Hòa giải không thành có được cấp sổ đỏ?

Chính quyền lấn cấn

Pháp luật đất đai qua các thời kỳ đều có chung quy định: Một trong những điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất là phải được UBND  xã, phường, thị trấn xác định đất không có tranh chấp. Khi tranh chấp xảy ra, Nhà nước khuyến khích các bên tự hoà giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên không hoà giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Thời gian hòa giải tranh chấp đất đai ở cấp xã không quá 45 ngày kể từ thụ lý đơn.

Nguồn: ITN

Thông thường, các bên tranh chấp sau khi hòa giải ở cấp xã không thành thì khiếu kiện tiếp lên cấp huyện, nhưng hy hữu cũng có trường hợp không khiếu kiện tiếp vì nhiều lý do khác nhau. Đơn cử như bà Nguyễn Thị Huệ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang có quá trình khai phá 30.000m2 đất để trồng cây lâu năm từ những năm 1987. Năm 1994, bà Huệ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời 3.000m². Mãi đến năm 2010, bà Huệ tiếp tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho 27.000m2 đất còn lại thì phát sinh tranh chấp nên hồ sơ cấp Giấy chứng nhận bị dừng lại để giải quyết. Sau một thời gian xác minh, lấy lời khai của các bên và những người lân cận, UBND xã đưa vụ việc tranh chấp đất đai giữa ông Kul với bà Huệ ra hòa giải, nhưng hòa giải không thành. Từ đó đến nay không thấy ông Kul nói gì, còn huyện thì chưa hề nhận được bất kỳ đơn từ nào của ông Kul, nhưng Hội đồng xét duyệt của xã vẫn lấn cấn việc xác định đất có tranh chấp hay không tranh chấp để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho bà Huệ.

Nên tạo điều kiện cho người dân

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định biên bản hòa giải của cấp xã không thành có giá trị trong bao lâu? Trong trường hợp, hòa giải ở cấp xã không thành như trường hợp của bà Huệ với ông Kul, nhưng các bên không khiếu kiện tiếp trong khoảng thời gian nào thì được xem là trường hợp đất không có tranh chấp. Trưởng Văn phòng Luật sư Kinh Đô, Hà Nội Nguyễn Việt Hùng cho rằng, khi hòa giải không thành tức là đã xác định được đối tượng tranh chấp. Vì vậy, xã cần ra thông báo gửi cho đối tượng tranh chấp đó để xác định đất còn tranh chấp nữa hay không? Nếu sau 30 ngày kể từ ngày thông báo, họ không có đơn yêu cầu cấp trên giải quyết vụ việc, thì làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Nếu có tranh chấp thì giải quyết xong mới cấp Giấy.

Thực tế, đây là một trong những tình huống pháp lý phát sinh nhiều từ thực tiễn. Tuy nhiên, hiện chưa có văn bản pháp luật nào quy định bắt buộc phải gửi thông báo cho người đã từng tranh chấp đất vài ba năm về trước, nên nhiều ý kiến cho rằng không cần thiết phải làm như vậy. Mặt khác, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, theo đó UBND cấp xã có trách nhiệm: “Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai”. Vậy nên, trường hợp trên chỉ cần thực hiện thủ tục theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP là đủ điều kiện cấp Giấy.

Nếu sau thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết, không có ai gửi đơn tranh chấp thì UBND xã làm thủ tục cấp giấy. Ngược lại, nếu có tranh chấp thì buộc phải giải quyết xong mới tiến hành cấp giấy. Sau khi đất được cấp Giấy chứng nhận mà phát sinh tranh chấp, thì giải quyết theo con đường tố tụng hành chính hoặc tố tụng dân sự. Nếu UBND cấp xã giải quyết theo hướng ra thông báo gửi cho người đã từng chấp tranh chấp trước đây thì chẳng khác nào khuyến khích người đó đi khiếu kiện.