Không nên bắt buộc thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch

ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương):
Rà soát, quy định chặt chẽ việc quản lý các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản

Thời gian qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến những biến động phức tạp do vai trò của đội ngũ hành nghề môi giới bất động sản. Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng trên 300 nghìn tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, nhưng chỉ khoảng 10% trong số này được cấp chứng chỉ đào tạo. Chính điều này dẫn đến tình trạng chúng ta chưa quản lý được nhóm đối tượng này. Số lượng 90% tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản là tự phát, hay còn gọi là “cò đất”. Những cá nhân, tổ chức này có nhiều hoạt động góp phần gây rối loạn thị trường bất động sản, như: thổi giá, tạo giao dịch ảo… Cứ nói đến “cò đất” đồng nghĩa với sự không đáng tin cậy, thế nhưng vẫn nhiều người “sập bẫy” của những tổ chức, cá nhân này.

Rà soát các quy định mới trong dự thảo Luật lần này, các quy định về môi giới bất động sản đã được quy định chặt chẽ hơn, như: bên cạnh việc phải có chứng chỉ hành nghề, các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản phải hoạt động trong sàn giao dịch bất động sản hoặc một tổ chức môi giới bất động sản nào đó. Tuy nhiên, quy định tại mục 4, Điều 65, dự thảo Luật còn trùng lắp với quy định tại mục 3, Điều 69, do đó nên lược bớt quy định tại mục 3, Điều 69.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật đã quy định chặt chẽ hơn khi đưa hoạt động của các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản vào khuôn khổ nhằm làm lành mạnh hóa thị trường giao dịch bất động sản, vừa chống thất thu thuế từ thuế thu nhập cá nhân của nhóm đối tượng này. Tuy nhiên, quy định trong dự thảo Luật chưa rõ cơ quan quản lý đội ngũ môi giới bất động sản ở địa phương. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định về việc người hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, tuy nhiên, thực tế cho thấy chúng ta vẫn không quản lý được trên 90% người hành nghề trong lĩnh vực này. Do đó, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát và quy định rõ hơn theo hướng giao cho một cơ quan ở địa phương như Sở Xây dựng, quản lý các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; cần có chế tài rõ ràng, có cơ chế kiểm tra, kiểm soát thường xuyên hoạt động của các tổ chức, cá nhân này. Cùng với đó, cần quy định việc công khai thông tin về hoạt động của các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản để người dân nắm được.

ĐBQH Nguyễn Thành Nam (Phú Thọ):
Có nguy cơ tăng thủ tục cho doanh nghiệp nếu bắt buộc các giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn

Tôi tán thành với ý kiến cho rằng, phải rất cân nhắc quy định tại khoản 1, Điều 57, dự thảo Luật (chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này). Dự thảo Luật chỉ nên quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Bởi, sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường, không phải cơ quan quản lý Nhà nước, cũng không phải chủ thể cung cấp dịch vụ công theo sự ủy nhiệm của Nhà nước. Do vậy, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng dịch vụ của một doanh nghiệp thông thường sẽ tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh.

Quy định này cũng sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao (do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán). Thực tế, mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Trong khi đó, theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần.

Hiện nay, sàn giao dịch bất động sản được thành lập và giải thể với những điều kiện rất đơn giản. Một số sàn giao dịch được thành lập để bán hàng cho một chủ đầu tư dự án nào đó và sẽ được giải thể ngay sau đó. Do vậy, khả năng bảo đảm trách nhiệm với khách hàng sẽ không cao. Trường hợp sàn giao dịch vi phạm pháp luật sau đó giải thể thì khách hàng sẽ hứng chịu rủi ro lớn. Dự thảo Luật cũng chưa quy định rõ cơ chế chịu trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản, vì vậy, rất khó bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.

Quy định như khoản 1, Điều 57, dự thảo Luật cũng không bảo đảm tính khách quan. Bởi, với tư cách là nhà môi giới, trung gian và bán hàng cho các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản hoạt động hoàn toàn vì mục đích kiếm lời, không chịu trách nhiệm với khách hàng. Thực tế cho thấy, nhiều dự án được các sàn giao dịch bất động sản chào bán ra thị trường ngay cả khi chưa đủ điều kiện mở bán đã gây nhiều thiệt hại cho người tiêu dùng.

ĐBQH Dương Khắc Mai (Đắk Nông):
Nên bỏ các quy định về mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản

Nội dung khoản 1, Điều 57, dự thảo Luật gây ra nhiều băn khoăn khi quy định theo hướng bắt buộc các giao dịch kinh doanh bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch cho loại hàng hóa này. Quy định này không chỉ xung đột trực tiếp với Điều 119, Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự, mà có nguy cơ làm phát sinh thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, thêm chi phí cho những giao dịch bất động sản. Do đó, chỉ nên quy định theo hướng khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch.  

Nội dung về mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 7, Điều 3 về giải thích từ ngữ, và mục 1 Chương VI về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản. Nhưng, khoản 2, Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Điều 385, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Từ những quy định trên cho thấy, các nguyên tắc về tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận trong dân sự, cụ thể là hợp đồng, được pháp luật tôn trọng, bảo đảm, chỉ cần đáp ứng điều kiện không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức, pháp luật. Do vậy, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định về mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản trong toàn bộ dự thảo Luật để tạo sự thuận lợi, linh hoạt và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Nếu có quy định thì nên quy định các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản để các bên vận dụng.