Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, Điều 8, khoản 2 dự thảo Luật quy định các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh hoặc có quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng phải đăng ký kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Theo tôi, quy định này khá chung chung, thiếu căn cứ và cơ sở khoa học để xác minh thế nào là kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ. Thực tế thời gian qua cho thấy, hàng loạt các nhà đầu tư xây dựng các chung cư mini để bán và cho thuê với tư cách là cá nhân đầu tư với mục đích kiếm lời, nhưng không thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động. Với quy định tại khoản 2, Điều 8 sẽ xuất hiện tình trạng cá nhân với mục đích đầu tư kinh doanh bất động sản, song không thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để tránh điều kiện về vốn pháp định 50 tỷ đồng. Như vậy, các cá nhân này kinh doanh xây dựng các chung cư mini, song khi bán các sản phẩm ra thị trường lại không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nên không bị lệ thuộc bởi các điều kiện bất động sản đưa lên sàn theo quy định Điều 62, khoản 2 và không phải nộp các chi phí dịch vụ... Do vậy, nếu không tổ chức dưới hình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì Nhà nước sẽ vô cùng khó khăn trong việc kiểm tra, giám sát hoạt động kê khai nộp thuế đối với dạng kinh doanh chung cư mini này, dẫn đến tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường. Mặc dù cơ quan soạn thảo đã giải trình quy mô nhỏ do Chính phủ quy định nhưng tôi thấy cần thiết phải đưa vào Luật các tiêu chí xác định kinh doanh với quy mô nhỏ như thế nào, các chế tài kiểm soát ra sao để làm cơ sở cho Chính phủ quy định chi tiết.
