Tại hội thảo góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), do Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam (VUSTA) tổ chức sáng 28.11, nội dung được nhiều đại biểu quan tâm bàn luận liên quan đến nhà ở chung cư và nhà ở xã hội. “Đây là hai vấn đề lớn của Luật Nhà ở”, GS.TS. Đặng Hùng Võ, Chủ tịch Hội Trắc địa - bản đồ - viễn thám Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.
Không phù hợp
Về nhà ở chung cư, Bộ Xây dựng - Cơ quan soạn thảo dự thảo Luật đề xuất 2 phương án về thời hạn sở hữu. Theo đó, phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định của pháp luật đất đai. Bộ này thiên về phương án 1 (Điều 25 dự thảo Luật, bản cập nhật ngày 10.11.2022).
GS.TS. Đặng Hùng Võ phân tích, sở hữu nhà khác với sở hữu đất đai. Đất đai vì là sở hữu toàn dân nên Nhà nước có thể quy định mỗi người được sở hữu trong bao nhiều năm, nhưng sở hữu nhà chính là cam kết của chủ đầu tư bán nhà với bên mua nhà. Do đó, cơ quan quản lý phải tính đến điều này để xác định Nhà nước quản lý đến đâu trong mối quan hệ sở hữu đó, chứ không phải quy định thời hạn sở hữu của nhà là bao lâu. “Nên trao việc xếp đặt quyền sở hữu này giữa người mua và người bán, để họ tự quyết thời hạn ngắn hay dài, trong đó họ có thể tính đến chuyện khi nhà sập, không sở hữu được thì ai chịu trách nhiệm. Nhà nước chỉ quản lý về chất lượng, để tránh tình trạng chủ đầu tư cam kết tuổi thọ ngôi nhà là 50 năm nhưng thực ra chỉ được 40 năm đã sập vì công trình kém chất lượng”, ông Võ đề xuất.
Chia sẻ với quan điểm trên, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo phương án 1 là “chưa thật sự phù hợp”. Bởi lẽ, Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về nhà ở của công dân; Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định về khái niệm thời hạn sở hữu tài sản mà chỉ quy định về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu tài sản. Quy định thời hạn sở hữu sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà chung cư bởi đa số người dân muốn tài sản đã thuộc sở hữu của mình sẽ không bị giới hạn về thời gian, bà Nga lo ngại.
Cũng theo chuyên gia này, dự thảo Luật quy định trong trường hợp chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì vô hình trung dẫn đến việc phát sinh thêm nhiều thủ tục hành chính (kiểm định, gia hạn quyền sở hữu), tăng gánh nặng cho cơ quan quản lý cấp tỉnh, huyện.
Từ phân tích trên, vị chuyên gia của Đại học Luật Hà Nội đề nghị nên bỏ quy định thời hạn sở hữu chung cư. “Điều này vừa bảo đảm quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu vừa bảo đảm sự ổn định trên thị trường bất động sản cũng như chính sách khuyến khích phát triển nhà chung cư - mô hình hiện đại giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân và tiết kiệm được quỹ đất”, bà Nga phát biểu.
"Công nhân cổ cồn" ở đâu trong dự án nhà ở xã hội?
Nếu như nhà ở chung cư giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị thường có mức sống từ trung bình đến cao thì nhà ở xã hội giải quyết nhu cầu cho người dân có thu nhập thấp, bao gồm công nhân.
Trên thực tế, nhà ở xã hội là vấn đề khó, nhất là khi giá nhà ở thương mại quá cao như hiện nay. GS.TS. Đặng Hùng Võ cho rằng, ưu tiên trước nhất để phát triển nhà ở xã hội là thủ tục hành chính cần nhanh gọn, đỡ mất thời gian để thu hút đầu tư. Cần quy định ngay trong Luật các thủ tục hành chính đơn giản đối với dự án nhà ở xã hội, chỉ cần các điểm chốt về thủ tục liên quan đến ưu đãi của Nhà nước, các nội dung khác để cho vận hành theo cơ chế thị trường. Cùng với đó, Bộ Xây dựng cần thảo luận với Bộ Tài chính để miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho khu vực đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Liên quan khu lưu trú cho công nhân, chuyên gia cho rằng dự thảo Luật mới chỉ ra các đơn vị đầu tư, đất đai gắn với hạ tầng khu công nghiệp. Cần quy định cụ thể về trách nhiệm ai lo tài chính, ai làm chủ đầu tư, ai tìm kiếm đất đai. Nếu không thì sẽ không có ai thực hiện, ông Võ lưu ý.
Nguyên Chủ nhiệm Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản Lê Cao Tuấn cho biết, khi nghiên cứu đầu tư xây dựng nhà ở cho lao động trong khu công nghệ cao ở TP. Hồ Chí Minh phát sinh vấn đề là, theo quy định hiện hành, đối tượng mua nhà ở xã hội có thu nhập chưa phải đóng thuế thu nhập cá nhân (dưới 11 triệu đồng). Song, trong khu công nghệ cao, rất nhiều “công nhân cổ cồn” là những kỹ sư có thu nhập trên 11 triệu đồng - đối tượng cần được quan tâm để giữ chân. Tuy vậy, chiểu theo quy định, họ sẽ không được mua nhà ở xã hội, trong khi nếu bán cho đối tượng đủ điều kiện thì lại sai chủ trương trong quy hoạch là khu nhà ở cho lao động của khu công nghệ cao. Do đó, ông Tuấn đề xuất, cần bổ sung chính sách nhà ở cho lao động khu công nghệ cao để đáp ứng nhu cầu của cuộc Cách mạng Công nghiệp 4.0.
Hiện, Bộ Xây dựng đang trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật, trước khi trình Bộ Tư pháp thẩm định vào tháng 12 tới và trình ra Chính phủ. Do đó, những vấn đề này rất cần được cơ quan soạn thảo đánh giá kỹ lưỡng để có một dự án luật chất lượng, khả thi.
