Làm rõ nội hàm bất động sản được giao dịch là gì?

Thiếu gắn kết dự án với quy hoạch, kế hoạch phát triển

Thị trường bất động sản thời gian qua đã có sự phát triển nhanh chóng, đóng góp lớn vào tăng trưởng của nền kinh tế. Tuy vậy, kinh doanh bất động sản đang đứng trước những thách thức từ chính tồn tại về nguồn lực đất đai, từ cách giao dịch cho đến quản lý nhà nước. Chúng ta vẫn chưa quản lý được người môi giới bất động sản, sàn giao dịch vẫn chưa phải là "cánh tay nối dài" của Nhà nước mà mới là cho dịch vụ làm xáo động thị trường… Bên cạnh đó, thị trường có nhiều luật cùng chi phối và vẫn đang trong quá trình sửa đổi, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Do vậy, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là rất cần thiết để khắc phục những quy định đã không còn phù hợp và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Qua nghiên cứu, theo dõi, có mấy vấn đề nổi lên buộc dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này phải giải quyết.

Trước tiên, các dự án bất động sản khi có quyết định đầu tư xây dựng sẽ là nguồn cung rất lớn, nhưng hiện nhiều dự án không gắn kết với kế hoạch đầu tư xây dựng và phát triển của các đô thị cũng như các tỉnh, thành phố. Điều này dẫn đến tình trạng như ở Hà Nội là dù 5 huyện đang chờ lên quận nhưng thời gian qua lại đẩy mạnh các dự án bất động sản ở đó, tạo nguồn cung lớn nhưng không có nguồn cầu. Nội hàm cung - cầu bất động sản cũng chưa gắn với nhau. Chẳng hạn, tại Hà Nội, dân số tăng nhanh nhưng chủ yếu là dân ngoại tỉnh và tái định cư, đáng ra phải phát triển mạnh nhà ở xã hội nhưng thực tế lại không làm được.

Chính bởi sự thiếu gắn kết này khiến cả nước hiện có hàng nghìn dự án chậm tiến độ, riêng Hà Nội có tới hơn 400 dự án. Do đó, khi xây dựng dự thảo Luật, việc đầu tiên là phải rà soát lại các dự án và phải bảo đảm gắn với các quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa các bộ, ngành, địa phương trong quản lý thị trường bất động sản vẫn chưa tốt, chưa có sự đồng nhất. Chẳng hạn, với quy định khu đô thị phải dành 20% diện tích cho nhà ở xã hội, song có tỉnh đề nghị thu tiền, có tỉnh lại chỉ yêu cầu thực hiện với dự án lớn. Các bộ, ngành cũng không thống nhất quan điểm phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Hiện, chưa có sự hài hòa giữa đầu tư của Nhà nước với đầu tư của chủ đầu tư dự án. Đó chính là lý do ở nhiều khu đô thị tại Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh khi làm xong lại tạo ra sự ùn tắc vì Nhà nước không đầu tư hạ tầng kỹ thuật xung quanh, chủ đầu tư chỉ tập trung vào các công trình sinh lời cho chính họ.

Về phương thức giao dịch bất động sản. Tôi rất tán thành với ý kiến của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4.2023 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa qua là, dự thảo Luật chỉ có thể quy định thiết chế về sàn giao dịch, địa vị pháp lý, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động; còn lại phải để người dân có quyền lựa chọn có giao dịch qua sàn hay không. Cần xác định rõ rằng, giao dịch qua sàn chỉ là một phương tiện và cần nâng cấp chất lượng sàn giao dịch đó lên, đồng thời phải quản lý chặt chẽ với từng cấp chính quyền. Cùng với sàn giao dịch, dự thảo Luật phải làm rõ vai trò, trách nhiệm của công chứng trong giao dịch bất động sản. Đáng tiếc, hiện nay, dự thảo Luật vẫn chưa làm rõ được những nội dung trên.

Mặt khác, thực tế có tình trạng chủ đầu tư dự án không công bố công khai kế hoạch thực hiện dự án đã được phê duyệt mà chỉ công bố từng giai đoạn ngắn, khiến người dân bị thiếu thông tin. Vậy dự thảo Luật có cách nào để hạn chế tình trạng này hiện cũng chưa rõ, nếu không chấn chỉnh sẽ có tác động tiêu cực tới thị trường.

Thời gian qua, thị trường bất động sản có sự thao túng của môi giới rõ ràng. Dự thảo Luật mới chỉ đề cập là phải đào tạo môi giới, song đào tạo bằng cách nào, làm thế nào để quản lý chặt, phạm vi hoạt động của môi giới ra sao lại chưa rõ. Theo dự thảo Luật, môi giới phải thực hiện trong sàn và phải được quản lý, nhưng nếu họ đăng ký sàn tại Hà Nội nhưng hoạt động ở Tây Nguyên thì ai quản lý? Cần phải làm rõ vấn đề này mới xác lập được quyền quản lý của cơ quan nhà nước địa phương.

Chưa rõ nội hàm bất động sản

Vấn đề lớn nhất mà dự thảo Luật chưa nêu ra được là khái niệm nội hàm bất động sản về công trình xây dựng thực hiện giao dịch thế nào? So với quy định về bất động sản được giao dịch với Luật Xây dựng và đặc biệt tới đây là Luật Đất đai thì thấy, bất động sản hình thành trong tương lai vẫn chưa được dự thảo Luật đề cập rõ.

Theo dự thảo, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, việc chuyển nhượng dự án cũng vậy. Nhưng thế nào là “hạ tầng kỹ thuật đồng bộ”? Lâu nay, có tình trạng chúng ta coi hạ tầng kỹ thuật chỉ đơn thuần là đường sá, nhưng thực ra có tới 11 lĩnh vực liên quan gồm điện, cấp nước, thoát nước, cây xanh, xử lý rác, thông tin liên lạc… Nếu dự thảo Luật không xác định rõ khái niệm sẽ dẫn đến nguy cơ "lách luật". Thực tế, đã có những khu đô thị làm xong nhưng chỉ có đường, không có điện, nước.

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trình Quốc hội, người sở hữu đất đai được quyền quản lý cả không gian ngầm dưới đất. Tới đây, chúng ta sẽ phát triển không gian này. Tại Hà Nội dự kiến làm tới 78 bãi đỗ xe ngầm với diện tích trên 100ha. Vậy quyền quản lý không gian ngầm đến đâu? Như ở Nhật Bản, người dân có quyền quản lý không gian ngầm từ mặt đất xuống sâu 40m, dưới 40m là do Nhà nước quản lý. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần làm rõ người dân có được công nhận quyền sử dụng đất ngầm, có được chuyển giao, thế chấp tài sản này không?

Phải tìm được tiếng nói chung

Hiện, Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi cùng với các Luật Đất đai, Luật Nhà ở vốn cũng chi phối thị trường bất động sản. Theo nghiên cứu, Luật Đất đai có tác động tới hơn 110 luật, còn Luật Kinh doanh bất động sản liên quan tới hơn 20 luật. Để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, phải tìm được tiếng nói chung giữa các luật này, tức là các bộ chủ trì soạn thảo phải ngồi lại với nhau, đồng thời huy động được sự tham gia đông đảo của giới chuyên môn. 

Một yêu cầu nữa đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là phải thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng và Nhà nước về kinh doanh bất động sản, trực tiếp là Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16.6.2022. Cần lưu ý rằng, các nghị quyết của Đảng có tầm nhìn khá dài, trên 10 năm, thậm chí đến tận năm 2045, 2050, trong khi luật thường 5 - 10 năm đã thay đổi. Để thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, nên chăng dự thảo Luật cần phân chia ra từng giai đoạn lớn gắn với mục tiêu cụ thể. Chẳng hạn, chúng ta đặt mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 thì thiết kế chính sách trong dự thảo Luật cần tập trung cho mục tiêu này.