Cộng đồng dân cư phải làm chủ

Chọn nơi dễ, bỏ nơi khó?

- Chúng ta đang phấn đấu để mức sống của người dân ngày càng cao hơn, diện mạo đô thị ngày càng hiện đại, văn minh thì việc tồn tại những khu chung cư “ổ chuột”, xuống cấp ngay giữa lòng Thủ đô liệu có còn phù hợp? Xin cho biết quan điểm của ông về vấn đề này? 

Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm

- Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hiện Hà Nội hiện có khoảng 1.500 block (khối) nhà chung cư cũ xây dựng trước những năm 90 của thế kỷ trước. Trên thực tế, những khu chung cư cũ này đang bị xuống cấp, hư hỏng do xây dựng từ cách đây 30 - 50 năm, nhưng vì quản lý kém, không được bảo trì sửa chữa nên nhiều chỗ bị thấm dột, bong tróc, hoen rỉ, mối mọt, hệ thống điện nước hay bị trục trặc. Một số nhà do nền móng yếu nên bị lún nứt qua thời gian.

Những căn hộ này, kể cả khu bếp và vệ sinh, có diện tích nhỏ, chật chội, không còn thích hợp với mức sống đã được nâng cao của người dân. Ngoài ra, kiến trúc bên ngoài vốn thô sơ, lại thêm tình trạng cơi nới nên trở thành xấu xí, không phù hợp với diện mạo đô thị hiện đại.

Hơn nữa, quang cảnh cả quần thể chung cư cũng bị biến dạng do sức ép về chỗ ở và mưu sinh, kèm theo đó, hệ thống hạ tầng kỹ thuật lạc hậu, nhiều nơi bị úng ngập khi trời mưa hay triều cường, chiếu sáng công cộng không đủ; thiếu không gian công cộng; môi trường nước và không khí bị ô nhiễm... Trong khi đó, diện tích xây dựng cũng như dân số trong hầu hết các khu chung cư cũ đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu. Chính điều này càng khiến cho các khu chung cư cũ ngày càng xuống cấp một cách nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống người dân sống trong những khu nhà đó.

- Mặc dù các khu chung cư cũ đang xuống cấp trầm trọng nhưng thực tế triển khai, tái thiết lại rất chậm chạp. Phải chăng chủ trương và chính sách trong việc tái thiết chung cư cũ hiện đang có những bất cập, thưa ông?

- Tôi cho rằng, chủ trương và chính sách tái thiết nhà chung cư cũ hiện hành còn nhiều bất cập, việc tổ chức thực hiện còn thiếu năng động và thiếu sáng tạo. Chính sách tái thiết chung cư cũ hiện hành trên thực tế đã tập trung vào việc tái thiết chung cư trên nền nhà cũ, quá đề cao vai trò của nhà đầu tư tư nhân, chỉ lấy ý kiến riêng lẻ của từng chủ sở hữu căn hộ mà thiếu coi trọng đúng mức vai trò của cộng đồng chung cư, còn vai trò của chính quyền đô thị lại chưa thật rõ ràng. Đáng chú ý, chính sách hiện hành chưa thực sự quán triệt phương châm “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra” của Đảng và Nhà nước ta. Vì những lẽ đó, cần tìm ra phương thức đổi mới để vượt qua các thách thức đứng trước việc thực thi chủ trương tái thiết chung cư cũ.

Ngoài ra, chính sách thực thi cải tạo chung cư cũ hiện tồn tại một số hạn chế, bất cập. Tuy đề ra là quy hoạch tái thiết toàn khu chung cư cũ nhưng không rõ theo định hướng nào, còn trong thực tế vẫn là cách làm manh mún, chọn nơi dễ, bỏ nơi khó. Ngoài ra, chính sách để doanh nghiệp làm chủ đầu tư toàn bộ dự án tái thiết chưa phù hợp vì không tương thích với tuyên bố lấy lợi ích của cộng đồng chung cư và mục tiêu xã hội làm chủ đạo. Vì lợi ích hàng đầu của doanh nghiệp bao giờ cũng là lợi nhuận, vì vậy khó tạo được sự đồng thuận giữa các bên. Trong phương thức hợp tác kinh doanh thì cộng đồng chung cư nên là bên đứng ra tổ chức dự án còn nhà đầu tư chỉ là bên hợp tác kinh doanh. Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện chủ trương đã gặp phải thách thức rất lớn về tính quan liêu và xem nhẹ quyền làm chủ của nhân dân, của bộ máy chính quyền địa phương. Việc nâng cao nhận thức của cộng đồng chung cư đối với chủ trương quan trọng này chưa được quan tâm đúng mức.

Hài hòa 3 lợi ích

- Có một thực trạng là, chỉ những khu chung cư cũ nằm trên “đất vàng” Thủ đô mới thu hút nhà đầu tư tham gia, các dự án còn lại rất khó triển khai cải tạo. Làm thế nào để đẩy nhanh tiến độ cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội trong thời gian tới, thưa ông?

- Để thực hiện việc tái thiết các khu chung cư cũ phải kết hợp hài hòa 3 lợi ích: Nhà nước, các hộ sở hữu chung cư và nhà đầu tư. Việc tái thiết chung cư cũ cần được triển khai theo phương châm mới là “Cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, doanh nghiệp bất động sản tham gia”. Phương châm này không chỉ nói đến nhu cầu phải hợp tác ba bên mà còn xác định rõ vai trò và lợi ích của mỗi bên trong quan hệ hợp tác đó. Cụ thể, cộng đồng chung cư phải làm chủ vì họ là chủ sở hữu tài sản; chính quyền đô thị là bên khởi xướng dự án tái thiết, chỉ đạo và hướng dẫn, giúp đỡ cộng đồng làm chủ dự án, và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản tham gia dự án; doanh nghiệp bất động sản tự nguyện tham gia kinh doanh một số phần của dự án theo đề xuất của cộng đồng dân cư. Việc kinh doanh của họ hoàn toàn theo cơ chế thị trường và lợi nhuận là lợi ích của họ. Phải thực hiện phương châm trên mới hy vọng có thể giúp mở ra cục diện mới trong công cuộc tái thiết các khu chung cư cũ hiện nay.

Ngoài ra, phải tái thiết toàn bộ khu chung cư cũ chứ không làm nhỏ lẻ từng tòa nhà riêng biệt như hiện nay, tránh tình trạng chỉ những chung cư ở vị trí “đất vàng”, thuận lợi kinh doanh mới được doanh nghiệp bất động sản đầu tư phá dỡ xây dựng lại.

- Xin cảm ơn ông!