất này, ông Thái lấy để trừ vào số tiền lãi trước đây bà Thanh còn nợ.
Năm 2016, khoản nợ của bà bị ngân hàng chuyển qua nợ xấu (có thửa đất 1803) và thông báo sẽ phát mãi tài sản. Lúc này, vợ chồng bà Thanh đến gặp bà Lệ, ông Thái, đề nghị đến ngân hàng giải chấp thửa đất 1803 rồi bà Thanh làm thủ tục sang tên, tuy nhiên, bà Lệ, ông Thái không đồng ý.
Sau đó, vợ chồng bà Thanh bán được khối tải sản đang thế chấp tại ngân hàng cho bà Phụng, trong đó bao gồm thửa đất 1803. Bà Phụng đã thực hiện thủ tục đăng ký đất đai sang tên bà.
Lúc này, bà Phụng yêu cầu bà Thanh giao đất để canh tác, bà Thanh và bà Lệ thương lượng với bà Phụng cho kéo dài thêm 2 năm, vì ông Thái đã ký hợp đồng cho ông Phạm Văn Khoái thuê, giá 12 triệu đồng/năm. Đến năm 2019, ông Thái hết thời hạn cho ông Khoái thuê đất nên ông Khoái trực tiếp trả tiền thuê đất cho bà Phụng; bà Phụng có làm giấy nhận tiền thuê đất của ông Khoái.
Sau đó, giữa các bên xảy ra tranh chấp nên ông Thái kiện bà Thanh ra tòa. Ông Thái yêu cầu TAND huyện Tháp Mười xem xét, giải quyết công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất giữa ông và vợ chồng bà Thanh lập vào 15.02.2012 là có hiệu lực pháp luật; hủy 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Phụng đứng tên.
Vợ chồng bà Thanh khẳng định: “Việc thực hiện hợp đồng mua bán đất với ông Thái thực chất là thế chấp để làm tin cho ông Thái chứ ông Thái không đưa tiền cho vợ chồng tôi. Và ông Thái cũng biết rõ tài sản này vợ chồng tôi đang thế chấp tại ngân hàng từ năm 2010”.
Chờ bản án phúc thẩm công tâm, khách quan
Liên quan đến việc mua bán đất giữa bà Thanh và ông Thái, bà Lệ cho rằng, ông Thái và bà Thanh thỏa thuận giá, ông Thái đưa tiền cho bà Thanh để trả số tiền 747 triệu đồng cho bà, hiện còn nợ 53 triệu đồng. Bà Lệ cho rằng, việc bà Thanh nói ông Thái mua đất không đưa tiền là không chính xác.
Đại diện cho ông Thái trình bày, tại thời điểm chuyển nhượng, bà Thanh nói với ông Thái, giấy tờ đất đang thế chấp ở ngân hàng; khi nào giải chấp xong sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho ông Thái. Tuy nhiên, sau khi bà Thanh giải chấp với ngân hàng xong, bà Thanh bán thửa đất cho bà Phụng là không đúng với cam kết trước đó.
Ngân hàng PG Bank Đồng Tháp – nơi nhận thế chấp thửa đất 1803 của vợ chồng bà Thanh, bày tỏ quan điểm: “Thời điểm bà Thanh lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Thái, bà Thanh không thông báo cho ngân hàng và thực hiện giao dịch khi chưa có sự đồng ý của ngân hàng là vi phạm khoản 4, Điều 348 Bộ luật Dân sự năm 2005. Căn cứ vào Điều 127, Điều 128, Bộ luật Dân sự 2005, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 1803 giữa vợ chồng bà Thanh và ông Thái là vô hiệu”.
Liên quan vụ tranh chấp này, ngày 27.11.2023, TAND huyện Tháp Mười đưa vụ án ra xét xử. Căn cứ vào lời trình bày của bị đơn, nguyên đơn, người có nghĩa vụ liên quan trong vụ án, TAND huyện Tháp Mười áp dụng Điều 129 Bộ Luật dân sự 2005 ban hành Bản án số 215/2023/DS-ST, công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất 15.02.2012 (viết tay) được ký kết giữa vợ chồng bà Thanh và Lê Hoàng Thái có hiệu lực pháp luật.
Gia đình bà Thanh cho rằng bản án tuyên không đúng bản chất vụ việc; nội dung hợp đồng mua bán đất giữa bà và ông Thái là hợp đồng giả cách và vi phạm điều cấm trong Bộ Luật dân sự 2005. Hiện gia đình bà Thanh đã kháng cáo lên tòa phúc thẩm.
Luật sư Lê Văn Lợi - Trưởng chi nhánh Văn phòng luật sư Phạm Minh Tấn - Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Tháp cho rằng: “Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ bà Phạm Thị Thanh cung cấp, có thể thấy thời điểm ngày 15.02.2012 khi vợ chồng bà Thanh ký hợp đồng mua bán đất (viết tay) với ông Lê Hoàng Thái tại thửa đất số 1803, lúc này thửa đất đang được thế chấp tại ngân hàng vào ngày 10.11.2010 Điều này được ông Thái thừa nhận tại Biên bản ghi lời khai ông Thái vào các ngày 16.8.2020 (bút lục 237), ngày 7.10.2020 (bút lục 235).
Do đó, hợp đồng mua bán đất viết tay ngày 15.02.2012 có nội dung trái luật, vi phạm điều cấm của pháp luật. Cụ thể, khi tài sản đang đăng ký thế chấp thì không được quyền mua bán, chuyển nhượng, tặng cho người khác, căn cứ tại khoản 4 Điều 320 Bộ Luật dân sự 2015 (khoản 4 Điều 348 Bộ luật Dân sự 2005) quy định Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản: “Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp...".
"TAND huyện Tháp Mười áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự để công nhận hiệu lực hợp đồng mua bán đất viết tay là chưa phù hợp với quy định pháp luật. Bởi, Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định chỉ áp dụng đối với hợp đồng sai về hình thức, chứ không áp dụng đối với hợp đồng có nội dung vi phạm điều cấm của Luật”, luật sư Lê Văn Lợi nhận định.
Cơ quan chủ quản: Văn phòng Quốc hội
