Đặt người dân vào vị trí trung tâm để lấy ý kiến khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

ĐBQH THÁI THANH QUÝ:
Định giá đất phục vụ cho bồi thường, GPMB đang là vấn đề khó

Nêu những bất cập trong quá trình thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai, theo đó có hai cơ chế, gồm: Nhà nước thu hồi đất và Chủ đầu tư dự án thỏa thuận với người sử dụng đất… Đại biểu Thái Thanh Quý cho rằng, việc thực hiện hai cơ chế này đã và đang tạo ra những bất cập, xung đột về lợi ích giữa công tác quản lý Nhà nước và người dân, cũng như giữa Chủ đầu tư dự án với người dân; mà Luật Đất đai các giai đoạn chưa giải quyết được.

Bởi khi Nhà nước thu hồi đất thì thực hiện theo bảng giá quy định; còn chủ đầu tư dự án thỏa thuận với người sử dụng đất thì do hai bên thỏa thuận. Từ đó, tạo nên sự không công bằng giữa hai khu vực dân cư với nhau (nhiều khi chỉ cách nhau con đường hoặc thậm chí cách nhau bờ rào) vì một bên thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, còn một bên Chủ đầu tư, doanh nghiệp thỏa thuận với người dân… “Trong khi đó, câu chuyện định giá đất phục vụ cho công tác bồi thường, GPMB đang là vấn đề khó. Bên này thỏa thuận làm nhanh, yêu cầu được giải quyết thỏa đáng (có thể gấp 3, 4 lần hoặc có nơi lên tới chục lần); còn bên kia Nhà nước thu hồi đất phải theo giá… Điều đó dẫn đến bất công bằng giữa hai khu vực dân cư”, đại biểu nhấn mạnh.

Cũng theo đại biểu, việc áp dụng hai cơ chế này thậm chí cùng thực hiện trong một dự án, như: Dự án trạm dừng nghỉ gắn liền với kinh doanh xăng dầu; trong đó đất thu hồi để kinh doanh xăng dầu là Nhà nước thu hồi; còn đất xây dựng trạm dừng nghỉ  ăn uống, kinh doanh lại do doanh nghiệp thỏa thuận… Hay như xây dựng chợ dân sinh gắn với trung tâm thương mại, trong đó phần đất xây dựng chợ dân sinh là Nhà nước thu hồi đất, còn đất xây dựng trung tâm thương mại thuộc diện thỏa thuận…

Thực tiễn trên, đại biểu cho rằng: việc thu hồi đất gặp khó khăn, làm chậm tiến độ đầu tư công, nhất là ở những công trình trọng điểm, công trình lợi ích quốc gia, an ninh - quốc phòng… Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện vẫn đưa vào hai cơ chế thu hồi đất trên, đây là vấn đề cần nghiên cứu để tháo gỡ bất cập trên.

ĐBQH NGUYỄN VÂN CHI:
Nên thực hiện đấu giá để bảo đảm các giá trị tăng thêm được về NSNN

Liên quan đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các dự án sử dụng đất, chúng ta đều hiểu, đối với những đất đã GPMB thực hiện đấu giá, còn đối với đất chưa được GPMB có các dự án đầu tư thì thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư… “Ở đây khác nhau ở một điểm rất rõ là khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá trị theo bảng giá của địa phương… Vì không có hoạt động đấu giá nên giá trị tăng thêm không xác định. Trong những trường hợp này, nhà đầu tư sẽ thực hiện đền bù (như ĐBQH Thái Thanh Quý phát biểu)”, đại biểu Nguyễn Vân Chi nêu rõ.

Cũng theo đại biểu, khi xây dựng Luật Đấu thầu, chúng tôi thấy liên quan cả Luật Đất đai, do đó trong Luật Đấu thầu thống nhất phương án: Các trường hợp nào đấu giá, và trường hợp nào đấu thầu quy định trong Luật Đất đai… Song do thực tế, giá trị của đất thu về được tăng thêm (trong các trường hợp có dự án đầu tư) thì phần giá trị tăng thêm không vào ngân sách.

Để giải quyết thấu đáo vấn đề này, đại biểu đề nghị cần hạn chế tối đa hoặc không nên thực hiện các trường hợp đấu thầu để lựa chọn các nhà đầu tư, mà về cơ bản tất cả các trường hợp nên thực hiện đấu giá để bảo đảm các giá trị tăng thêm của đất đai được về NSNN.

Cũng theo đại biểu, những trường hợp này vẫn có thể theo phương án đấu giá, tuy nhiên là đấu giá có điều kiện (các nhà đầu tư phải bảo đảm nguồn tài chính cho công tác GPMB) và giá trị GPMB để bồi thường này cũng được tính toán giống như trong trường Nhà nước làm, tức là đều tính theo bảng giá… “Cách tính như vậy để ra giá trị thống nhất theo quy định hiện hành. Khi Nhà đầu tư thực hiện đấu giá phải đáp ứng điều kiện GPMB, năng lực tài chính và đưa ra giá trào về giá trị QSDĐ đối với khoản đất tương ứng đó… Cách làm này sẽ giúp giá trị thặng dư về NSNN”, ĐBQH nhấn mạnh.

ĐBQH TRẦN NHẬT MINH:
Tránh tình trạng chỉ công bố quy hoạch ban đầu, nhưng khi điều chỉnh người dân không nắm được

Liên quan đến điểm a khoản 2, điểm a khoản 3, Điều 70 quy định việc lấy ý kiến đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện ngoài lấy ý kiến các cơ quan ban ngành còn lấy ý kiến của “cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…, đại biểu cho rằng, việc quy định lấy ý kiến cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là khá chung chung, không rõ đối tượng, do đó cần đặt người dân vào vị trí trung tâm để lấy ý kiến khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đồng thời, đại biểu cũng đề nghị sửa cụm từ “cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” thành “người dân trong vùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” để bảo đảm việc lấy ý kiến người dân tại các vùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… Ngoài ra, để Nhân dân có điều kiện giám sát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thì cần bổ sung quy định khi điều chỉnh cục bộ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng phải đăng công khai để người dân nắm được, tránh tình trạng chỉ công bố quy hoạch ban đầu, nhưng khi điều chỉnh thì người dân không nắm được.

Cũng theo đại biểu, quy định UBND cấp huyện mời đại diện HĐND, MTTQ Việt Nam cùng cấp và đại diện các tổ chức chính trị - xã hội khác tham dự họp Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giám sát (điểm b khoản 2, Điều 85) là hết sức chung chung, không rõ ràng.

Đại biểu phân tích: Tham dự họp ở đây là cuộc họp nào khi chế định này không được quy định rõ ràng trong dự thảo luật. Theo quy định của dự thảo luật về trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thì chỉ duy nhất có 2 cuộc họp quy định tại khoản 1 Điều 86 “họp với người có đất trong khu vực thu hồi để phổ biến, tiếp nhận ý kiến của người dân về các nội dung” liên quan đến việc bồi thường, GPMB và “họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” (điểm a, khoản 3 Điều 86) thì có phải là họp Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không?.

Do khái niệm “họp” không rõ ràng sẽ khó khăn trong quá trình thực hiện, trong thực tiễn quản lý Nhà nước, khái niệm “họp” khá đa dạng về hình thức tuỳ tính chất của nội dung, vấn đề đặt ra là đây có phải là quy định bắt buộc không? Đối với các dự án nhỏ, lẻ thì có cần thực hiện không? Nếu Hội đồng bồi thường, GPMB họp không mời hoặc các tổ chức này vì lý do nào đó không tham dự được thì có vi phạm không? Kết quả họp của Hội đồng bồi thường, GPMB có hợp pháp không?

Thực tế đó, đại biểu Trần Nhật Minh đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu rõ hơn vấn đề này.

Trong khi đó, Điều 86 quy định khá rõ vai trò phối hợp của MTTQ cấp xã với UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi trong việc thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vận động, thuyết phục để tạo sự đồng thuận (quy định tại điểm đ khoản 2; điểm a khoản 6; điểm a khoản 7)… Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, cần sự có mặt giám sát của đại diện HĐND, MTTQ Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội nhưng dự thảo luật chưa quy định, cụ thể như việc “tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” (quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 86); “thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế” (điểm a, khoản 4 Điều 87; điểm b, khoản 4 Điều 88)… Đồng thời, tại khoản 5 Điều 88 về trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế quyết định thu hồi đất cũng không quy định trách nhiệm của HĐND, MTTQ và các tổ chức chính trị - xã hội.

Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định rõ vai trò tham gia của đại diện các cơ quan: HĐND, Ủy ban MTTQ Việt Nam và các tổ chức chính trị xã hội. Nghiên cứu, xem xét tính khả thi của quy định “UBND cấp huyện mời đại diện HĐND, MTTQ Việt Nam cùng cấp và đại diện các tổ chức chính trị - xã hội khác tham dự họp Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giám sát” (điểm b, khoản 2, Điều 85).

Liên quan đến cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo quy định rõ trình tự thủ tục cưỡng chế kiểm đếm cụ thể như trình tự cưỡng chế thu hồi đất và quy định trách nhiệm của lực lượng công an bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi hành cưỡng chế; để bảo đảm tính khả thi khi thực hiện.

ĐBQH HOÀNG THỊ THU HIỀN:
Cần có quy định cụ thể về độ cao và chiều sâu của đất sử dụng

Liên quan đến trách nhiệm của Nhà nước đối với sử dụng đất, khoản 3, Điều 16 quy định: Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật cho người có đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng… đại biểu đề nghị bổ sung thêm nội dung bảo tồn đa dạng sinh học và bảo vệ môi trường; bởi thực tế khi thực hiện di dân ra khỏi khu vực vùng đặc dụng rất khó trong bố trí đất ở, đất sản xuất.

Về quy định tại khoản 1, Điều 30: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan, đại biểu cho rằng: Luật Dân sự quy định sử dụng chiều cao và độ sâu theo phương thẳng đứng; còn Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị cũng có một số quy định liên quan đến việc sử dụng trên không, nhưng liên quan đến độ sâu chỉ có một số văn bản quy định;… trong quá  trình thực hiện gặp nhiều vướng mắc, do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo, đặc biệt là tại Luật Đất đai cần có quy định cụ thể về độ cao và chiều sâu của đất sử dụng.

Đối với hỗ trợ sau thu hồi đất quy định tại điểm a 1 khoản 1 Điều 107  như: Hỗ trợ việc làm, sản xuất, kinh doanh, đại biểu cho rằng: Cần thể hiện rõ quan điểm khi thu hồi đất sẽ ảnh hưởng đến đời sống người dân… Do đó, cần thống nhất về mặt quan điểm, nên dùng từ “bồi thường”, bởi bồi thường nghĩa là đền bù các thiệt hại, có tính pháp lý cao hơn; còn “hỗ trợ” thì có thể hiểu có được đến đâu thì hỗ trợ đến đó.

Về khoản 1 Điều 109 quy định UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất… ĐBQH đề nghị thêm từ “hoàn thành”: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện phải hoàn thành việc tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất… đúng với tinh thần Nghị quyết 18 quy định: Phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất.

Về quyền sử dụng đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật đối với thửa đất liền kề và các thửa đất xung quanh (quy định tại khoản 1, Điều 31), đại biểu cho rằng: Nội dung này đã được quy định cụ thể, chi tiết (từ Điều 252 đến Điều 255) của Luật Dân sự; do đó, cơ quan soạn thảo cần rà soát để tránh chồng chéo trong quy định của luật.

Đối với nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, dự thảo đang đề xuất giao Chính phủ quy định chi tiết, tuy nhiên theo đại biểu nên bàn bạc, thảo luận kỹ để đưa vào luật đầy đủ các vấn đề liên quan đến mặt quan điểm, để tránh việc khiếu kiện khi thực thi. Vì đã nói về nguyên tắc nghĩa là nói về mặt quan điểm; và quan điểm thì phải ổn định, chi phối các hoạt động cụ thể trong  các quy định luật sau này…

ĐBQH THÁI THỊ AN CHUNG:
Không nên đặt vấn đề người dân có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở phải xin phép cơ quan có thẩm quyền

Bày tỏ đồng tình với quy định tại khoản 4 Điều 76: Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;… Song đại biểu Thái Thị An Chung đề nghị bỏ đoạn: Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật trong dự thảo Luật.

“Vì thực tế thông qua các cuộc TXCT, vấn đề liên quan đến thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (quy hoạch “treo”) dẫn đến đời sống người dân rất khó khăn, nhất là liên quan đến việc sửa chữa, xây dựng nhà ở”, đại biểu nhấn mạnh.

Theo đại biểu, nếu chỉ liên quan đến sửa chữa, cải tạo để bảo đảm cuộc sống người dân thì việc xin phép cơ quan có thẩm quyền rất phức tạp, gây khó khăn... Bởi, việc thực hiện quy hoạch là trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền; còn nhu cầu chỗ ở, nơi ăn ở của người dân, bảo đảm nhu cầu tối thiểu, cần phải được quan tâm... Do đó, không nên đặt ra vấn đề người dân có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở mà phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

Đối với quy định tại khoản 5 Điều 76: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải xem xét, đánh giá... đại biểu đề nghị làm rõ 3 năm này tính từ thời điểm nào?

Liên quan quy định hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 107), đại biểu đề nghị bổ sung thêm quy định hỗ trợ về học tập; bởi nhiều trường hợp nếu không bố trí tái định cư ở những khu tái định cư tập trung mà người dân phải đến nơi ở khác thì cũng liên quan đến chuyển nơi học tập của học sinh…; đồng thời, Dự thảo luật cũng cần phân biệt rõ, rạch ròi trường hợp nào bồi thường, trường hợp nào hỗ trợ trong quy định bồi thường, hỗ trợ vật nuôi, cây trồng khi thu hồi đất.

Về xác định giá đất quy định tại khoản 1, điểm d, Điều 158: Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất... Hay quy định tại Điều 161 về Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

“Quy định thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất đang cơ bản giống nhau về thành viên; song khó bảo đảm được tính độc lập”, đại biểu nhấn mạnh.

Mặt khác, với quy định, tổng số thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể phải có tối thiểu 50% số thành viên là định giá viên hoặc thẩm định giá viên về giá, đại biểu cũng cho rằng, quy định này sẽ khó bảo đảm tính khả thi vì số lượng thẩm định giá viên về giá không nhiều... Bên cạnh đó, đại biểu cũng đề nghị Luật Đất đai (sửa đổi) lần này nên bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất đối với đất khu kinh tế.