Điều chỉnh chênh lệch giá đất

Chênh lệch giá đất quá lớn

Giá đất là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai 2013. Theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 112, một trong những nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Đây được đánh giá là quy định tiến bộ nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư. Tuy vậy, theo PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20 - 30% khung giá đất trên thị trường. Khung giá đất của cấp tỉnh cũng trong tình trạng tương tự, chỉ bằng khoảng 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Giá đền bù thu hồi đất quá chênh lệch so với giá thị trường đã khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi, không muốn và không đồng thuận.

Nguồn: ITN

Nhiều bất cập về giá đất cũng được PGS. TS Ngô Trí Long chỉ ra. Đơn cử, theo Quyết định 96 quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố từ ngày 1.1.2014 đến ngày 31.12.2019 của UBND TP Hà Nội, giá đất ở thuộc địa bàn quận trung tâm giai đoạn 2015 - 2019 nhiều tuyến phố vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có giá đất niêm yết cao nhất với mức 162 triệu đồng/m2. Nhưng giá đất giao dịch thực tế ở các tuyến phố này phổ biến từ 500 - 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2. Hay tại dự án Khu đô thị Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh, giá đền bù cho người dân bị thu hồi đất là 18 triệu đồng/m2, nhưng công ty bất động sản bán lại với giá… 350 triệu đồng/m2. Theo chuyên gia Ngô Trí Long, sự chênh lệch quá lớn giữa giá đền bù theo quy định với giá thị trường đã dẫn đến việc giải phóng mặt bằng luôn là “điểm nghẽn” khiến các dự án phát triển kinh tế - xã hội bị chậm tiến độ.

Đồng quan điểm này, Luật sư Vũ Đặng Hải Yến, Giám đốc Công ty Luật SMIC cho rằng, dù sau nhiều lần sửa đổi, quy định của Luật Đất đai về giá trị bồi thường thu hồi đất vẫn chưa bảo đảm phù hợp với giá thị trường. Mặt khác, việc xác định giá trị bồi thường hiện chỉ căn cứ trên hiện trạng sử dụng đất của người dân, chưa xét đến sự tăng lên của giá trị địa tô sau khi Nhà nước thu hồi đất của người dân và giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Đơn cử, khi thu hồi đất nông nghiệp của một hộ gia đình để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, giá trị bồi thường về đất mà hộ gia đình nhận được xác định theo giá trị đất nông nghiệp. Trong khi đó, Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư lại tính theo giá trị đất phi nông nghiệp. Thực tế này đã gây ra không ít khiếu kiện từ người dân bị thu hồi đất vì giá trị đất nông nghiệp được xác định thấp hơn rất nhiều so với giá trị đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất ở.

Phải có thỏa thuận của các bên khi định giá đất

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Với quy định này, Luật sư Vũ Đặng Hải Yến cho rằng, trong quá trình xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ có các cơ quan hành chính và các đơn vị trực thuộc cơ quan này là chủ thể yêu cầu định giá và quyết định giá đất bồi thường. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận người dân thuộc diện Nhà nước thu hồi đất được quyền tham gia ý kiến đối với phương án đền bù giải phóng mặt bằng nhưng quy định này mới chỉ dừng lại ở việc yêu cầu tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi niêm yết công khai phương án và tổ chức lấy ý kiến của cộng đồng dân cư. Tuy nhiên, Luật lại không quy định cơ quan nhà nước phải xem xét, điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp người dân không đồng thuận. Như vậy, lợi ích chính đáng của người dân trong trường hợp này chưa được bảo vệ một cách đầy đủ, Luật sư Vũ Đặng Hải Yến nhận định.

PGS.TS Ngô Trí Long cũng cho rằng, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Người bị thu hồi đất trên thực tế vẫn đứng ngoài quy trình này. Ngoài ra, Điều 115, Điều 116, Luật Đất đai 2013 quy định về tư vấn giá đất nhưng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất có vị trí độc lập. Điều này dẫn đến giá đất mang nặng tính “áp đặt”, thấp khá xa so với thị trường ở mọi thời điểm. Đây là bất cập lớn mà khi sửa đổi Luật Đất đai phải giải quyết. Nhiều ý kiến cho rằng, cần tách riêng thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền về định giá đất. Điều này sẽ giúp kiểm soát được việc thực hiện các thẩm quyền minh bạch hơn.

Đề cập đến quyền lợi của người bị thu hồi đất, PGS. TS Ngô Trí Long cũng cho rằng, khi định giá đất (đối với đất bị thu hồi) phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi. Điều này đồng nghĩa với việc người bị thu hồi đất phải là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại. Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Nếu các bên không thỏa thuận được có thể đưa ra tòa xem xét, giải quyết. Trong khi đó, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, giá đất do Nhà nước quy định buộc phải phù hợp với thị trường.

Việc điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường là yêu cầu mà cơ quan soạn thảo cần lưu ý khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2013. Nếu sửa đổi được quy định này sẽ bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất, của Nhà nước cũng như chủ đầu tư. Đồng thời, hạn chế được các vụ việc khiếu kiện kéo dài liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng như đã xảy ra như thời gian qua.