Nghị định hướng dẫn phải giải mã được yếu tố hài hòa lợi ích

Bảo hộ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất

- Luật Đất đai năm 2024 quy định 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ông đánh giá thế nào về điều này?

- Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, có hai vấn đề khó nhất, được góp ý nhiều nhất là giá đất và thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Về thu hồi đất, tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này đã khắc phục được điểm “còn vơi” của Luật năm 2013, đó là chưa quy định cụ thể khái niệm này dẫn đến tình trạng thu hồi đất chưa đúng quy định, thậm chí lạm quyền để thu hồi đất, làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Quy định cụ thể như vậy cũng dễ cho địa phương trong thực hiện, đồng thời tạo thuận lợi cho người dân, người bị thu hồi đất và dư luận xã hội giám sát hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, khoản 32 Điều 79 quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung theo trình tự, thủ tục rút gọn. Điều này tạo cơ sở pháp lý để xử lý tình huống trong tương lai có thể phát sinh trường hợp phải thu hồi đất mà các nhà làm luật chưa dự liệu được.

- Cùng với những sửa đổi quan trọng trong thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định rõ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng mở rộng quyền lợi của người bị thu hồi. Quan điểm của ông thế nào?

- Tôi cho rằng một điểm sáng của Luật Đất đai năm 2024 là có những quy định bảo hộ hiệu quả hơn, tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất, làm cho cơ chế thu hồi đất linh hoạt hơn. Điều đó thể hiện rõ ở các điểm cơ bản sau.

Thứ nhất, bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định, Luật giao UBND cấp tỉnh có thẩm quyền xác định bảng giá đất theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Một trong những nguyên tắc của việc xác định giá đất là theo nguyên tắc thị trường. Điều này bảo đảm việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường linh hoạt hơn và nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương.

Thứ hai, đối với trường hợp thu hồi đất ở thì trước khi ra quyết định thu hồi phải hoàn thành việc bố trí tái định cư; đồng thời việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

Hơn nữa, cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rất linh hoạt. Theo đó, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…

Tập trung đào tạo nhân lực xây dựng bảng giá đất

- Có ý kiến lo ngại nếu xác định giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất quá cao sẽ ảnh hưởng đến việc thu hút nhà đầu tư thực hiện dự án tại vùng sâu, vùng khó khăn, thưa ông?

- Đây là vấn đề cần phải lưu tâm giải quyết, tức phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người bị thu hồi đất, Nhà nước và nhà đầu tư. Tuy nhiên, “hài hòa” lợi ích là yếu tố mang tính định tính, cần phải được quy định chi tiết với các tiêu chí cụ thể mang tính định lượng thì mới thực hiện hiệu quả được. Trong Nghị định hướng dẫn thi hành của Chính phủ phải giải mã cho bằng được vấn đề “hài hòa” lợi ích của các bên trong quan hệ thu hồi đất với tiêu chí định lượng cụ thể, chi tiết.

Kinh nghiệm của Hàn Quốc là họ đưa ra một phương án bồi thường xác định theo nguyên tắc đồng thuận tương đối, nghĩa là có từ 80% người bị thu hồi đất trở lên chấp thuận thì phương án đó được phê duyệt; ngược lại thì sẽ phải xem xét, điều chỉnh cho phù hợp. Còn tại Singapore, Nhà nước đưa ra một bảng giá đất dựa trên cơ sở xác định của các cơ quan chuyên môn về định giá đất. Nếu người dân bị thu hồi đất không đồng ý thì có quyền thuê tổ chức định giá đất độc lập khác để định giá, tiền thuê tổ chức định giá này được Nhà nước chi trả. Trong trường hợp giữa tổ chức định giá do người dân thuê với phía Nhà nước không đồng thuận về giá đất thì tòa án sẽ là người phán quyết cuối cùng.

- Chính phủ đang đề xuất sẽ đưa Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực sớm từ 1.8.2024. Ông nghĩ sao?

- Về mặt lý thuyết, tôi rất ủng hộ việc sớm đưa Luật vào thực thi, bởi có nhiều quy định mới rất ưu việt mà nếu sớm triển khai chắc chắn sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế, xã hội đất nước. Tuy nhiên, cần phải chuẩn bị thật tốt, đầy đủ các điều kiện bảo đảm để khi triển khai đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sống thực sự phát huy hiệu quả tích cực.

Muốn vậy, trước hết, cần thực hiện tốt khâu tuyên truyền phổ biến, giáo dục pháp luật để toàn xã hội hiểu được, thấm được tinh thần mới của Luật, từ đó áp dụng đúng, tuân thủ đúng. Tiếp đến, phải xây dựng một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn đầy đủ, thống nhất, đồng bộ. Cùng với đó, cần quan tâm công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật…

Đặc biệt, theo quy định của Luật, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026. Trong bối cảnh thời gian không còn nhiều, đây là áp lực lớn cho nhiều địa phương, đòi hỏi ngay từ bây giờ phải tập trung đào tạo cả về số lượng và chất lượng nguồn nhân lực chuyên môn về định giá đất; xác định rõ cách thức, nguyên tắc xác định giá đất; xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin đất đai cụ thể, chi tiết đến từng thửa đất và phải tích hợp với hệ thống cơ sở dữ liệu dân cư quốc gia.

- Xin cảm ơn ông!