Có nên bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn?

Nhiều hệ lụy khi không giao dịch qua sàn

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản “phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định trên và cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được toàn quyền lựa chọn tự bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản có uy tín và năng lực để bán sản phẩm.

Trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và định hướng sửa đổi Luật này, Bộ Xây dựng cho rằng việc bỏ quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn gây ra nhiều hệ lụy. Ví dụ, tạo cơ sở cho việc hình thành các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; là kẽ hở để trốn thuế; gây khó khăn trong quản lý, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường đúng với những gì đang diễn ra...

Bộ Xây dựng cho rằng, việc buộc các chủ đầu tư dự án bất động sản phải kinh doanh qua sàn sẽ hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam, ngăn chặn được các hành vi lừa đảo, bảo vệ được quyền lợi của khách hàng. Từ đó, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, minh bạch cho thị trường. Vì vậy, Bộ đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch phải thông qua sàn bất động sản.

Doanh nghiệp không tán thành

Tổng Thư ký Hiệp hội môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính ủng hộ luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản. Theo ông, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trao quyền cho chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng với mục đích để các chủ đầu tư chủ động, giảm chi phí khi đến tay khách hàng nhưng kết quả không như mong đợi. Minh chứng rõ nhất là giá bất động sản ngày càng tăng. Mỗi năm, chủ đầu tư bất động sản ra hàng trăm nghìn sản phẩm nhưng cũng không ít hệ lụy khi có những khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp… vì bị chủ đầu tư lừa dối, thậm chí lừa đảo. 

Ông Đính cho rằng, giao dịch qua sàn sẽ giúp quy trình mua bán chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật và chuyên nghiệp hơn. Thứ nữa, khi qua sàn giao dịch, các hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai buộc phải được thẩm định, thẩm tra sẽ giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo. Bên cạnh đó, khách hàng cũng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi. Về phía Nhà nước sẽ quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường, đồng thời tránh thất thu thuế và thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền. “Phòng công chứng, sàn giao dịch chứng khoán sẽ là cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin để bảo vệ khách hàng, nhà đầu tư đúng pháp luật”, ông Đính khẳng định.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp lại cho rằng, quy định này không hợp lý, sẽ phát sinh nhiều tiêu cực, càng làm rườm rà các quy trình vốn đã phức tạp.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, buộc giao dịch bất động sản qua sàn là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn, có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.

Ông Châu cho rằng, quy định trên đây đã xâm phạm quyền “tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án bất động sản, do các quy định trên đây cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm; 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Cùng với đó, sàn giao dịch sẽ được hưởng “đặc lợi” khi hưởng phí giao dịch trên dưới 2% giá trị hợp đồng. Như vậy là không công bằng giữa các doanh nghiệp. Quy định này cũng không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành như đối với Luật doanh nghiệp 2020 quy định “quyền của doanh nghiệp” được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng. Hay Luật Đầu tư 2020 quy định nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh…

Hiện, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo, khi trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản thì chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề…

Từ những phân tích trên, ông Châu đề xuất không nên bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản hoặc chỉ quy định khuyến khích các bên có nhu cầu thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.