3 vướng mắc khi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), gọi tắt là dự thảo Luật, cần điều chỉnh lại về quyền được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đất đai là sở hữu toàn dân, như vậy đây là một loại tài sản công đặc biệt. Mọi tổ chức, cá nhân chỉ được giao quyền sử dụng đất, không được giao quyền sở hữu, vì thế không thể dùng để góp vốn vào doanh nghiệp.

Nếu cho phép góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất sẽ có 3 vướng mắc. Thứ nhất, góp vốn thì phải định giá để có thể tính được tỷ lệ góp vốn hoặc cổ phần của doanh nghiệp, trong khi giá trị của đất đai theo giá thị trường dao động rất nhiều, rất khó định giá.

Thứ hai, khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường thế nào? Nếu bồi thường không tương xứng với giá thị trường sẽ ảnh hưởng đến giá trị cổ phiếu hoặc phần vốn góp, và người được bồi thường là ai? Bởi khi góp vốn thực chất là đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân sang pháp nhân cho doanh nghiệp và khi đó doanh nghiệp mới là chủ sử dụng đất thực sự.

Thứ ba, đất đai là tài sản công, tổ chức, cá nhân chỉ được giao quyền sử dụng, tương tự như các loại tài sản công khác như trụ sở, xe cộ, máy móc... Nếu được quyền góp vốn sẽ tạo ra tiền lệ xấu là các cơ quan nhà nước cũng có thể dùng tài sản công khác góp vốn vào doanh nghiệp để sản xuất, kinh doanh, điều này trái với quy định về quản lý tài sản công hiện hành.

Tất nhiên đây là vấn đề mang tính lịch sử, bởi các tổ chức, cá nhân chỉ được giao quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế nhiều năm qua vẫn được thực hiện các quyền tương tự quyền của chủ sở hữu: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại… Vì vậy, trong lúc chưa sửa đổi về quyền sở hữu đất đai thì nên hạn chế bớt quyền của người sử dụng đất nếu quyền đó mang tính chất kinh doanh trực tiếp (góp vốn, thế chấp vay vốn kinh doanh), trừ trường hợp đất trồng cây, trồng lúa khi tích tụ hoặc tập trung đất. Thực tiễn cho thấy đã có rất nhiều hệ lụy khi nợ xấu ngân hàng không thể thu hồi nợ bằng giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp.

Nhà nước không nên thu hồi đất đối với dự án thương mại

Theo tôi, ngoài các dự án vì mục đích an ninh, quốc phòng, cần hạn chế các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trên cơ sở làm rõ tiêu chí xác định loại dự án, chỉ nên bao gồm các dự án quy định tại khoản 1 Điều 78 có cụ thể hóa “công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh” như các công trình giao thông theo quy hoạch (đường, cầu, nhà ga, bến cảng…), trụ sở cơ quan nhà nước và các đơn vị sự nghiệp của Nhà nước như trường học, bệnh viện, viện nghiên cứu công lập…, công viên, quảng trường, công trình phúc lợi công cộng theo quy hoạch. Các dự án khác phải là loại dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng hoặc Quốc hội.

Như vậy, Nhà nước sẽ chỉ chịu trách nhiệm thu hồi đất và bồi thường đối với số lượng hạn chế các dự án thực sự quan trọng và vì lợi ích quốc gia, công cộng, khi đó mức bồi thường sẽ được áp dụng mức giá đất theo quy định của bảng giá đất do UBND địa phương ban hành hàng năm.

Ngoài các dự án này, Nhà nước không đứng ra thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án như trước đây. Nhà nước chỉ phê duyệt chủ trương thực hiện dự án và hướng dẫn chủ đầu tư về quy trình, thủ tục bồi thường và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các chủ đầu tư sẽ phải tự thỏa thuận mức bồi thường với người sử dụng đất khi triển khai thực hiện dự án.

Thứ hai, mức bồi thường khi thu hồi đất. Trong dự thảo Luật chỉ quy định chung tại khoản 3 Điều 89 “việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường”. Tuy nhiên trong thời gian qua, nhiều dự án đã xuất hiện khái niệm “bồi thường theo giá thị trường”- một khái niệm rất mù mờ và gây ra nhiều hậu quả phức tạp khi áp giá bồi thường cho nhiều dự án mà Nhà nước đứng ra thu hồi đất và chi trả bồi thường cho người sử dụng đất. Bởi giá thị trường đất đai biến động rất nhiều, phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố ảnh hưởng của dự án, tiến độ và quy mô dự án. Càng kéo dài dự án thì mức bồi thường càng phức tạp dẫn đến không thể bàn giao mặt bằng đúng thời hạn, chưa kể tố cáo, khiếu kiện, tham nhũng và lãng phí.

Nếu phân biệt rạch ròi dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng thì áp dụng mức bồi thường theo giá đất do Nhà nước quy định, còn các dự án vì mục đích thương mại và mục đích khác thì áp dụng mức giá bồi thường theo thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất, có thể lấy giá khởi điểm để thỏa thuận là bảng giá đất của Nhà nước tại thời điểm đó. Khi đó, chắc chắn người dân sẽ dễ chấp nhận mức bồi thường để giao đất cho Nhà nước làm dự án công cộng và an ninh quốc phòng, giảm bớt xung đột lợi ích khi giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Dự thảo Luật cũng nên bổ sung thêm một điều vào Chương IX về Chính sách ưu đãi khi giao đất, cho thuê đất. Cụ thể, Nhà nước ưu đãi khi giao đất cho tổ chức khoa học và công nghệ, cơ sở giáo dục, doanh nghiệp khoa học và công nghệ bởi đây là 3 đối tượng cần được quan tâm đặc biệt, hoạt động trong 2 lĩnh vực “quốc sách hàng đầu”, tạo ra nguồn nhân lực chất lượng cao và sản phẩm công nghệ cao cho công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Theo đó, Nhà nước có thể giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giảm 50 - 70% mức giá đất; có thể cho thuê đất với mức giá thuê giảm 50 - 70% mức giá cho thuê đất (hoặc giao Chính phủ quy định cụ thể mức giá giao đất và cho thuê đất).