Cần thống nhất thời điểm phát sinh hiệu lực các giao dịch

Còn nhiều cách hiểu khác nhau

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có nhiều nội dung mới nhằm thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng Khóa XIII, các nghị quyết, kết luận của Đảng, Quốc hội, giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển, nhằm phát huy vai trò đặc biệt quan trọng của tài nguyên đất trong phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất… Tuy nhiên, do đây là dự án luật có phạm vi tác động rộng lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người dân và được xã hội rất quan tâm, do đó cần rà soát, sửa đổi bổ sung để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong thực tiễn áp dụng.

Cụ thể, liên quan đến quy định thời điểm phát sinh hiệu lực các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đang có cách hiểu khác nhau. Ví dụ, khoản 1, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: "Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng". Tuy vậy, Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 lại quy định: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.".

Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực thi pháp luật, nhất là khi xảy ra tranh chấp rất khó để giải quyết thỏa đáng quyền lợi của các bên. Lý do, bên nào cũng có lý của mình, vì việc áp dụng luật chuyên ngành phải được ưu tiên.

Bảo đảm đồng bộ, thống nhất

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 49 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): "Việc thực hiện quyền của người nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ được Nhà nước bảo hộ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Đồng thời, Khoản 1, Điều 29 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất: "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền".

Như vậy, giữa Luật Đất đai hiện hành (kể cả dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)), Luật Công chứng năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đang có quy định khác nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch về quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, quy định trên còn tạo bất lợi và rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng, bởi hoạt động thanh toán thường thực hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng, trong khi đó thời điểm này hợp đồng lại chưa có hiệu lực.

Do đó, đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét quy định thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch cho phù hợp với các đạo luật hiện hành, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất để dễ triển khai thực hiện, áp dụng trên thực tế. Điều này góp phần quan trọng bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, tổ chức, hạn chế rủi ro, nhất là phòng ngừa các tranh chấp phát sinh từ sự thiếu thống nhất, bất cập tại các văn bản pháp luật.