Thị trường đang ở đáy chữ U
Ngày 15.3, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần IV. Phát biểu tại Diễn đàn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Reatimes Phạm Nguyễn Toan nhận xét, niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản đang dần trở lại, năng lượng tích cực và những điểm sáng đã hiện diện. Sau quá trình thanh lọc gần 2 năm qua, thị trường còn lại chủ yếu là các nhà phát triển uy tín và có thực lực tốt. Kể từ quý IV.2023 đã có thêm nhiều dự án mở bán và thanh khoản khá. Một số doanh nghiệp bắt đầu tái khởi động các dự án mới, dòng tiền bắt đầu quay trở lại thị trường sau thời gian dài phòng thủ, chờ đợi...
Mặc dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn. Cả thị trường vẫn phải đối diện và xử lý hàng loạt vấn đề như: sự suy giảm tổng cầu; các vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để ảnh hưởng đến nguồn cung; trở ngại về dòng vốn gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Đồng thời, thủ tục hành chính và quá trình thực thi chính sách, sự đồng hành cùng doanh nghiệp tại một số địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển…
Đánh giá thị trường bất động sản đang ở đáy của hình chữ U, ông Toan dự đoán chu kỳ này vẫn sẽ tiếp tục đi ngang và dù rất chậm nhưng có xu hướng nhích dần lên. Ông dẫn dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường sẽ chính thức phục hồi từ cuối quý II.2024. Tuy nhiên, xu hướng tốc độ đi lên khá chậm và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cả khách quan và chủ quan.
“Để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản thì nguồn lực tài chính rất quan trọng. Bên cạnh đó là việc hoàn thiện thể chế giúp khai thông nguồn lực. "Chiếc áo" pháp lý được nới rộng, dư địa phát triển sẽ mở ra”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói.
Chuẩn nhà “bình dân” đã lên 2 - 2,4 tỷ đồng/căn
Tại diễn đàn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO Đoàn Văn Bình cho biết, theo quan điểm của thị trường, nhà ở vừa túi tiền (hoàn thiện cơ bản) gồm 2 phòng ngủ, rộng 65m2 có giá khoảng 1,6 tỷ đồng, tương đương 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy, căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20 - 30%, ở mức 2 - 2,4 tỷ đồng/căn. Điều này cho thấy khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn ở mức 25 triệu đồng/m2 mà có thể đã tăng lên gấp đôi. Như vậy, nhà ở vừa túi tiền là vấn đề nóng bỏng mà chúng ta cần giải quyết.
Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, ở nhiều nước phát triển, nổi bật là Đức, nhà ở cho thuê là loại hình chính. Ở nước ta, phát triển nhà ở xã hội cũng nên theo hướng cho thuê thay vì bán sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở. Theo ông Hà, trong dân còn nhiều tiền, nhưng lại chỉ gửi ngân hàng trong khi nhà ở cho thuê cũng là kênh tiềm năng và giải quyết được bài toán nhà ở. Nhà nước nên khuyến khích doanh nghiệp, người dân đầu tư nhà ở cho thuê.
Cùng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, cần quy định 100% nhà ở xã hội là để cho thuê. Ông cho biết, ở Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà. Còn chiến lược phát triển nhà ở xã hội ở nước ta hiện chưa thiết kế trên tư duy cho thuê. Bên cạnh đó, hiện nay chúng ta chưa có thống kê về đối tượng mua nhà ở xã hội. Loại nhà này đang bán cho ai? Thu nhập thực tế của họ bao nhiêu, phân phối thu nhập và khả năng chi trả của họ như thế nào? TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, nếu không nghiên cứu kỹ, chúng ta dễ gặp hệ lụy, bán không đến được đúng đối tượng, đối tượng không có khả năng mua, nếu để họ mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay.
Ở một góc nhìn khác, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, không nên có cách tiếp cận theo hướng "ta chỉ nên", "ta chỉ làm" mà nên tiếp cận theo nhiều cách, nhiều góc độ để miễn sao kết quả cuối cùng là hỗ trợ được cho người dân. Đồng ý với ý kiến của một số chuyên gia là nên cho thuê nhà ở xã hội, tuy nhiên theo ông Phan Đức Hiếu, bên cạnh thuê, cũng nên cho phép mua bán để ai có đủ năng lực mua thì mua, ai không đủ thì thuê.
