Giao dịch bất động sản qua sàn, nên hay không?

Ngược thời gian, đây không hẳn là một quy định lần đầu mới có. Điều 59 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, quy định này sau một thời gian đã không còn phù hợp. Sau đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bỏ quy định này, nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường. Ngoài ra, việc bãi bỏ quy định này cũng nhằm phù hợp với bối cảnh trầm lắng của thị trường bất động sản ở thời điểm xây dựng Luật này.

Tuy vậy, tại điều 57, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này lại quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch. Theo đó, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. Ngoài ra, dự thảo Luật cũng quy định, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đây là quy định mới so với luật hiện hành.

Lý giải về việc bổ sung này, cơ quan chủ trì soạn thảo - Bộ Xây dựng cho rằng, quy định này nhằm tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản; góp phần quản lý thông tin giao dịch bất động sản, tăng tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người dân khi kinh doanh bất động sản thông qua các sàn giao dịch bất động sản. Cùng với đó, tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản; nâng cao vai trò, trách nhiệm của nhà nước, doanh nghiệp, người dân trong hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Không phủ nhận rằng, việc quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn bất động sản sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản. Tuy nhiên, quy định này đã từng buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng. Không ít các doanh nghiệp lo ngại rằng, việc tái quy định yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường. Và sâu xa hơn, có thể sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản - vốn đang bị trầm lắng.

Do đó, việc quy định giao dịch thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản cần phải được cơ quan soạn thảo đánh giá một cách toàn diện hơn cũng như bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, bởi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện chưa quy định về nội dung này. Cùng với đó, Luật Doanh nghiệp quy định quyền của doanh nghiệp được “tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, hình thức kinh doanh; tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”.

Trong trường hợp cho rằng, quy định giao dịch bất động sản qua sàn để bảo đảm tính minh bạch, thì cơ quan chủ trì soạn thảo cũng cần làm rõ đối tượng, loại hình sản phẩm nào, các giao dịch nào bắt buộc và không bắt buộc phải thực hiện giao dịch qua sàn? Mối quan hệ giữa quy định giao dịch qua sàn với công chứng các hợp đồng, giao dịch bất động sản sẽ như thế nào, bởi sàn giao dịch không thể thay thế được vai trò của công chứng.

Vẫn biết rằng, sàn giao dịch giúp cho người bán, người mua kết nối về mặt thông tin, công khai thông tin về sản phẩm bất động sản, qua đó, giúp minh bạch thị trường. Tuy nhiên, việc quy định "cứng" các giao dịch phải thông qua sàn cần cân nhắc thấu đáo để vừa bảo đảm tính minh bạch thông tin thị trường, tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản nhưng cũng không được "làm khó" thị trường bất động sản.