Lời cảnh báo!

Với động thái này, Cocobay Đà Nẵng trở thành dự án condotel đầu tiên mà chủ đầu tư dừng chi trả lợi nhuận theo cam kết. Nhiều ý kiến lo ngại vụ việc sẽ châm ngòi cho tình trạng “vỡ trận” tại nhiều dự án condotel khác trên thị trường. Lo lắng ấy là có cơ sở!

Condotel (viết tắt của hai từ condo và hotel) là thuật ngữ dùng để chỉ loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, có khu vực bếp để nấu nướng và các tiện nghi khác nhằm phục vụ mục đích lưu trú. Mỗi căn hộ có một chủ sở hữu riêng. Chủ sở hữu căn hộ này có thể ở, bán hoặc cho thuê lại theo ý muốn. Trên thị trường, thông thường các dự án condotel được chủ đầu tư xây dựng và bán lại cho người mua ngay khi dự án còn chưa hoàn thành. Sau khi mua condotel, khách hàng sẽ giao lại cho chủ đầu tư vận hành.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, giai đoạn 2017 - 2019, dự kiến trung bình mỗi năm có khoảng 27 - 29 nghìn căn hộ condotel được mở bán. Con số này đặt ra nhiều băn khoăn về sức tiêu thụ và khả năng sinh lời của thị trường condotel. Đáng nói là tuy condotel phát triển rầm rộ trong một thời gian dài với rất nhiều lời cảnh báo rủi ro - đặc biệt là về mức cam kết lợi nhuận “không tưởng” -  nhưng tất cả các luật hiện hành đều chưa có quy định về sản phẩm bất động sản này. Cho tới giờ, những cam kết về lợi nhuận ở các dự án condotel chỉ là hợp đồng dân sự và tất cả đều là sự thỏa thuận. Trường hợp năng lực của chủ đầu tư yếu kém khiến dự án condotel “vỡ trận” thì không chỉ khách hàng chịu thiệt mà còn có thể gây ra sự sụp đổ dây chuyền, bởi đa số chủ đầu tư đều vay tiền ngân hàng để làm dự án.

Không thể chối bỏ trách nhiệm quản lý của Nhà nước vì đã để thị trường condotel bùng nổ, vận hành tự phát trong một thời gian dài; cũng không định hướng cho người dân hiểu rằng condotel bản chất là sản phẩm bất động sản chứ không phải là sản phẩm tài chính phái sinh như họ hiểu lâu nay. Trách nhiệm của Công ty Thành Đô trong vụ việc ở Cocobay Đà Nẵng cũng cần phải được làm rõ. Tuy vậy, khách hàng đầu tư vào condotel, nhất là những nhà đầu tư cá nhân, cũng phải tự trách mình. Lợi nhuận cam kết ở các dự án condotel cao đến mức người ta có cảm giác nó mang tính quảng bá nhiều hơn. Và các khách hàng chắc chắn đều hiểu một nguyên lý đơn giản: lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn.

Cocobay không chỉ là lời cảnh báo cho thị trường condotel mà còn là lời cảnh báo cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Năm 2019 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Vào thời điểm này, quy mô thị trường đã vượt kỳ vọng của Chính phủ cho năm 2020. Sự bùng nổ thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua là tín hiệu đáng mừng nếu nhìn ở mặt “lượng”, còn ở mặt “chất” đang có những vấn đề phải lưu ý. Đó là việc một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao, thậm chí gấp đôi lãi suất tiết kiệm của ngân hàng. Điều này có thể tác động tới các chính sách điều hành kinh tế vĩ mô.

Chưa kể tại một số công ty, quy mô nợ tăng trưởng nhanh là thách thức rất lớn đối với quản trị doanh nghiệp. Chỉ cần vốn vay được sử dụng không đúng thời điểm, không đúng dự án là có thể dẫn đến rủi ro về hiệu quả kinh doanh. Đặc biệt, sự an toàn của nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nghiệp dư, vẫn còn bỏ ngỏ. Phần lớn trái phiếu doanh nghiệp được phát hành với “tài sản bảo đảm” chỉ là lời cam kết của những đơn vị tư vấn rằng đã thẩm định kỹ khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Nếu không tỉnh táo (trước mức lãi suất rất cao), nhà đầu tư rất có thể sẽ phải trả cái giá không nhỏ.