Tăng tính hấp dẫn của chính sách

Thông tin về những điểm mới, đột phá của Luật Nhà ở 2023, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, so với Luật Nhà ở năm 2014, Luật mới đã bổ sung hình thức xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; bổ sung hình thức đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; mở rộng chủ thể đầu tư của nhà ở xã hội như bổ sung Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ trì quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn tài chính công đoàn.

Về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, thay vì các đối tượng thụ hưởng phải bảo đảm 3 điều kiện về cư trú, thu nhập và nhà ở; Luật mới đã phân ra các nhóm, tùy theo hình thức được thụ hưởng chính sách mà các điều kiện sẽ khác nhau. Ví dụ, trường hợp để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì các nhóm đối tượng thụ hưởng được cắt bớt một điều kiện đó là điều kiện về cư trú; chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập. Theo đó, điều kiện về nhà ở, đã được quy định ở trong Luật (người chưa có nhà ở hoặc nếu có nhà ở thì sẽ có diện tích tối thiểu, theo mức Chính phủ quy định. Còn đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì về cơ bản là 3 điều kiện này đều được cắt bỏ.

Bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật khẳng định, việc bãi bỏ những quy định không cần thiết như điều kiện về nhà ở và thu nhập là rất hợp lý. Song, quy định đã có, điều quan trọng là thực thi trên thực tế, như việc người dân làm thế nào để lấy được xác nhận về thu nhập; xác nhận chưa có nhà ở. Bởi, cơ sở dữ liệu về nhà ở sở hữu đã có nhưng lại không liên thông, không có kết nối, chia sẻ, thành ra thiếu thông tin nên UBND phường rất khó xác nhận. "Chính sách có rồi, mục đích làm Luật là hướng tới bảo đảm nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhưng khả thi hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc tổ chức của địa phương" - bà Trần Hồng Nguyên khẳng định.

Song song với việc mở rộng nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách, Luật đã có các quy định giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Thực tế, không ít địa phương chủ động phát triển nhà ở xã hội. 

Theo Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên, Hà Nội chủ động dành 400ha để phát triển nhà ở xã hội, bố trí 5 khu nhà ở xã hội tập trung với tổng diện tích 270ha và hơn 1 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội, tương đương 15.000 nhà ở xã hội. Đến nay, 4/5 dự án đã được chấp nhận chủ trương đầu tư; có nghĩa việc triển khai có tính khả thi. Tuy nhiên, cũng có tỉnh, thành phố đã quy mô trên 80ha, trong đó có 2 dự án đang triển khai, nhưng mới dừng lại ở tiến độ kêu gọi nhà đầu tư. Có nghĩa là về tổ chức thực hiện; tính chủ động, tính hấp dẫn ở các địa bàn khác nhau rất khác nhau.

Ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân cho biết, Đà Nẵng, Đồng Nai, Bình Phước… cũng là những tỉnh, thành phố rất tích cực trong việc quy hoạch để dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Rõ ràng, những quy định mới của Luật là cú hích rất quan trọng không chỉ với chủ đầu tư, người dân, các đối tượng thuê nhà mà còn là cú hích cho cả thị trường bất động sản. Tinh thần phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội ngày càng nóng.

Tạo cú hích cho nhà đầu tư

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, đối với các ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, vẫn được lợi nhuận là 10% phần đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; còn đối với phần 20% đất để xây dựng nhà ở thương mại hoặc kinh doanh công trình dịch vụ thương mại thì chủ đầu tư sẽ phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất này nhưng được kinh doanh tự do và hưởng lợi nhuận. Như vậy, về mặt cơ bản, lợi nhuận của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ cao hơn so với quy định của Luật Nhà ở trước đây. 

Ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân chia sẻ thực tế, nhiều doanh nghiệp trong đó có Tập đoàn Hoàng Quân đã rất tích cực thực hiện về nhà ở xã hội. Doanh nghiệp đã và đang thực hiện 24 dự án, trong đó hoàn thành bàn giao 10 dự án với số lượng 10.000 căn và TP. Hồ Chí Minh là 4.000 căn; còn lại rải rác ở Nha Trang... Hiện nay, doanh nghiệp tiếp tục hoàn thành nhiều dự án; cuối năm 2024 dự kiến hoàn thành bàn giao 3.000 căn tại Tây Ninh, Bình Thuận, Vĩnh Long, Trà Vinh.

Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng băn khoăn về việc cấp giấy chứng nhận, bởi khi chủ đầu tư vay ngân hàng thì phải đáp ứng những điều kiện rất là chặt chẽ; một trong những điều kiện là phải có tài sản thế chấp và có giấy chứng nhận. Nếu cấp chung giấy chứng nhận cho khu đất nhà xã hội sẽ vướng rất lâu. Điều quan trọng là những chính sách này sẽ được quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành ra sao để bảo đảm phát huy hiệu quả và thực sự tháo gỡ được những vướng mắc hiện nay liên quan đến phát triển nhà ở xã hội.

Trước đề nghị việc cấp riêng giấy chứng nhận của 20% đất thương mại trong các dự án nhà ở xã hội ưu đãi cho chủ đầu tư, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, sẽ tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật; bảo đảm thông tư hướng dẫn được ban hành cùng thời điểm của nghị định. Đặc biệt, thông tư liên quan đến phần nhà ở xã hội lần này sẽ không có quy định về nội dung mà chỉ có các mẫu giấy tờ liên quan đến xác nhận về đối tượng, về điều kiện thu nhập, điều kiện về nhà ở.

Tại tọa đàm, các đại biểu đều bày tỏ mong muốn đẩy sớm thời hạn hiệu lực của Luật và xây dựng, ban hành đồng thời các nghị định đi kèm trước 6 tháng với cả 3 Luật đã sửa đổi gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi thực tế, các quy định mới sẽ giúp doanh nghiệp yên tâm khi đầu tư nhà ở xã hội; nhất là khi đã có định hướng rõ ràng về quy hoạch, quỹ đất.