Dự án dùng để “hút” tiền trái phiếu đang dang dở

Như đã đưa tin, vừa qua Báo Đại biểu Nhân dân nhận được phản ánh của hàng loạt cử tri là trái chủ của các lô trái phiếu do Công ty TNHH Saigon Glory (công ty con của Bitexco) phát hành.

Nhiều trái chủ tỏ ra hoang mang vì công ty này đã không thể trả nợ trái phiếu đúng hạn dẫn đến tài sản bị “mắt kẹt” chưa thể thu hồi nên đã đồng loạt gửi đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng với hy vọng đòi lại quyền lợi chính đáng.

Một vấn đề được nhiều trái chủ quan tâm và phản ánh trong đơn đó là theo bản công bố thông tin và các điều kiện điều khoản của Trái phiếu Saigon Glory phát hành Trái phiếu để thực hiện Dự án The Spirit of Saigon tại số 1 Phạm Ngũ Lão, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên hiện nay Dự án này đang dừng thi công, không được tiếp tục phát triển. Bởi vậy, các trái chủ đều băn khoăn không biết Saigon Glory đã sử dụng tiền huy động từ người dân và các tổ chức khác cho mục đích gì?”.

Đa số trái chủ không đồng tình với việc kéo dài thời gian đáo hạn, vừa qua, các trái chủ đã yêu cầu các đơn vị liên quan trong phát hành trái phiếu tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để có nguồn tiền trả nợ trái phiếu.

Tại cuộc họp về việc bàn giao tài sản bảo đảm của trái phiếu vào ngày 6.10 vừa qua, phía Tổ chức quản lý tài sản bảo đảm cho biết, căn cứ theo quy định tại các Văn Kiện Trái Phiếu, kể từ tháng 6.2023 đến ngày họp, Tổ Chức QLTSBĐ đã 5 lần yêu cầu TCPH định giá lại TSBĐ (bước đầu và là bước vô cùng quan trọng trong quá trình xử lý TSBĐ) nhưng không nhận được phản hồi của từ phía TCPH. Tháng 9.2023, Tổ Chức QLTSBĐ đã chủ động tạm ứng chi phí để thực hiện định giá lại.

Đáng chú ý, qua quá trình định giá đã xác định, giá trị TSBĐ là BĐS hình thành trong tương lai của Tháp A của dự án The Spirit of Saigon được định giá lại là 4.653 tỷ VND theo Chứng thư định giá ngày 30.8.2023 của Công ty TNHH DPV (DPV là đối tác nhượng quyền được sử dụng thương hiệu Colliers tại Việt Nam, Colliers International là Tập đoàn quản lý đầu tư và dịch vụ BĐS toàn cầu) Giá trị TSBĐ là Phần vốn góp của TCPH được đánh giá lại là âm 1.028 VND căn cứ theo báo cáo Đánh Giá Phần Vốn Góp Saigon Glory tháng 9.2023 của Công ty Cổ phần chứng khoán DSC – chi nhánh Hồ Chí Minh.

Chỉ dùng một phần nhỏ tiền huy động từ trái phiếu vào xây dựng dự án?

Theo giải trình của TCQLTSBD tại cuộc họp, trước đây, Giá trị Tháp A theo Chứng thư định giá của Thẩm định giá Indochina (“Indochina”) là: 11.551 tỷ đồng. Giá trị này là giá trị của Tháp A sau khi đã hoàn thành xây dựng tại thời điểm 31.12.2024 với giả định Công ty TCPH có đủ tiền từ các nguồn vay/ phát hành trái phiếu/ huy động khác để hoàn thành xây dựng và đưa công trình vào sử dụng vào 31.12.2024.

Tại tháng 9.2023, theo Chứng thư thẩm định giá của Công ty TNHH DPV, Công trình tại thời điểm thực tế tháp A đang xây dựng được 4 tầng thô (thuộc khối tháp), TCPH đã dùng xây dựng và không có kế hoạch tiếp tục xây dựng cụ thể.

Đồng thời, trong báo cáo đánh giá giá trị phần vốn góp TCPH của CTCK DSC, trên tài khoản của TCPH không có đủ tiền để xây dựng, và TCPH đang có Khoản Phải Thu hơn 19.000 tỷ đồng với bên thứ ba đã quá hạn và được DSC đánh giá là khó khả năng thu hồi. Vì vậy, Công ty TNHH DPV đã đánh giá lại tài sản tháp A với hiện trạng hiện tại chưa xây dựng xong là 4.653 tỷ đồng.

Đặc biệt, dựa trên báo cáo mục đích sử dụng vốn thực tế của TCPH báo cáo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, 9.915 tỷ đồng/10.000 tỷ đồng trái phiếu dùng cơ cấu nợ, chỉ có phần nhỏ dùng cho mục đích xây dựng, phát triển dự án.

Đối với tài sản là Phần vốn góp Công ty TNHH Saigon Glory: Ban đầu giá trị ký thế chấp là 7.000 tỷ đồng là tương đương mệnh giá ghi nhận theo Văn kiện phát hành trái phiếu đã công bố tại thời điểm phát hành, căn cứ theo Điều 5.1 của Hợp Đồng Quản Lý Tài Sản Bảo Đảm quy định nhận TSBĐ bằng giá trị phần vốn góp của Bên Bảo Đảm tại Saigon Glory.

Ngoài ra, theo Điều 3.3 của Hợp Đồng Thế Chấp Phần Vốn Góp xác nhận rõ: giá trị TSBĐ chỉ mang tính chất tham khảo và không áp dụng khi xử lý TSBĐ, vì vậy đến khi xử lý tài sản bảo đảm, cần thực hiện thuê bên thứ ba có chức năng đánh giá lại giá trị doanh nghiệp trước khi thực hiện bản xử lý TSBĐ là phần vốn góp.

Tại tháng 9.2023, căn cứ theo kết quả báo cáo đánh giá giá trị phần vốn góp TCPH được thực hiện độc lập bởi CTCK DSC, kết quả giá trị Phần vốn góp của TCPH đang âm 1.028 tỷ đồng là do các Tài sản của công ty TCPH bao gồm Dự án + Tiền Mặt + Khoản Phải Thu được đánh giá không đủ để trả Tổng khoản nợ của Doanh Nghiệp (Tổng các khỏa nợ khoảng 32.000 tỷ đồng). Đặc biệt, trong đó khoản tổn thất lớn nhất trong Tài sản của TCPH là khoản phải thu với bên thứ ba trị giá hơn 19.000 tỷ đồng được đánh giá khó có khả năng thu hồi hết.

Cụ thể, bảng cân đối kế toán ngày 31.12.2022 ghi nhận giá trị Vốn góp chủ sở hữu ở mức 7,000 tỷ VNĐ. Tuy nhiên, sau khi định giá lại giá trị dự án One Central Saigon, đánh giá lại khả năng thu hồi Khoản phải thu và khả năng thanh toán nợ phải trả đến hạn, nợ tiềm tàng, lãi vay phát sinh trên tổng nợ phải trả, đơn vị đánh giá đã kết luận giá trị hợp lý của Vốn góp chủ sở hữu tại thời điểm 1.9.2023 đang ở mức âm 1,028.3 tỷ VNĐ đối với kịch bản cơ sở.

Đề nghị nhanh chóng thực hiện xử lý Tài Sản Bảo Đảm đảm bảo quyền lợi cho Người Sở Hữu Trái Phiếu

Trước những bất cập nêu trên, đưa ý kiến tại buổi họp, Đại diện người sở hữu trái phiếu cho rằng, ngày 28.6.2023, ĐDNSHTP đã ban hành Công văn số 1114/2023/CV-TVSI về việc yêu cầu xử lý Tài Sản Bảo Đảm liên quan đến Trái Phiếu.

Tuy nhiên đến thời điểm cuộc họp diễn ra, Tài Sản Bảo Đảm vẫn chưa được Tổ Chức Phát Hành thực hiện bàn giao cho Tổ Chức Nhận Quản Lý Tài Sản Bảo Đảm để thực hiện xử lý theo đúng quy định. Do đó đề nghị TCPH và Tổ Chức QLTSBĐ làm rõ các vướng mắc trong quá trình bàn giao Tài Sản Bảo Đảm để nhanh chóng thực hiện xử lý Tài Sản Bảo Đảm đảm bảo quyền lợi cho Người Sở Hữu Trái Phiếu.

Liên quan đến vấn đề bàn giao và hồ sơ, ĐDNSHTP đề nghị TCPH và Tổ Chức QLTSBĐ chủ động làm việc với nhau để có thể hoàn thành việc bàn giao việc bàn giao sớm nhất có thể (dự kiến theo đề xuất của Tổ Chức QLTSBĐ là 31.10.2023). Các vướng mắc cần được thông báo sớm đến ĐDNSHTP để đảm bảo tiến độ bàn giao.

Bên cạnh đó liên quan đến việc đấu giá tài sản bảo đảm, một vấn đề khiến các trái chủ đặc biệt quan tâm đó là trong quá trình đấu giá, nếu phiên đấu giá chưa diễn ra và chưa có người mua đặt cọc thì TCPH có được quyền được bán Tài Sản Bảo Đảm hay không?

Bởi lẽ, theo Thông tin ĐDNSHTP nhận được vào sáng ngày 6.10.2023 (và đã thực hiện tra cứu trên Hệ Thống Đăng Ký Trực Tuyến của Cục Đăng Ký Quốc Gia Giao Dịch Bảo Đảm- Bộ Tư Pháp), vào tháng 5.2023, Công ty TNHH Saigon Glory đã đăng ký giao dịch bảo đảm với số đơn 1497085016, trong đó nêu rõ bên Bảo Đảm là Công ty TNHH Saigon Glory; Bên Nhận Bảo Đảm là Công ty TNHH Môi giới Masterise Agent và Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội

Đại diện trái chủ cũng đề nghị Tổ Chức QLTSBĐ đề nghị làm rõ thông tin giao dịch bảo đảm nêu trên. Đồng thời làm rõ về việc Số tiền sau khi thu được từ quá trình xử lý Tài Sản Bảo Đảm sẽ được ưu tiên chi trả cho Người Sở Hữu Trái Phiếu không, hay sẽ sử dụng cho những nghĩa vụ bảo đảm khác?