Còn mâu thuẫn với một số luật
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đã và đang diễn ra khá sôi động trong những năm gần đây. Về vấn đề này, cơ quan chủ trì soạn thảo thẳng thắn chỉ rõ, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chưa phân định rõ ràng, cụ thể giữa loại hình nhà ở và công trình xây dựng, chưa bao quát được các loại hình bất động sản mới phát sinh trong thực tế, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…); không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thiếu quy định nhằm mục đích công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.
Tại Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có một số nội dung chưa chi tiết, khó áp dụng trong thực tế và cần thiết phải sửa đổi để quy định cụ thể hơn nhằm bảo đảm quyền lợi, trách nhiệm giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, Luật hiện hành cũng đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Để khắc phục những hạn chế nêu trên, tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; về bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Dự thảo Luật cũng đưa ra quy định bất động sản hình thành trong tương lại cũng phải bắt buộc giao dịch qua sàn để bảo đảm công khai, minh bạch.
Cơ bản tán thành với đề xuất của cơ quan chủ trì soạn thảo dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), song Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng chỉ rõ một số điểm còn mâu thuẫn với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Cụ thể, điểm e, khoản 3 Điều 15 dự thảo Luật quy định trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng, thì công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong khi đó, theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, bao gồm cả thuê đất trả tiền hàng năm.
Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng chỉ rõ, về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, quy định tại khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và điểm a khoản 2 Điều 158 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không yêu cầu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định tại khoản 1 Điều 46 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Có nên đóng bảo lãnh với bất động sản hình thành trong tương lai?
Với bảo lãnh với bất động sản hình thành trong tương lai - vấn đề được nhiều chuyên gia, tổ chức, hiệp hội quan tâm, tại Điều 27, dự thảo Luật quy định chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng. Đây là quy định được kế thừa từ Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Nhưng, tại phiên họp thẩm tra sơ bộ dự án Luật này, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Ngọc Bảo băn khoăn khi trên thực tế, bảo lãnh cũng bị tính vào hạn mức tín dụng, ngân hàng bảo lãnh thường chính là ngân hàng cấp tín dụng cho chủ đầu tư và nhận thế chấp bằng dự án - như vậy có vấn đề gì không?
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đề nghị bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, bởi quy định này làm tăng giá thành, tăng giá bán nhà ở mà người mua phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng (bằng khoảng 2% giá bán nhà). Thực tế gần 10 năm thực hiện quy định này theo Luật hiện hành cho thấy, việc bảo lãnh cũng được tính vào hạn mức tín dụng nên các tổ chức tín dụng không đủ hạn mức tín dụng để cấp bảo lãnh cho tất cả các dự án (thông thường, tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp dự án để cung cấp tín dụng cho chủ đầu tư cũng sẽ tiếp tục cấp bảo lãnh). Nhiều khách hàng có nhu cầu mua nhà đồng ý từ chối quyền được cấp bảo lãnh đối với các chủ đầu tư có uy tín, cũng như để nhận chiết khấu trực tiếp tại hợp đồng.
Việc có bảo lãnh của các tổ chức tín dụng đối với bất động sản hình thành trong tương lai là nhằm bảo vệ cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không giao được nhà hay không đủ năng lực tài chính. Trong trường hợp này, ngân hàng đứng ra thay mặt cho chủ đầu tư đó để hoàn trả lại tiền mà người dân đã đóng. Với lý lẽ như vậy, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh Huỳnh Thanh Khiết cho rằng, quy định này rất quan trọng, vì trong một số vụ án xảy ra trên địa bàn thành phố đã có tình trạng người dân không biết "bấu víu" vào đâu. Nếu người dân đòi quyền lợi của mình thông qua con đường tố tụng hình sự sẽ phải mất nhiều thời gian, chịu một số rủi ro nhất định. Do vậy, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh tán thành việc dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định để bảo vệ người mua bất động sản.
Quy định việc bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua, thường là bên “yếu thế” trong quan hệ hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế đồng tình với việc đưa quy định này vào dự thảo Luật. Tuy nhiên, cơ quan chủ trì thẩm tra lưu ý, các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, đòi hỏi phải quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động từ khách hàng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác.
Theo cơ quan chủ trì thẩm tra, trong dự thảo Luật cũng cần tiếp tục bổ sung, làm rõ các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của khách hàng; tăng cường quản lý nhà nước với việc thực hiện các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, quy định các chế tài xử lý vi phạm bảo đảm tính răn đe. Bởi, như vậy, tại dự án Luật sẽ có một hệ thống quy định hoàn thiện, chặt chẽ, thống nhất và có tính khả thi cao về điều kiện kinh doanh với bất động sản hình thành trong tương lai.
