Với câu hỏi này, Luật sư Nguyễn Văn Điệp (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) tư vấn như sau:
Theo quy định của pháp luật, bạn phải chờ thêm 4 năm nữa họ mới được làm thủ tục sang tên bởi theo quy định tại Khoản 4, Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội chỉ được giao dịch bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm, kể từ ngày thanh toán toàn bộ tiền thuê mua, tiền mua nhà ở xã hội.
Cụ thể, người mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ một số trường hợp người thuê mua, mua nhà ở xã hội vẫn có quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm thanh toán tiền mua nhà. Tuy nhiên, bên mua, bên thuê mua nhà chỉ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước.
Nếu bạn là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì bạn vẫn có quyền mua (nhận chuyển nhượng) lại căn hộ đó theo quy định mà không phải đợi thời hạn 5 năm kể trên.
Theo điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 thì mua bán nhà ở bắt buộc phải ký hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, nếu bạn không thuộc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội ở trên thì có điểm hạn chế là: “người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua.” Trong khoảng thời gian này, chủ nhà muốn bán và có người có nhu cầu mua, nhưng lại không được phép giao dịch theo quy định ở trên. Bởi vậy, mới dần hình thành nên những giao dịch mua bán nhà ở xã hội bằng giấy tờ tay, hoặc lập vi bằng vì không đủ điều kiện để công chứng.
Việc bạn muốn mua lại nhà ở xã hội của người khác bằng hình thức lập vi bằng thì bạn là người mua lại nhà ở xã hội có thể gặp nhiều rủi ro về sau bởi hình thức lập vi bằng cũng không phải là hình thức hợp pháp của giao dịch đối với tài sản là nhà ở. Vi bằng thường được lập để ghi nhận về sự kiện, hành vi của các bên như giao nhận hồ sơ, giao nhận tiền hoặc các sự kiện, hành vi khác được các bên xác lập, không có giá trị ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật
Theo đó, tất cả những trường hợp người mua nhà ở xã hội sau một thời gian ngắn mà tiến hành chuyển nhượng nhà ở xã hội để thu lời là lách luật mua nhà ở xã hội, không phù hợp với quy định của pháp luật. Những trường hợp lách luật, bán nhà ở xã hội mà không đúng quy định sẽ phải nhận “trái đắng” theo Khoản 6, Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.
Cụ thể: “Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Đồng thời, lúc này bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh/thành phố nơi có nhà ở xã hội được phép tổ chức cưỡng chế để thu hồi”.
Nhiều hành vi mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng không đúng mục đích đã bị các cơ quan chức năng phát hiện như: mua bán, cho ở nhờ, cho thuê lại hoặc không sử dụng, thậm chí tại một số dự án, hàng trăm căn hộ không có người sử dụng, dù đã được bán. Nếu phát hiện trường hợp sai phạm, vi phạm quy định của pháp luật thì sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán, thu hồi lại căn hộ. Do đó, mọi giao dịch nhà ở xã hội trong 5 năm đầu tiên đều là vô hiệu về mặt pháp lý.
Như vậy, khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội, cả bên mua và bên bán phải tìm hiểu kỹ về các điều kiện chuyển nhượng. Bởi lẽ, khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng mua bán nhà ở xã hội giữa hai bên đều bị coi là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Lúc này, bên bán nhà phải trả lại tiền cho bên mua và nhận lại nhà.
