Thời gian gần đây, Báo Đại biểu Nhân dân nhận được phản ánh của cử tri về tình trạng buôn bán nhà đất không có sổ đỏ trên địa bàn quận Tây Hồ (Hà Nội). Theo đó, các hoạt động rao bán các căn nhà khi chưa đầy đủ thủ tục pháp lý, vi phạm trật tự xây dựng tại địa bàn phường Nhật Tân và phường Phú Thượng được diễn ra công khai trên mạng xã hội.
Theo quảng cáo của một số nhân viên môi giới bất động sản, các căn nhà không có sổ đỏ được xây dựng kiên cố nhiều tầng bằng bê tông cốt thép, đổ mái, nội thất sang trọng… được “hét giá” rất cao, dao động khoảng 40 - 45 triệu đồng/m2.
Để làm rõ những thông tin phản ánh nêu trên, phóng viên Báo Đại biểu Nhân dân trong vai khách hàng đã thực hiện gọi điện trực tiếp cho một nhân viên môi giới chuyên bán nhà không có sổ đỏ trên một trang mạng xã hội.
Theo thông tin của nhân viên môi giới này, hiện đang nắm giữ hàng chục đầu mối bán nhà đất không có sổ đỏ tại địa bàn các phường Nhật Tân, Phú Thượng, Tứ Liên… Nếu khách hàng có nhu cầu mua sẽ được dẫn đi xem tận nơi, ưng căn nào khách sẽ được kết nối và đàm phán trực tiếp giá cả với chủ nhà.
Sau khi khách hàng có nhu cầu mua nhà tại địa bàn phường Nhật Tân, nhân viên môi giới này đã liên tục gọi điện mồi chài và đưa khách đi xem một căn nhà không sổ đỏ tại địa chỉ ngõ 464 đường Âu Cơ (phường Nhật Tân). “Căn này rộng hơn 60m2, một tầng và một tum bên trên, gia đình thoải mái sinh hoạt. Giá thì chủ nhà đang rao bán 2,85 tỷ đồng, nếu anh chốt thì em sẽ alo chủ nhà đến luôn”.
Khi khách tỏ vẻ tâm lý lo lắng, sợ bị cơ quan chức năng “sờ gáy” vì nhà không có sổ đỏ thì nhân viên này liên tục trấn an tinh thần và khẳng định chắc nịch: “Bọn em lo được hết, anh cứ yên tâm không sao đâu”.
Tương tự, nhân viên môi giới này cũng dẫn khách đi xem thêm một căn nhà không có sổ đỏ khác tại địa chỉ ngách 35/464 đường Âu Cơ. Căn nhà này rộng khoảng 60m2 và 35m2 sân vườn (tổng gần 100m2) đang được rao bán với giá 2,5 tỷ đồng.
Còn tại phường Tứ Liên, những căn nhà không có sổ đỏ dạng này đang được rao bán với giá khoảng từ 60 - 70 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với các căn nhà tại phường Nhật Tân.
Theo tìm hiểu, dù được hét giá cao nhưng những căn nhà không có sổ đỏ, xây dựng trái phép, vi phạm trật tự xây dựng dạng này cũng rất khó bán. Không phải khách hàng nào cũng dám bỏ ra vài tỷ đồng để mua những căn nhà dạng này.
Đáng chú ý, thực trạng nhà đất không sổ đỏ được rao bán ở các phường trên địa bàn quận Tây Hồ cũng đang đặt ra câu hỏi về việc tại sao các công trình này vẫn ngang nhiên xây dựng dù không đẩy đủ thủ tục pháp lý?
Nhà đất không có sổ đỏ tồn tại từ lâu
Về thực trạng nhà đất không có sổ đỏ, xây dựng trái phép, vi phạm trật tự xây dựng nghiêm trọng tại địa bàn phường Nhật Tân (Tây Hồ), một cán bộ thuộc UBND phường Nhật Tân cho biết, khu vực này là đất ở nhưng nhiều hộ dân sinh sống tại ngõ 464 đường Âu Cơ chưa được cấp sổ đỏ, do bị vướng quy hoạch đất ngoài đê.
“Còn thực trạng bên môi giới rao bán nhà không có sổ đỏ thì chúng tôi không nắm được vì có qua Phường đâu? Nên rất khó quản lý việc đó. Chúng tôi cũng xin khuyến cáo người dân nếu cần thông tin về khu đất muốn mua thì lên gặp Địa chính phường để kiểm chứng và nắm rõ hơn về đất đai, không nên nghe thông tin một chiều từ phía nhân viên môi giới”, vị cán bộ UBND phường Nhật Tân cho biết thêm.
Cũng theo đại diện phường Nhật Tân, hầu hết, những ngôi nhà không có sổ đỏ đều được xây dựng trước đó, không phải phát sinh mới. Trong năm 2022, UBND phường Nhật Tân đã xử lý 11 lượt trường hợp xây dựng trên đất không đủ điều kiện. Trong đó, đơn vị đã tuyên truyền, vận động người dân khắc phục hậu quả, tự tháo dỡ công trình vi phạm. Còn những trường hợp không xác định được chủ đất sẽ dán thông báo niêm yết tại công trình và ra quyết định cưỡng chế theo quy định.
Vị cán bộ UBND phường Nhật Tân cũng khẳng định, từ đầu năm 2023 đến nay, trên địa bàn phường Nhật Tân không có phát sinh trường hợp nào xây dựng trên đất không đủ điều kiện.
Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ
Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Tuy nhiên, trường hợp người mua mua đất không có sổ đỏ từ ngày 1.7.2014 đến nay sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và phải gánh chịu các hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể như sau:
- Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất
Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Chính vì thế mà người mua có thể sẽ phải đối mặt với những vấn đề không đáng có.
- Dễ xảy ra tranh chấp
Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, giấy tờ biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.
- Không được thế chấp để vay tiền
Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ, đòng nghĩa với việc nhân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.
- Khó bán lại đất không có sổ đỏ
Bởi tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó, thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán không đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ bị người mua ép giá.
- Hạn chế quyền sử dụng đất
Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Bị thu hồi không được bồi thường
Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đât quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.
- Khó được cấp phép xây dựng
Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.
Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Cụ thể, giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, chô thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
*Báo Đại biểu Nhân dân sẽ tiếp tục làm việc với các cơ quan chức năng liên quan trong sự việc nêu trên để thông tin tới bạn đọc và cử tri cả nước.
