Ông Nam nói rằng: “Khó nhất, vướng nhất trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là đền bù đất đai. Theo Luật Đất đai, giá đền bù đất phải theo mục đích sử dụng đất. Vì thế có trường hợp thu hồi 1 ha đất nông nghiệp mà mức đền bù không bằng 1 lô đất thổ cư nên người dân thắc mắc, có thể gây khiếu kiện. Hơn nữa, giao dịch nhà đất ở vùng sâu vùng xa vẫn chủ yếu là bằng giấy viết tay, cũng gây khó khăn khi GPMB.
Nguyên tắc đền bù là thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường nhưng xác định giá thị trường là như thế nào? Nói lý thuyết thì dễ vậy nhưng thực hiện rất khó. Tỉnh Bình Phước khi thực hiện đền bù đất đai cũng đã tổ chức khảo sát giá thị trường ở thời điểm đó. Tuy nhiên, như đã nói, diễn biến mua bán qua thị trường chưa được nhiều, do vậy khi đưa ra một mức giá đền bù, nếu vài hoặc chục hộ trong số một trăm hộ nói rằng đây không phải là giá thị trường, giá thị trường cao hơn thì mình cũng không có cơ sở gì để tranh luận.
Đền bù thỏa đáng cho người dân là đúng rồi, nhưng theo giá thị trường thì giá thị trường phải có chuẩn nào công nhận đó là giá thị trường chứ. Nên chăng, cho phép UBND tỉnh xác định khung giá thị trường ở thời điểm nào đó để áp dụng”.
Về mô hình BQLDA
“Ở cấp huyện, Ban Quản lý dự án (BQLDA) là đơn vị trực thuộc UBND huyện, từ trước tới nay, vẫn được UBND huyện- cấp quyết định đầu tư- giao làm chủ đầu tư. Nhưng Nghị định số 112/2006/NĐ- CP ngày 29.9.2006 sửa đổi, bổ sung Nghị định 16 quy định: Đối với dự án do Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư thì chủ đầu tư là đơn vị quản lý, sử dụng công trình. Như vậy, mô hình BQLDA của các huyện là trái với Nghị định 112.
Nếu UBND huyện giao công trình cho đơn vị sử dụng hoặc một đơn vị khác có năng lực làm chủ đầu tư theo quy định trong Nghị định 112 thì đương nhiên, BQLDA huyện không còn tồn tại nữa. Khi đó, BQLDA huyện sẽ phải được tiến hành chuyển đổi theo hai hướng: Hoặc chuyển đổi thành đơn vị tư vấn quản lý dự án chuyên nghiệp, giúp các chủ đầu tư thực hiện quản lý dự án thông qua hợp đồng được ký kết với chủ đầu tư; Hoặc là phải giải thể nếu không đủ điều kiện chuyển đổi. Hơn nữa, với điều kiện ở các huyện trực thuộc tỉnh, hàng năm đều được phân cấp vốn xây dựng cơ bản trong các lĩnh vực giao thông, y tế, giáo dục, vốn các chương trình mục tiêu, hỗ trợ mục tiêu... nên số lượng dự án tương đối lớn. Do đó, việc mỗi dự án được giao cho một chủ đầu tư với tư cách là người quản lý, sử dụng công trình theo như Thông tư 02/2007/TT-BXD ngày 14.2.2007 hướng dẫn Nghị định 112 sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Chẳng hạn, các chủ đầu tư, ví dụ đối với dự án xây dựng trường, lớp thì có thể là hiệu trưởng hoặc trưởng phòng giáo dục, đều không chuyên nghiệp. Họ từ trước tới nay chưa từng làm chủ đầu tư nên sẽ không nắm bắt được các quy định vốn rất phức tạp trong quản lý xây dựng cơ bản. Thêm vào đó, không phải BQLDA huyện nào cũng đủ điều kiện để chuyển đổi thành đơn vị tư vấn quản lý dự án chuyên nghiệp. Các đơn vị tư vấn khác trong tỉnh, do chủ yếu có quy mô nhỏ, năng lực tư vấn yếu, sẽ không đảm bảo đủ uy tín để các chủ đầu tư thuê quản lý dự án. Trong khi đó, các đơn vị tư vấn có quy mô lớn, hoặc ở ngoài tỉnh thường không mặn mà với các dự án có quy mô nhỏ ở những nơi xa xôi”.
Năn nỉ là chính
“Các văn bản pháp luật về xây dựng cơ bản hiện hành đều xác định chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn diện về những công việc thuộc nhiệm vụ, quyền hạn của mình theo quy định pháp luật, kể cả những công việc đã giao cho BQLDA hoặc thuê nhà thầu tư vấn thực hiện. Tuy nhiên, văn bản pháp luật lại không có điều khoản nào quy định về chế tài, xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư. Nếu có, cũng chỉ là xử lý trách nhiệm, kỷ luật theo quy định của pháp luật về cán bộ công chức. Nghị định số 53/2007/NĐ-CP ngày 4.4.2007 quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực kế hoạch, đầu tư nhưng không điều chỉnh với đối tượng là cán bộ công chức. Do đó, khi gặp sự cố, các cá nhân chỉ bị nhắc nhở, kiểm điểm, rút kinh nghiệm nên chưa đề cao được tinh thần trách nhiệm và xử lý trách nhiệm cá nhân.
Về phần mình, do chế tài không đủ mạnh, các chủ đầu tư cũng không thể xử phạt các đơn vị thi công, đơn vị tư vấn khi vi phạm hợp đồng đã ký kết. Ở tỉnh Bình Phước, rất hiếm, chỉ có vài trường hợp chủ đầu tư xử phạt đơn vị thi công, tư vấn. Nhiều dự án, chủ đầu tư phải năn nỉ nhà thầu, nhà tư vấn làm cho nhanh. Nói chung, năn nỉ là chính”.
Tiếp tục sửa đổi các luật liên quan để gỡ khó cho thị trường bất động sản
Sau khi làm việc với 12 tỉnh, thành phố, 8 bộ, ngành, Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” đã có cuộc làm việc với Chính phủ vào chiều 13.9.
