Sự thay đổi này vừa khó hiểu, vừa gây khó khăn cho doanh nghiệp. “Chúng tôi không thể vay vốn ngân hàng, bởi đất thuê trả tiền hàng năm không mang đi thế chấp được. Trong khi đó, vốn đầu tư nhà máy rất lớn - khoảng 300 tỷ đồng, chưa kể đầu tư vào vùng nguyên liệu, thiết bị vật tư khác, doanh nghiệp khó có được số tiền lớn như vậy”, vị giám đốc này nói.
Trước đó, một doanh nghiệp ngành giết mổ gia cầm đang thuê đất tại khu công nghiệp trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh cũng "vò đầu bứt tai" vì giá thuê đất tăng 13 lần trong 10 năm. Doanh nghiệp đã xây nhà xưởng nên đành “ngậm đắng nuốt cay”, không thể di dời!
Đây là những khó khăn rất thật của doanh nghiệp khi thuê đất trả tiền hàng năm. Thời gian qua, một số địa phương đã có những đợt tăng tiền thuê đất khá lớn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Hơn nữa, theo quy định hiện hành, doanh nghiệp có thể mang đất thuê trả tiền một lần đi thế chấp ngân hàng, nhưng với đất trả tiền thuê hàng năm thì không.
Nỗi lo của các doanh nghiệp đang lớn lên khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thu hẹp các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần. Theo đó, chỉ có 2 trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Một là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Hai là sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với các trường hợp còn lại, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Việc thu hẹp các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần là nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18/NQ-TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất. Chủ trương này xuất phát từ thực tế, thời gian qua nhiều địa phương khuyến khích doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần. Điều này tăng tính chủ động cho doanh nghiệp bởi chi phí thuê đất là thành tố quan trọng để xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh; địa phương cũng có ngay một khoản thu lớn về ngân sách để chi tiêu.
Tuy nhiên, khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, việc xác định giá thuê trong thời gian dài (tới 50 năm) khó chính xác, đồng thời nguồn thu vào ngân sách chỉ tập trung vào một thời điểm nhất định, không bền vững. “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm” như yêu cầu Trung ương đặt ra sẽ giúp bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước. Trong một số trường hợp, quy định này cũng giúp giảm chi phí đầu vào cho các dự án sản xuất, kinh doanh, bởi doanh nghiệp không phải ngay lập tức trả hết khoản tiền thuê đất.
Để cân bằng quyền lợi của hai nhóm chủ thể được thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra khái niệm “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này. Đây là bước đi hợp lý, bởi lẽ, quyền sử dụng đất đã được cho thuê trong một thời hạn, quyền thuê đó cũng là tài sản và cần được linh hoạt chuyển giao. Tuy nhiên, quyền tài sản này định giá thế nào? Các trường hợp đã được thuê đất trả tiền hàng năm từ trước có được thụ hưởng quyền này không?
Từ trước đến nay, việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm thì các bên không định giá quyền thuê đất để tính vào giá bán, nay với việc “luật hóa” quyền tài sản này sẽ ảnh hưởng ra sao đến các giao dịch đã sẵn có? Những vấn đề này cần phải làm sáng tỏ trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Cùng với đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể xem xét bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Như vậy, Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, còn doanh nghiệp vẫn có thể tính toán, dự báo được chi phí thuê đất, làm cơ sở ra quyết định đối với các dự án đầu tư.
Hóa giải được những rủi ro khi thuê đất trả tiền hàng năm đồng nghĩa với việc tạo một môi trường kinh doanh ổn định để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm, góp phần phát triển đất nước.
