Khách hàng có nên tự vận hành Condotel?

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản:
Vận hành condotel cần sự đồng bộ

Có 3 rủi ro khi để khách hàng tự vận hành cho thuê condotel. Thứ nhất, chất lượng không bảo đảm vì mỗi căn hộ có thiết kế, nội thất riêng theo sở thích cá nhân của khách hàng, mặt khác do họ không hoạt động trong lĩnh vực lưu trú chuyên nghiệp nên sẽ ảnh hưởng đến sự đồng bộ, chất lượng của dự án cũng như môi trường du lịch của địa phương. Thứ hai, nếu khách hàng tự cho thuê căn hộ thì chắc chắn giá sẽ khác nhau. Để cạnh tranh, họ có thể giảm giá thấp hơn với giá đã được niêm yết, như vậy sẽ ảnh hưởng đến thương hiệu du lịch của địa phương. Thứ ba, trường hợp một số nhà đầu tư không vận hành khai thác du lịch mà cho thuê lưu trú dài hạn sẽ rất phức tạp về vấn đề kiểm soát an ninh, trật tự, phòng cháy chữa cháy và vệ sinh môi trường. 

Chung quy lại, condotel cần sự đồng bộ, thống nhất trong vận hành và quản lý. Các bộ, ngành, nhất là Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cần chủ động phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường… vì một khi các vấn đề này được thống nhất bằng các quy chế, quy định sẽ giảm thiểu tối đa những vấn đề nảy sinh và không gây ảnh hưởng đến du lịch của từng địa phương.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường:
Xây dựng khung pháp lý quản lý, vận hành condotel

Tôi đồng ý với việc để chủ sở hữu tự vận hành condotel. Các nước trên thế giới cũng đã làm như thế, ai muốn ủy quyền cho chủ đầu tư thì ủy quyền, ai muốn tự mình vận hành sử dụng thì vận hành, và ai có nhu cầu ở thì có thể dùng để ở. Bởi vì đó hoàn toàn là bất động sản đa công năng, nên mỗi chủ bất động sản đều có quyền. Nhưng ở Việt Nam, khi đưa mô hình này vào thì vẫn còn đang lúng túng, chưa có quy định rõ ràng. Hạn chế ở đây là do chưa có khung pháp cho các dạng bất động sản đa công năng, khi chúng ta đưa một hình thức bất động sản mới vào nhưng chỉ tính đến chuyện có lợi trong mời gọi vốn đầu tư, ngoài ra chưa thực sự quan tâm đến những vấn đề liên quan, dẫn đến tình trạng thị trường condotel, officetel.. bị đứt gánh giữa đường.

Thời điểm này, cần phải có khung pháp luật quy định về việc quản lý và vận hành các bất động sản như condotel hay officetel (văn phòng kết hợp lưu trú)… Giả sử các chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư thứ cấp sở hữu các đơn vị bất động sản trong các bất động sản đa công năng này có thể có hợp đồng cam kết với nhau thì sẽ quy định phần ai tự vận hành cứ tự vận hành, cách thức quản lý chung do chủ đầu tư dự án thuê một công ty quản lý nào đó đảm nhận và người vận hành riêng phải trả phí cho công ty quản lý chung. Giờ chưa có khung pháp luật thì hai bên phải tạo ra các hợp đồng giới hạn các cam kết với nhau về đóng góp và chia sẻ lợi ích, đấy mới đúng là bản chất của bất động sản du lịch đa công năng. Bên cạnh đó, các cam kết cần tham khảo các tiêu chuẩn, quy định của một số nước đã áp dụng trước đó để bảo đảm lợi ích cho cả hai bên và tránh khoảng trống có thể xảy ra.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh:
Phải quản lý và vận hành một cách thống nhất

Nguyên nhân sâu xa dẫn đến tình trạng này là do những khoảng trống pháp lý để lại. Cụ thể, Luật Du lịch và Nghị định 168/2017/NĐ-CP quy định, công tác quản lý vận hành một khu du lịch phải thống nhất, trang bị đồng bộ, bảo đảm các dịch vụ và tiện ích; bảo đảm an toàn cho khách du lịch; bảo đảm trật tự, an toàn xã hội... Chủ đầu tư có thể trực tiếp quản lý vận hành khu du lịch, hoặc thuê đơn vị chuyên nghiệp quản lý vận hành toàn bộ hoặc từng phần khu du lịch.

Trong khi đó, Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch lại cho phép từng chủ sở hữu condotel được tự kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu, và chỉ khuyến khích các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch.

Tuy nhiên, vấn đề này không ổn chút nào! Chỉ tính riêng các căn hộ du lịch nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, chắc chắn sẽ có các quần thể khác nhau như khách sạn, trung tâm hội nghị, cà phê, biệt thự du lịch riêng… Đã là quần thể thì phải có sự quản lý vận hành một cách thống nhất. Để các chủ nhân condotel tự khai thác vận hành sẽ ảnh hưởng chung đến sự đồng bộ và chất lượng của dự án. 

Sự phân định rõ việc kinh doanh căn hộ chung cư với căn hộ dịch vụ là cho thuê du lịch và cho thuê theo giờ, theo ngày giống khách sạn rõ ràng đã sai lệch mục đích là để ở ổn định lâu dài. Trong khi đó, Luật Nhà ở cũng có quy định là cấm sử dụng căn hộ chung cư không nhằm mục đích để ở. Vì vậy, cần phải siết chặt vấn đề quản lý này theo đúng Luật Nhà ở. Còn đối với các căn hộ condotel, biệt thự, nhà phố… trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng cần phải có quy định, quy chế, quản lý chặt chẽ, rõ ràng hơn.