Đến thời điểm này, dự luật đã được chỉnh lý, hoàn thiện nhiều nội dung, được giới chuyên gia đánh giá cao. Tuy nhiên, vẫn còn một số nội dung còn ý kiến khác nhau đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, chọn lựa phương án phù hợp nhất. 

Tỷ lệ đặt cọc tương đương 2% giá bán, cho thuê mua đã phù hợp?

Trên cơ sở tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ Năm, Quốc hội Khóa XV, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã phối hợp với Bộ Xây dựng tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Với dự thảo Luật được chỉnh lý, hoàn thiện một bước này, các chuyên gia và đại diện một số tỉnh, thành phố đều đánh giá cao, tán thành với các điều chỉnh về công chứng, chứng thực hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản…

Tuy nhiên, quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai còn có nhiều ý kiến khác nhau. Theo dự thảo Luật mới nhất, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có giấy phép xây dựng, hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình (đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng). Số tiền đặt cọc không vượt quá 2% giá bán, cho thuê mua. Tỷ lệ giới hạn 2% này được lựa chọn căn cứ trên mức phí bảo lãnh trung bình cũng là 2% và nhằm mục đích kiểm soát việc đặt cọc chỉ để thăm dò thị trường, không phải huy động vốn.

Đồng tình với quy định tại dự thảo Luật, chuyên gia pháp lý của Công ty Vinhomes Nguyễn Thị Thu Hằng cho rằng, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có giấy phép xây dựng sẽ giúp bảo đảm quyền lợi cho người mua. Tuy nhiên, vị chuyên gia đề nghị, thời điểm chủ đầu tư được nhận cọc nên là thời điểm có thiết kế cơ sở và được giao đất, vì về mặt pháp lý khi thiết kế cơ sở được thẩm định thì đã xác định mỗi dự án chung cư có bao nhiêu căn hộ, cũng như diện tích của mỗi căn hộ. Hơn nữa, sau giai đoạn này, chủ đầu tư sẽ cần thực hiện nhiều hoạt động khác như lập thiết kế kỹ thuật hay thiết kế thi công tùy theo điều kiện của từng loại dự án, cũng như xin cấp phép xây dựng, khởi công thi công, huy động vốn… Trong khi đó, khoảng thời gian từ khi xin phép xây dựng đến thực hiện huy động vốn là không đáng kể, khiến việc thu tiền đặt cọc nhà ở không có ý nghĩa nhiều.

Về số tiền đặt cọc được quy định trong dự thảo Luật, bà Nguyễn Thị Thu Hằng cho rằng, tỷ lệ giới hạn đặt cọc 2% trên thực tế không có ý nghĩa với chủ đầu tư và khách hàng. Bởi, với tình hình lên xuống của thị trường hiện nay, chủ đầu tư hay khách hàng đều có thể “bong cọc” nếu số tiền đặt cọc chỉ không quá 2% giá bán, cho thuê mua. Do vậy, nên để chủ đầu tư và khách hàng căn cứ theo tình hình thị trường sẽ tự thỏa thuận số tiền đặt cọc hợp lý với cả hai bên. Nếu như vẫn cần kiểm soát hoạt động này thì số tiền đặt cọc nên tương đương 50% khối lượng tiền đầu tiên trao cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán (15% giá bán, cho thuê mua). Nếu quy định như dự thảo Luật thì gần như không có ý nghĩa trong thực tế.

Tuy nhiên, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, với việc chỉnh sửa theo hướng chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch là không cần thiết. Bởi, nếu đã thực hiện đến bước này thì rất ít xảy ra rủi ro khi thực hiện hợp đồng và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, trong khi dự án chưa được hình thành, việc xác định tỷ lệ cọc 2% là phù hợp để tránh lợi dụng huy động vốn, nếu sau này dự án không triển khai được thì sẽ dẫn đến tranh chấp. Việc đặt cọc này chỉ có ý nghĩa để khuyến khích chủ đầu tư trong việc xác định được thị trường, xác định được khách hàng ban đầu.

Còn nhiều vướng mắc về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở

Điều 26 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất quy định, bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở. 5% giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà. Tuy nhiên, quy định này được cho là còn nhiều vướng mắc.

Theo chuyên gia pháp lý của Công ty Vinhomes, với quy định như Điều 26 của dự thảo Luật thì để được cấp sổ cho khách hàng phụ thuộc chủ đầu tư sẽ gửi thông báo và khách hàng sẽ nộp hồ sơ. Tuy nhiên, trong trường hợp khách hàng không nộp hồ sơ, không kí giấy tờ thì chủ đầu tư sẽ không thể nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận cho khách, khi đó 5% giá trị hợp đồng còn lại sẽ bị treo ở đó.

Với trường hợp thứ hai, khi chủ đầu tư đã ra sổ rồi nhưng khách hàng cũng không có nhu cầu lấy, sổ vẫn nằm ở chủ đầu tư, thì 5% giá trị hợp đồng cũng vẫn bị treo, chủ đầu tư không làm gì được. Vì vậy cơ chế thanh toán này nên theo cơ chế tự thoả thuận giữa chủ đầu tư và người mua nhà sẽ phù hợp hơn.

Từ thực tế ở địa phương, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình Nguyễn Văn Chương cho biết, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang quy định người mua phải nộp 100% tiền thì Văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ và làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, ngay cả khi khách mua nhà đã thực hiện theo đúng quy định tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tức là đã nộp 95% giá trị hợp đồng, khách mua đã nhận bàn giao nhà, thì chưa thanh toán nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại cũng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Quy định này đang có sự chưa thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ gây khó khăn cho cả chủ đầu tư cũng như người mua và việc thu hồi công nợ rất khó khăn. Do vậy, cần quy định khách hàng sẽ đóng 5% này vào tài khoản ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định. Sau khi bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì số tiền còn lại sẽ được thanh toán cho chủ đầu tư”, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình đề nghị.

Như vậy, dù nhiều nội dung lớn tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thống nhất thì vẫn còn một số nội dung có ý kiến khác nhau. Đối với dự án Luật này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, Quốc hội Khóa XV tiếp tục xem xét sửa đổi đồng thời 3 Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai để thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng, giải quyết những vướng mắc, bất cập của quy định hiện hành, kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh trong thực tiễn, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển nhưng phải bảo đảm quản lý chặt chẽ để thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững.

Do vậy, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Bộ Xây dựng tiếp tục làm việc với các cơ quan liên quan, nghiên cứu, đề xuất phương án phù hợp nhất.  Đối với những nội dung không thống nhất được thì đề xuất các phương án, có phân tích, đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng phương án; Bộ Xây dựng báo cáo với Chính phủ đưa ra quan điểm, trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến trong Phiên họp thứ 25.