Hệ số K đất trong hẻm cao hơn đất mặt tiền
UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành quyết định (số 4543/QĐ-UBND) ngày 5.10.2023 về phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đường Vành đai 3 trên địa bàn TP Thủ Đức.
Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất ở đô thị từ 14,7633 đến 35. Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm: tại phường Long Bình hệ số K từ 16,4178 đến 19,3056, phường Long Thạnh Mỹ: 16,4178 đến 19,3056, Phường Trường Thạnh từ: 17,0489 đến 22,1528, Phường Long Trường từ 17,0489 đến 22,1528.
Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản có hệ số K như sau: phường Long Bình: 18,1840 đến 21,3600; Phường Long Thạnh Mỹ từ 18,1840 đến 21,3600; Phường Trường Thạnh: từ 18,8907 đến 24,3167, phường Long Trường: từ 18,8907 đến 24,3167…
Đáng chú ý, một số phường đất vị trí 1 (tiếp giáp đường lớn) có hệ số K thấp hơn vị trí 2, vị trí 3 (không tiếp giáp đường lớn, hoặc nằm sâu trong hẻm…). Ví như đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại phường Trường Thạnh: Vị trí 1 (tiếp giáp đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh, Tam đa) hệ số K: 17,0489; Vị trí 2 và vị trí 3 (không tiếp giáp đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh) lần lượt có hệ số K là 19,3056 và 22,1528.
Tại phường Long Trường, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại vị trí 1 (tiếp giáp đường Tam Đa) hệ số K là 17,0489; Vị trí 2, 3 (không tiếp giáp đường Tam Đa) có hệ số K lần lượt là 19,3056 và 22,1528; Vị trí 3 (không tiếp giáp đường Trường Lưu) hệ số K là 20,6042.
Cần làm rõ tiêu chí tính hệ số K
Luật sư Lê Bá Thường, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh nhận định, theo quy định hiện nay, giá đất được tính theo các phương pháp khác nhau, gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được gọi là hệ số K, do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành quy định và ban hành dựa theo khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP: “Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.”. Cụ thể: mức giá đất của thửa đất = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Đồng thời, giá đất tính theo hệ số K được áp dụng trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013.
Luật sư Thường phân tích: "Theo quyết định 28/2022/QĐ-UBND ngày 15.8.2022 của UBND tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất tại TP Thủ Đức như sau: Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Nếu đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80% giá đất ở liền kề; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; Đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp: tính bằng 60% giá đất ở liền kề; Đất nghĩa trang, nghĩa địa, Đất giáo dục, y tế: Đất tôn giáo, tín ngưỡng dân gian: tính bằng 60% giá đất ở liền kề. Đất nông nghiệp tại TP Thủ Đức có hệ số k từ 15-25".
Theo luật sư Thường, tại Điều 3, 28/2022/QĐ-UBND ngày 15.8.2022 nói trên cũng quy định rõ: Việc áp dụng hệ số K phải lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi và thu thập thông tin tại khu vực (quận, huyện) lân cận có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương đồng để cân đối với hệ số điều chỉnh (K).
Nhìn nhận về vấn đề hệ số K đất vị trí 1 (tiếp giáp đường lớn) thấp hơn các vị trí nằm sâu trong hẻm, không tiếp giáp đường lớn, Luật sư Thường cho rằng, đất thuộc vị trí 1 có các yếu tố, điều kiện thuận lợi hơn đất có vị trí 2, 3… Quyết định số 4543/QĐ-UBND nói trên quy định hệ số K của đất có vị trí 1 thấp hơn vị trí 2, 3 nhưng không kèm thuyết minh chi tiết, rõ ràng vì sao lại có hệ số K như vậy nên nhiều người dân thắc mắc.
"Người dân cần được biết cơ quan chức năng căn cứ vào điều kiện gì, tiêu chí nào để tính ra hệ số K như vậy. Cần phải phân tích cho người dân rõ các tiêu chí phân loại để tính hệ số K", luật sư Thường nhấn mạnh.
