Nhận diện rõ hơn quan hệ giữa hai thị trường bất động sản và tài chính

Bày tỏ đồng tình với Báo cáo của Chính phủ về KT-XH, Phó Bí thư Thường trực Thành ủy, Chủ tịch UBND TP, Trưởng đoàn ĐBQH TP Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi khẳng định, các quyết sách của Quốc hội, Chính phủ trong phòng, chống dịch và phục hồi, phát triển kinh tế đã mang lại những kết quả rất tốt, cần được phân tích, tiếp tục phát huy để đạt được kết quả đồng bộ hơn.

Từ tình hình chung và thực tiễn ở TP Hồ Chí Minh, đại biểu Phan Văn Mãi nhận thấy có vấn đề nổi lên liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và thị trường tài chính, đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

"Tôi rất đồng tình Chính phủ đang thực hiện những biện pháp mạnh mẽ để chấn chỉnh và lành mạnh hóa hai thị trường này. Tuy nhiên, cần nhận diện rõ hơn những động thái, nhất là mối quan hệ bên trong giữa hai thị trường bất động sản và thị trường tài chính thông qua các công cụ tài chính, tín dụng...". Với cách nhìn vấn đề như vậy, đại biểu Phan Văn Mãi đề nghị, cần nhận diện rõ: Thị trường tài chính và thị trường bất động sản nước ta là hai mặt của một vấn đề, vừa là động lực phát triển vừa tồn tại nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

Đối với thị trường tài chính, theo đại biểu Phan Văn Mãi, trước hết cần khẳng định, về tổng thể việc xây dựng thị trường này ở nước ta cho đến nay là thành công; và việc thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu vẫn là chủ trương đúng. Thời gian qua, thị trường tài chính Việt Nam có sự phát triển mạnh mẽ trên cả hai thị trường chính là tiền tệ và vốn, đáng lưu ý là cả hai thị trường đều đang ngày càng thu hẹp sự mất cân đối. Thị trường chứng khoán đã chia sẻ một phần quan trọng nguồn tín dụng trung và dài hạn mà trước đây hệ thống ngân hàng thương mại phải đảm nhiệm. Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường chứng khoán chủ yếu dựa vào cá nhân, trong khi các tổ chức đầu tư chuyên nghiệp chiếm thiểu số. Kinh doanh “lướt sóng” áp đảo các giao dịch hàng ngày, nên nhiều mã chứng khoán không phản ánh tình trạng kinh doanh của doanh nghiệp đó. Tình trạng “thổi giá” trên thị trường chứng khoán giống như tình trạng “thổi giá” trên thị trường bất động sản.

Đối với thị trường bất động sản, đại biểu Phan Văn Mãi nêu rõ, chúng ta không phủ nhận vai trò tích cực của các nhà đầu tư bất động sản, nhất là trong 20 năm qua. Nhờ đó đã làm thay đổi bộ mặt nhiều đô thị theo hướng hiện đại, xây dựng nhiều sản phẩm du lịch - bất động sản, nâng tầm nhiều địa phương thành các điểm du lịch có tầm cỡ khu vực và quốc tế; cung cấp một lượng lớn nhà ở cho quá trình đô thị hóa và tăng dân cư đô thị; đóng góp quan trọng cho nguồn thu ngân sách… Tuy nhiên, "loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp khả năng chi trả vẫn còn chiếm tỷ trọng thấp", đại biểu Phan Văn Mãi thẳng thắn.

Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ bất động sản và thao túng thị trường tài chính thời gian qua đã làm cho giá cả bất động sản vượt xa giá trị thực của nó, làm ảnh hưởng tâm lý chung của đại đa số người dân, nhất là những gia đình có khó khăn về nhà ở.

Do đó, để lành mạnh hóa và thúc đẩy sự phát triển thị trường tài chính bền vững, đại biểu Phan Văn Mãi đề nghị, cần có những giải pháp đồng bộ để lành mạnh hóa thị trường bất động sản và kiểm soát các kênh liên thông giữa hai thị trường này. Bởi hiện nay, một lượng lớn nguồn vốn đầu cơ bất động sản từ nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại thông qua các dạng cho vay và biến tướng của trái phiếu doanh nghiệp.

Từ thực tiễn nêu trên, đại biểu Phan Văn Mãi kiến nghị, về lâu dài, đối với thị trường bất động sản, Nhà nước cần sử dụng hai công cụ rất quan trọng là: quy hoạch sử dụng đất và tài chính (thuế bất động sản, phí) để dẫn dắt và kiểm soát đầu cơ; chống đầu cơ bất động sản, thao túng thị trường. "Hiện chúng ta thực hiện chưa tốt hai công cụ này", đại biểu Phan Văn Mãi nói.

Cùng với đó, Chính phủ cần ban hành cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê nhằm tạo thêm nguồn cung về nhà ở giá phù hợp, góp phần điều chỉnh cơ cấu căn hộ đáp ứng nhu cầu của thị trường, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường bất động sản. Đồng thời, bố trí vốn cho Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014, cho các doanh nghiệp vay để đầu tư phát triển nhà ở xã hội cũng như người dân có thể vay vốn để tạo lập nhà ở. Kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng cho vay, hạn chế các trường hợp sử dụng không đúng mục đích từ việc huy động trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Đối với thị trường tài chính, đại biểu Phan Văn Mãi đề nghị, cần nghiên cứu mô hình giám sát thị trường phù hợp; khuyến khích phát triển các định chế đầu tư; xây dựng chính sách và cơ chế vận hành nhằm huy động các loại quỹ bảo hiểm tham gia thị trường vốn; tăng tỷ trọng huy động vốn trung, dài hạn thông qua thị trường vốn; giảm dần chức năng cung cấp vốn trung, dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại.

Còn trước mắt, đại biểu Phan Văn Mãi đề nghị, cần tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn về thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản để vừa tăng cung cho thị trường, vừa giúp kích thích tăng trưởng kinh tế ngay trong năm 2022. Cụ thể, Chính phủ cần có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản để các địa phương triển khai thực hiện, gồm các bước liên quan như chấp thuận chủ trương đầu tư; duyệt quy hoạch; giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; cấp Giấy phép xây dựng. Hiện nay do hệ thống các quy định pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ (pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, quy hoạch, tài chính, thuế…) dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án.

Chính sách tài chính và tín dụng phải hướng đến mục tiêu sàng lọc những doanh nghiệp bất động sản yếu kém, tạo điều kiện cho những doanh nghiệp làm ăn bài bản phát triển. Do đó, cần tiếp tục chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước và kiểm soát lãi suất trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Chấn chỉnh thị trường trái phiếu, nhưng vẫn phải tiếp tục thúc đẩy phát triển, tạo thêm kênh đầu tư cho người dân có tiền nhàn rỗi, ngoài gửi tiết kiệm ở ngân hàng thương mại, đại biểu Phan Văn Mãi kiến nghị.