Cơ chế đặc thù giúp rút ngắn hơn 500 ngày làm nhà ở xã hội

Lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu thầu

Hiện nay, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được quy định tại Điều 84 và Điều 106 của Luật Nhà ở năm 2023.

Tại nhiều hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp phản ánh thủ tục phát triển dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang hiện quá rườm rà và mất nhiều thời gian. Trong điều kiện dự án đã có quy hoạch, nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và danh mục sử dụng đất của địa phương, thì thời gian thực hiện các thủ tục đấu thầu (sau khi có chủ trương đầu tư) vẫn kéo dài gần 300 ngày. Ngay cả tại TP. Hồ Chí Minh, địa phương đã chủ động triển khai các thủ tục song song và rút ngắn tối đa thời gian theo quy định, thì quy trình lựa chọn nhà đầu tư qua đấu thầu trong trường hợp có từ hai nhà đầu tư đủ điều kiện cũng mất hơn 200 ngày.

Nhằm thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội, Chính phủ đề xuất phân quyền toàn bộ cho chính quyền địa phương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đồng thời, Chính phủ đề xuất thí điểm cơ chế giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu. Theo đó, UBND cấp tỉnh có thể giao trực tiếp hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn. Đối với nhà ở cho lực lượng vũ trang, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an sẽ thực hiện giao hoặc chấp thuận đầu tư, sau khi thống nhất bằng văn bản với UBND cấp tỉnh về danh mục dự án, vị trí khu đất triển khai.

Với đề xuất này, thời gian thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư dự kiến tối đa 75 ngày, cắt giảm được khoảng 200 ngày, tương ứng khoảng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành.

Cắt giảm nhiều thủ tục đầu tư xây dựng

Đặc biệt, Chính phủ đề xuất cắt giảm nhiều thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, Chính phủ đề xuất bỏ thủ tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Hiện nay, theo quy định pháp luật về xây dựng, các dự án nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội, khu đô thị...) phải thực hiện thủ tục này, với thời gian thẩm định kéo dài 15 - 35 ngày tùy theo nhóm dự án A, B hoặc C. Tuy nhiên, nội dung thẩm định này có thể được tích hợp trong quá trình cấp giấy phép xây dựng, giúp rút gọn đáng kể quy trình.

Chính phủ cũng đề xuất miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình nhà ở xã hội sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố. Đây là bước đột phá có thể giúp rút ngắn từ 20 - 30 ngày cho mỗi dự án, đồng thời bảo đảm tính đồng bộ và chất lượng công trình.

Đồng thời, Chính phủ đề xuất áp dụng hình thức chỉ định thầu rút gọn khi lựa chọn nhà thầu xây dựng các gói thầu thuộc dự án nhà ở xã hội sử dụng vốn đầu tư công, vốn công đoàn hoặc vốn từ doanh nghiệp nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ. Trong thực tế, đấu thầu rộng rãi theo quy định hiện hành thường kéo dài từ 60 - 90 ngày (đối với trong nước) hoặc 90 - 120 ngày (đối với quốc tế). Nếu chuyển sang chỉ định thầu rút gọn, thời gian thực hiện chỉ còn khoảng 15 ngày, giúp tiết kiệm 45 - 105 ngày, tương đương rút ngắn 75 - 90% thời gian so với quy trình hiện hành.

Bên cạnh đó, Chính phủ đề xuất dự án nhà ở xã hội không cần thực hiện bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết riêng. Các chỉ tiêu về quy hoạch sử dụng đất, kiến trúc, không gian, cảnh quan... được xác định trong đồ án quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung sẽ được sử dụng trực tiếp làm cơ sở thay thế cho nhiệm vụ quy hoạch chi tiết. Đề xuất này giúp rút ngắn toàn bộ thời gian thực hiện thủ tục này - tương đương cắt giảm được 65 ngày.

Gỡ vướng quy trình thẩm định giá bán, giá thuê

Thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội đang là điểm nghẽn lớn khiến nhiều dự án chậm triển khai. Nguyên nhân là tại thời điểm đủ điều kiện huy động vốn (hoàn thành móng), các chi phí cấu thành giá nhà (như chi phí xây dựng, hạ tầng, bán hàng, quản lý...) mới ở mức dự toán, chưa thể xác định chính xác. Việc này gây khó cho cơ quan thẩm định cấp tỉnh, đồng thời ảnh hưởng đến việc tính lợi nhuận định mức tối đa (10% phần nhà ở xã hội).

Thực tế, nhiều địa phương buộc phải thực hiện thẩm định giá hai lần: lần đầu là giá tạm tính để đủ điều kiện bán, lần hai sau khi kiểm toán, quyết toán chi phí dự án. Nếu giá quyết toán cao hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm; nếu thấp hơn, phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua. Cách làm này kéo dài thời gian, gây áp lực lên cơ quan quản lý và khiến nhà đầu tư khó chủ động phương án kinh doanh.

Để tháo gỡ, Chính phủ đề xuất cơ chế cho phép chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn đủ điều kiện thẩm tra, phê duyệt giá bán, giá thuê mua. Sau khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí và gửi cơ quan chuyên môn cấp tỉnh kiểm tra. Quy định về xử lý chênh lệch giá vẫn được giữ nguyên nhằm bảo vệ quyền lợi người mua. Cơ chế này dự kiến giúp rút ngắn 30 - 90 ngày trong quy trình thẩm định hiện hành.

Các cơ chế, chính sách đặc thù nói trên nếu được Quốc hội thông qua sẽ giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án nhà ở xã hội từ 375 đến 525 ngày, qua đó, cải thiện nguồn cung, góp phần hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030.