Cầu nhiều hơn cung khiến giá nhà tăng cao

- Vừa qua, Quốc hội thảo luận về Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về tình hình thực hiện chính sách, pháp luật về thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Nhiều đại biểu cho rằng, tình trạng đầu cơ thổi giá, đẩy giá là nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao như thời gian qua. Ý kiến của ông như thế nào?

- Chúng ta thấy rằng, nguồn cung căn hộ chung cư, nhà ở xã hội nói riêng và bất động sản nói chung thời gian qua - còn tương đối khan hiếm. Sản phẩm bất động sản nhà ở được chào bán trong thời gian qua chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước. Phân khúc nhà chung cư được chào bán chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp, phân khúc bình dân hiện chiếm tỷ trọng khá nhỏ. Tiến độ triển khai các dự án bất động sản tương đối chậm; số lượng dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh có xu hướng giảm.

“Giảm lãi suất tín dụng ngắn hạn không giúp tăng nguồn cung bất động sản. Ngược lại, đây có thể là một “cơ hội” để tăng cầu bất động sản, đặc biệt là với những bộ phận người dân có mức thu nhập tầm trung và cao, gián tiếp khiến tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản ngày càng trầm trọng. Theo tôi, thay vào đó, để tạo ra cầu mới, tăng cầu cũng như tăng nguồn cung và sự cân bằng trên thị trường bất động sản thì các gói lãi suất tín dụng dài hạn cho vay mới thật sự cần thiết, đặc biệt là đối với chủ đầu tư đang cần nguồn vốn phát triển các dự án”.

Luật sư Hoàng Tuấn Vũ

Tình trạng cầu nhiều hơn cung là nguyên nhân lớn dẫn đến giá bất động sản bị tăng cao, khiến nhu cầu mua nhà ở để ổn định cuộc sống của những người thật sự có nhu cầu ngày càng khó khăn. Trong khi đó, những người có nguồn tài chính dư dả không những dễ dàng sở hữu bất động sản, sở hữu thêm bất động sản hoặc thậm chí là vẫn có cơ hội tiếp tục đầu cơ thêm, ảnh hưởng xấu đến thị trường, đặc biệt trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu bất động sản dự báo tiếp tục tăng cao.

Bên cạnh đó, tình trạng “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá cũng tác động tiêu cực đến mặt bằng giá và thị trường nhà ở. Tình trạng lũng đoạn, thổi giá, tạo sóng, đầu cơ đất đai đẩy giá đất lên cao khiến cho việc mua bán hầu như chỉ diễn ra trong giới đầu cơ; đây là những vấn đề có thể để lại hậu quả xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

- Liên quan đến tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc trong các phiên đấu giá quyền sử dụng đất gần đây, nhiều giải pháp đã được các đại biểu đề cập, chẳng hạn tăng mức đặt cọc hoặc yêu cầu nhà đầu tư chứng minh năng lực tài chính. Theo ông, đâu là giải pháp cho vấn đề này?

- Như tôi đã nói, thị trường bất động sản đang có những diễn biến bất bình thường, tính đầu cơ trong thị trường bất động sản khá lớn, đẩy giá bất động sản lên cao so với giá trị thực tế. Vì vậy, thời gian tới đây thể chế phải được hoàn thiện để kiểm soát nạn lũng đoạn, thổi giá, tạo sóng, đầu cơ đất đai, đẩy giá đất lên cao. Như vậy mới kiểm soát được tình trạng giá bất động sản tăng cao cũng như hạn chế “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, để thật sự hạn chế được “vấn nạn đầu cơ, lướt sóng bất động sản’’, cần những quy định “mạnh tay’’ hơn, với phạm vi rộng hơn. Chúng ta cũng có thể học hỏi kinh nghiệm từ những quốc gia tiên phong trong vấn đề này.

Kinh nghiệm từ những quốc gia tiên phong

- Cụ thể là kinh nghiệm gì, thưa ông?

- Theo tôi được biết, ở Singapore, chính sách thuế, phí khi chuyển nhượng nhà, đất sẽ theo nguyên tắc giảm dần theo thời gian sở hữu. Có nghĩa là, nếu anh có một bất động sản, anh chuyển nhượng càng sớm thì sẽ chịu thuế, phí càng cao; anh quản lý, khai thác càng lâu thì mức thuế phí khi chuyển nhượng sẽ càng được giảm xuống. Sắc thuế này có thể tạm hiểu là thuế giao dịch đối với bất động sản này.

Ví dụ, anh mới mua một bất động sản và chuyển nhượng trong vòng 5 năm đầu tiên thì sẽ phải chịu mức thuế, phí khi làm thủ tục chuyển nhượng rất cao, ví dụ, tổng thuế, phí là 20% giá trị bất động sản. Nếu chuyển nhượng trong vòng 5 năm tiếp theo, mức thuế, phí sẽ được giảm xuống thấp hơn một chút, ví dụ 15%. Cứ thế, bất động sản để càng lâu thì mức thuế, phí khi chuyển nhượng sẽ càng được giảm, thậm chí, đến một thời hạn nào đó, sẽ được miễn thuế. Đây là một chính sách nhằm giảm tình trạng lướt sóng trên thị trường.

Với Hoa Kỳ, tại một số bang, bất kỳ một người dân nào sở hữu bất động sản thứ hai trở lên cũng phải trả một loại thuế, gọi là thuế hàng năm. Mức thuế sẽ tăng cao dần, sở hữu càng lâu thì thuế càng cao và đến một lúc nào đó, có khi số thuế phải trả còn cao hơn giá trị của bất động sản đó. Chính sách này nhằm giảm tình trạng đầu cơ bất động sản một cách hiệu quả.

Nếu chúng ta áp dụng đồng bộ được tất chính sách trên, theo tôi, mục tiêu hạn chế, tiến tới loại bỏ hoàn toàn tình trạng lướt sóng, đầu cơ bất động sản là khả thi.

- Vậy còn việc tăng nguồn cung, theo ông, cần có những giải pháp gì?

- Theo tôi, chính sách điều tiết thị trường bất động sản thời gian tới cần thúc đẩy phân khúc bình dân nhiều hơn thì mới đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân có nhu cầu nhà ở để ổn định cuộc sống (còn phân khúc trung và cao cấp thì hiện nay không thiếu) và thị trường mới phát triển thực chất và ổn định.

Các địa phương cần ban hành các kế hoạch, thành lập Tổ công tác đặc biệt để tập trung rà soát, đôn đốc các chủ đầu tư. Qua đó, đẩy nhanh hoàn thành các dự án đầu tư xây dựng nhà ở với nhiều phân khúc khác nhau để tăng nguồn cung.

Cùng với đó, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đẩy nhanh việc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra tại một số tỉnh, thành phố. Tiếp tục rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, nhất là về quy hoạch, thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và triển khai các dự án đầu tư nhà ở xã hội và Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Về vấn đề nhà ở xã hội, hiện nay có thực trạng người có nhu cầu không thể mua do thủ tục phức tạp và tình trạng đầu cơ, chênh giá rất lớn giữa giá bán chủ đầu tư đăng ký với Nhà nước và giá bán thực tế. Đồng thời, đối tượng mua bán, cho thuê không phải là công nhân, người lao động, người có nhu cầu thực đối với loại hình nhà ở này. Do đó, đề nghị Chính phủ thanh tra toàn diện công tác phát triển nhà ở xã hội những năm qua để có giải pháp hiệu quả; nghiên cứu có biện pháp mạnh đối với vi phạm chính sách pháp luật về nhà ở xã hội.

Đồng thời, việc hoàn thiện và thực thi khung pháp lý mới, phổ biến các quy định mới trong Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cần được đẩy nhanh. Đây cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững như kỳ vọng và mong muốn của Nhà nước và mỗi người dân.

- Xin cảm ơn ông!