Lúng túng với giao dịch bảo đảm

Nhìn từ vụ chung cư Harmona

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản kết luận về vụ việc Chung cư Harmona tại TP Hồ Chí Minh. Theo đó Ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Bắc Sài Gòn sẽ phải tự giải quyết khoản nợ với chủ đầu tư mà không được làm ảnh hưởng tới cuộc sống của người dân. Đây là quyết định hoàn toàn hợp lý và đúng pháp luật bởi theo Luật Nhà ở, khi người dân đã trả tiền và mua nhà, đương nhiên họ có quyền sở hữu. Nếu tới thời hạn thanh toán, doanh nghiệp vẫn không trả hết nợ thì phía ngân hàng phải chuyển sang nhóm nợ xấu (nợ quá hạn) và doanh nghiệp phải tìm nguồn trả nợ khác để thanh toán khoản vay chứ không thể yêu cầu người dân ra khỏi nhà.

Nguồn: petrotimes.vn

Nhiều chuyên gia khẳng định, trong vụ Harmona, lỗi thuộc về ngân hàng do không kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ dòng tiền của dự án. Tuy nhiên, về sâu xa còn xuất phát từ quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm chưa thực sự rõ ràng. Theo đó, đối với một dự án, chủ đầu tư có thể mang thế chấp cả tài sản và quyền tài sản, tức là có thể thế chấp quyền sử dụng đất của chính dự án hay những căn hộ trong đó, dẫn tới chồng chéo, rủi ro và khó xử lý. Đặc biệt là khi ngân hàng chỉ nhận thế chấp một phần tài sản và nhiều ngân hàng khác nhau cùng nhận thế chấp, nếu không phối hợp tốt, không kiểm soát được nguồn thu thì rủi ro, thất thoát là điều dễ nhận thấy.

Bà Phạm Thị Thịnh, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Bộ luật Dân sự 2015 đã tách bạch tài sản và quyền tài sản, tức là quyền tài sản chỉ là biểu hiện của tài sản chứ không phải là một dạng tài sản khác như quy định cũ. Sự minh định này sẽ giúp giảm bớt rủi ro tín dụng mà các ngân hàng đang phải đối mặt. Tuy nhiên, việc các văn bản hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa xác định rõ trường hợp nào chỉ được thế chấp tài sản, trường hợp nào được thế chấp cả tài sản và quyền tài sản chắc chắn sẽ vẫn khiến các tổ chức tín dụng lúng túng khi nhận thế chấp.

Tài sản tương lai có nhận thế chấp?

Một trong những vướng mắc được nhiều ngân hàng đưa ra tại Tọa đàm Tổng kết thực tiễn thi hành Nghị định 83/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm và 163/2006 về giao dịch bảo đảm do Bộ Tư pháp vừa tổ chức là câu chuyện về nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai.

Theo Nghị định 163/2006, tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc được hình thành trong tương lai, áp dụng cho mọi loại tài sản bao gồm máy móc, vật tư đang hoặc sẽ mua, tài sản khác đang được hình thành như khoản phải thu. Trong đó có một dạng tài sản mà Việt Nam thừa nhận và cho phép giao dịch là căn hộ chung cư hoặc nhà thuộc dự án đang hoặc đã được xây dựng nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi chung là sổ hồng). Việc cho phép các bên giao dịch (bao gồm mua bán, thế chấp...) đối với những căn hộ loại này trước khi nó được cấp sổ hồng có thể dẫn tới nhiều rủi ro. Ví dụ: cùng một tài sản có thể được thế chấp ở hai nơi khác nhau theo quy trình khác nhau. Hoặc trên thực tế đối với các dự án căn hộ thì chủ đầu tư cũng đã thế chấp miếng đất và khu chung cư hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) cho một ngân hàng, ví dụ ngân hàng A. Đồng thời, chủ đầu tư cũng cho phép người mua căn hộ (khi chưa có sổ hồng) thế chấp với một ngân hàng khác, ví dụ ngân hàng B. Vậy thì trong trường hợp chủ đầu tư không thanh toán được nợ với ngân hàng A, hậu quả xử lý tài sản thế chấp sẽ như thế nào? Quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp miếng đất và khu chung cư hình thành trong tương lai từ chủ dự án (ngân hàng A) hay quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp căn hộ từ người mua căn hộ (ngân hàng B) được pháp luật bảo vệ?

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Nhà ở, giao dịch thế chấp nhà ở đòi hỏi phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.  “Sự vênh nhau giữa các quy định dẫn tới một thực tế là dù người dân đã sinh sống nhiều năm tại nhà của mình nhưng vì không có sổ hồng nên gặp khó khăn trong thế chấp tài sản, trong khi các dự án chung cư vừa xong móng đã được vay một khoản tiền lớn” - Bà Nguyễn Thị Phương, Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế ngân hàng, Hiệp hội Ngân hàng cho biết.