Một số văn bản quy định chi tiết thi hành luật chất lượng chưa cao
Theo ĐBQH Trần Văn Tuấn (Bắc Giang), việc ban hành và thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội còn nhiều tồn tại, hạn chế.
Theo đó, một số văn bản quy phạm pháp luật còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ. Đặc biệt văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành luật chậm được ban hành, chất lượng chưa cao; một số quy định chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung, chưa rõ ràng, dẫn đến không thống nhất trong cách hiểu và lúng túng trong quá trình tổ chức thực hiện.
Đáng chú ý là, những hạn chế, bất cập trên không chỉ trong giai đoạn 2015 - 2023, mà còn là vấn đề tồn tại, bộc lộ ngay cả trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số luật mới ban hành.
Đại biểu Trần Văn Tuấn nêu rõ, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai năm 2024, với nhiều chính sách mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc, tạo thuận lợi đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Tại Kỳ họp thứ Bảy, Quốc hội cũng đã ban hành Luật điều chỉnh, bổ sung một số điều của 4 luật, trong đó có 3 luật trên, để cả 3 luật này có hiệu lực thi hành sớm hơn, từ ngày 1.8.2024.
Đại biểu cũng cho biết, trước Kỳ họp này, Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang đã phối hợp với UBND tỉnh và các cơ quan, sở, ngành tỉnh tổng hợp những vướng mắc, bất cập tồn tại trong thực hiện các chính sách, pháp luật trên địa bàn tỉnh. Qua đó cho thấy còn tới 19 vấn đề liên quan tới Luật Đất đai, 15 vấn đề liên quan tới Luật Nhà ở và 4 vấn đề liên quan tới Luật Kinh doanh bất động sản chưa được quy định chi tiết, hướng dẫn rõ ràng trong các nghị định của Chính phủ và các thông tư của các bộ, ngành liên quan.
Tuy nhiên, qua báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thời gian qua, dù Chính phủ và các bộ, ngành đã tập trung mọi nguồn lực để xây dựng, ban hành các quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, nhưng đến nay chưa có địa phương nào ban hành đầy đủ văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền.
Đại biểu Trần Văn Tuấn cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng các địa phương đến nay vẫn chưa ban hành đầy đủ các văn bản quy phạm theo thẩm quyền nhằm quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, kể cả Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, hoặc còn lúng túng trong tổ chức thực hiện, trong đó có nguyên nhân do một số văn bản quy phạm pháp luật của Chính phủ và các bộ, ngành liên quan ban hành chậm, hoặc có nhiều nội dung chưa được quy định chi tiết, hướng dẫn rõ ràng.
Đơn cử: Các nghị định của Chính phủ và các thông tư của các bộ, ngành liên quan đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về thực hiện quy định chuyển tiếp (tại điểm c, khoản 5, Điều 198, Luật Nhà ở) đối với các trường hợp: Xử lý đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chưa có quỹ đất đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; Trường hợp chuyển tiếp đối với các dự án có quy mô trên 5 ha mà trong đồ án chưa bố trí quỹ đất nhà ở xã hội cho phép đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội; Việc chuyển tiếp đối với các dự án phát triển nhà ở theo hình thức đầu tư xây dựng hạ tầng tạo Quỹ đất đấu giá cho người dân tự xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn đầu tư công ngân sách nhà nước.
ĐBQH Nguyễn Văn Huy (Thái Bình) chỉ rõ, một số văn bản quy định chi tiết thi hành luật chất lượng chưa cao, chưa dự báo hết các vấn đề phát sinh trong thực tế, dẫn đến khó khăn trong tổ chức thực hiện, nhất là các quy định chuyển tiếp giữa các giai đoạn khác nhau.
ĐBQH Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) thẳng thắn, vẫn còn những bất cập như: văn bản quy định chi tiết hướng dẫn chậm được ban hành, sửa đổi bổ sung nhiều lần nên khâu thực hiện còn lúng túng, còn có sự mâu thuẫn, thiếu nhất quán trong quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất, còn tuỳ tiện trong điều chỉnh quy hoạch.
Việc thực hiện đầu tư xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 chưa đạt yêu cầu, có địa phương mới bước đầu triển khai do nguồn vốn ngân sách còn khó khăn, phần lớn là từ nguồn xã hội hoá, xây dựng nhà trọ cho người dân thuê do hộ gia đình cá nhân thực hiện.
Các nhà đầu tư tiếp cận đất đai còn khó khăn, nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn vướng mắc do thay đổi quy định của pháp luật, chậm định giá đất của địa phương cũng là nguyên nhân các dự án bất động sản và nhà ở xã hội bị đình trệ.
Quản lý chặt chẽ chất lượng nhà ở xã hội
Trước thực tế nêu trên, đại biểu Trần Văn Tuấn đồng tình với đề nghị của Đoàn giám sát đưa vào dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về “Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và nhà ở xã hội” nội dung: Giao Chính phủ thực hiện ngay một số nhiệm vụ và giải pháp, trong đó có nhiệm vụ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, bảo đảm khắc phục các hạn chế, tồn tại trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023, bao gồm cả các văn bản mới được ban hành được Chính phủ nhận định là đã điều chỉnh các hạn chế, vướng mắc, bảo đảm đầy đủ, khả thi, rõ ràng, hiệu quả.
"Đây là vấn đề mà các cấp, các ngành ở địa phương và các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân liên quan đang rất mong mỏi, chờ đợi. Đề nghị Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cần khẩn trương và thường xuyên quan tâm", đại biểu nhấn mạnh.
ĐBQH Dương Khắc Mai (Đắk Nông) đề nghị, Chính phủ quan tâm chỉ đạo Bộ Xây dựng theo chức năng, thẩm quyền tham mưu ban hành cơ chế, chính sách để quản lý chặt chẽ đối với các chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội để tránh phát sinh những vấn đề như chất lượng nhà ở không bảo đảm theo thiết kế, tự ý tăng giá bán nhà ở xã hội so với giá được phê duyệt, chính sách vay vốn....
Đồng thời, phối hợp với các bộ, ngành rà soát khó khăn, vướng mắc, nhất là trong các nội dung liên quan đến chính sách ưu đãi tín dụng trong quá trình thực hiện Nghị quyết 338 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập, công nhân, khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.
Đại biểu Dương Khắc Mai cũng nhấn mạnh, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực thi hành từ ngày 1.8.2024, có nhiều điểm mới tạo không gian phát triển bất động sản, giải quyết những vấn đề khó khăn cho thị trường bất động sản, được kỳ vọng là bước tiến lớn cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững… Do đó, Chính phủ cần tiếp tục rà soát để hoàn thiện các văn bản quy phạm quy định chi tiết các luật này.
