Bài 2: Thiệt đơn, thiệt kép khi bị thu hồi đất

Mang tính chủ quan, ẩn chứa rủi ro

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, bảng giá đất và quy trình định giá đất chưa phù hợp với thực tế và còn thiếu chặt chẽ. Chính vì thế, khi bị thu hồi đất, người bị thu hồi đất thiệt đơn thiệt kép. Đơn cử, Khoản 3, Điều 114 không yêu cầu bắt buộc phải thuê dịch vụ tư vấn giá đất độc lập và không quy định thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, mọi thẩm quyền cao nhất vẫn trao cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Vì vậy mà giá đất do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định vẫn mang tính chủ quan, thiếu phù hợp thị trường và chứa đựng nhiều rủi ro tham nhũng.

Trong khi đó, những quy định của Luật Đất đai chưa tạo được cơ chế phân bố lại và chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng lên khi phát triển hạ tầng mang lại. Việc này một mặt dẫn đến tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong quá trình định giá đất, phê duyệt dự án, chi phí phát triển hạ tầng quá cao, mặt khác tạo mâu thuẫn lợi ích giữa những người có đất bị thu hồi với chủ đầu tư và Nhà nước.

Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển Cộng đồng nông thôn (CCRD) Phan Văn Ngọc nêu ví dụ, Điểm a, Khoản 3, Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được cơ quan có thẩm quyền ban hành cùng một ngày. Quy định này tạo ra khoảng trống pháp luật khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không có quyết định thu hồi đất và không cập nhật được giá đất khi quá trình bồi thường chậm trễ, kéo dài.

Chẳng hạn, để thực hiện Dự án chợ huyện Hưng Hà tại thị trấn Hưng Hà, huyện Hưng Hà, tỉnh Thái Bình, UBND huyện đã thực hiện thu hồi 926,8m2 đất nông nghiệp với giá 45.000 đồng/m2. Trong khi thực tế theo giá thị trường, đất ở khu vực này đang có giá lên đến hàng chục triệu đồng/m2. Đây chỉ là một trong rất nhiều dự án thu hồi đất mà giá đền bù không phản ánh được giá trị đất theo thị trường. 

Anh Nguyễn Thanh Tùng, Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội cho hay, khu tôi sống giá đất đền bù khoảng 22 triệu đồng/m2, trong khi giá đất biệt thự giao dịch tại khu vực liền kề lên tới 350 triệu/m2, đất ở của người dân trong khu vực không chỗ nào dưới 80 triệu/m2 dù có ví trí không thuận tiện giao thông. “Nhà nước bố trí tái định cư ở chung cư Xuân Đỉnh, tính giá 16 triệu đồng một m2, vị trí xấu hơn, nhà xây chất lượng thấp. Như vậy, giá đất đổi được 1,3 giá khu chung cư xã hội hóa, làm người dân thiệt hại lớn. Đó cũng là lý do khiến người dân không đồng ý với thỏa thuận đền bù, dẫn đến gần 20 năm chưa giải phóng được mặt bằng khu vực này”.

Không bảo đảm bù đắp chi phí

Thực tế cho thấy, các nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất là đảm bảo bù đắp chi phí người bị thu hồi đất phải bỏ ra để thay thế thửa đất bị thu hồi bằng thửa đất tương đương, trong trường hợp địa phương không bố trí được quỹ đất đền bù phù hợp do thị trường đất đai không ổn định vì còn thiếu minh bạch và giá đất chịu nhiều tác động của nạn đầu cơ “thổi giá”.

Thực tế, không hiếm UBND có tâm lý lo ngại bảng giá cao sẽ khó thu hút đầu tư, tăng nguồn ngân sách do phát sinh kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng nên thường định hướng duyệt giá thấp hơn giá thị trường. Một số tỉnh còn ban hành quy định giá đất cụ thể để bồi thường không được cao hơn bảng giá đất (theo hệ số điều chỉnh K hàng năm) tức bằng “giá đất hàng năm nhân hệ số K”. Có tỉnh quy định nếu giá cụ thể phục vụ bồi thường cao hơn giá bảng giá nhân hệ số K thì phải trình lên Hội đồng thẩm định cấp tỉnh, thấp hơn thì thuộc hội đồng cấp huyện. Từ đó dẫn tới cơ quan tham mưu, tư vấn định giá đất cố gò ép giá thấp để dễ làm, tiện, nhanh thông qua cấp huyện mà không phải trình lên cấp tỉnh.

Anh Chu Đức Hòa, thôn 1 Hải Phong, xã Kỳ Lợi, huyện Kỳ Anh, Hà Tĩnh – nơi thực hiện Dự án Nhà máy Nhiệt điện Vũng Áng II, cho hay: “tổng số tiền đền bù xong toàn bộ đất ở, đất vườn được khoảng hơn 900 triệu, nếu mua đất ở khu vực tái định cư theo giá thị trường thì sẽ không còn tiền làm nhà, ổn định cuộc sống. Giá nộp tiền sử dụng đất tái định cư cao gấp 5-6 lần so với giá đất Nhà nước thu hồi thì người dân không đảm bảo an cư nơi ở mới được”.

Chia sẻ của anh Hoà không phải là cá biệt, bởi hầu hết các dự án khi thu hồi đất thì đều nhận được sự chưa đồng tình của người bị thu hồi đất. Bà Lê Thị Hải, thôn Hòa Bình, xã Lâm Trung Thủy, huyện Đức Thọ, Hà Tĩnh cho hay, khi nhận được 92 triệu đồng tiền đền bù cho 566m2 mà tôi không biết xoay xở thế nào thì, giá đấu giá khởi điểm cho 160 m2 thuộc dự án – trên đất thu hồi của gia đình tôi là 3,5 đồng”. Còn ở dự án Khu dân cư tại xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, Long An đơn giá bồi thường chỉ có 580.000 đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế tại địa phương. Thực tế là, đất đền bù, tái định cư đều do địa phương quy định song nhiều trường hợp tiền bồi thường đất nông nghiệp không đủ để mua diện tích đất nông nghiệp tương tự; tiền đền bù đất ở không đủ để tìm mảnh đất ở tương đương hoặc không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư.