Chặt chẽ hơn việc xác định chi phí đầu tư làm cơ sở xác định giá bán

Sáng 21/5, Tổ 15 (gồm Đoàn ĐBQH các tỉnh Vĩnh Phúc, Quảng Trị, Bình Phước, Bình Thuận) thảo luận về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Luật Công đoàn, Luật Thanh niên và Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở; dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội; dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thay thế Nghị quyết số 35/2021/QH15 ngày 13/11/2021 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hải Phòng.

Bước đi quan trọng, cấp thiết, gắn với an sinh xã hội và phát triển bền vững

Đa số ĐBQH tán thành việc ban hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội nhằm đẩy nhanh tiến độ, rút ngắn thời gian đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội.

Đồng thời, tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong xây dựng, phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh hiện nay; tạo cơ chế ưu đãi hơn nữa để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, góp phần hoàn thành mục tiêu Đề án: “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.

ĐBQH Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) cho rằng, nhà ở xã hội là vấn đề không chỉ mang tính kinh tế mà còn là bài toán an sinh và công bằng xã hội. Việc Quốc hội cho thí điểm cơ chế đặc thù là bước đi quan trọng, cấp thiết, gắn với an sinh xã hội, ổn định thị trường lao động và phát triển bền vững.

Tuy nhiên, dự thảo Nghị quyết cũng cần được thiết kế đồng bộ, chặt chẽ, minh bạch để tạo niềm tin và khuyến khích sự tham gia của các thành phần kinh tế, cũng như bảo vệ lợi ích của người dân.

Vì đây là chính sách mới, có tầm ảnh hưởng lớn nên cần đặt ra những cảnh báo nghiêm túc về nguy cơ phát sinh các “kẽ hở” trong quá trình thực thi, có thể dẫn đến lạm dụng, tham nhũng, tiêu cực và lãng phí nguồn lực.

Lưu ý vấn đề này, ĐBQH Nguyễn Hữu Đàn (Quảng Trị) đề nghị, dự thảo Nghị quyết cần bổ sung quy định giao Chính phủ xây dựng các cơ chế phòng ngừa, kiểm soát chặt chẽ để bảo đảm không xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, vừa bảo vệ tài sản của Nhà nước, vừa đảm bảo chất lượng, hiệu quả thực thi Nghị quyết.

Cần phân loại dự án để áp dụng cơ chế định giá phù hợp

Qua nghiên cứu về xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội (Điều 8) dự thảo Nghị quyết, ĐBQH Nguyễn Hữu Thông (Bình Thuận) cho rằng, vẫn còn những điểm chưa phù hợp, còn mâu thuẫn và có thể khó triển khai trong thực tế.

Đơn cử như Khoản 1 Điều 8 quy định: “… Chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội”. Trong khi đó, khoản 3 lại quy định: “Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì không được thu thêm; thấp hơn thì phải hoàn trả phần chênh lệch”.

Theo quy định trên, một mặt là trao quyền cho chủ đầu tư được tự xác định giá bán, tự thẩm tra rồi tự phê duyệt mà không có bất kỳ cơ chế kiểm soát giá nào trước thời điểm giao kết hợp đồng. Điều này có thể tạo ra sự không công bằng trong việc tiếp cận thông tin, đẩy người mua – người thuê mua nhà ở xã hội vào thế yếu, không có khả năng thẩm định hay đối chiếu với một mốc giá chuẩn nào được cơ quan nhà nước ban hành.

Mặt khác, lại yêu cầu chủ đầu tư sau khi kiểm toán – quyết toán phải hoàn trả phần chênh lệch nếu giá thực tế thấp hơn giá đã ký hợp đồng.

Đại biểu Nguyễn Hữu Thông khẳng định, điều này rất khó triển khai trên thực tế. Khi công trình đã đưa vào sử dụng, cư dân đã vào ở, hợp đồng đã thực hiện, thì việc hoàn trả không những phức tạp về thủ tục mà còn rất dễ bị né tránh, chậm trễ hoặc kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi người dân. Thực tế ở nhiều địa phương đã cho thấy, chủ đầu tư thường tìm cách không trả hoặc kéo dài quá mức việc trả chênh lệch sau quyết toán, trong khi người dân không có cơ chế nào để đòi lại phần thiệt hại này.

Bên cạnh đó, quy định trên đặt toàn bộ quyền xác định giá vào tay chủ đầu tư nhưng lại không kèm theo nghĩa vụ kiểm soát công khai minh bạch. Giá bán, giá thuê mua không cần trình bất kỳ cơ quan nhà nước nào trước khi đưa ra thị trường, không có bảng giá chuẩn, không có hệ thống đối chiếu, và người dân hoàn toàn bị động.

Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội phần lớn đều được hưởng những ưu đãi rất lớn về đất đai, tài chính, thuế, hạ tầng… Do đó, việc xác định giá bán, giá thuê mua phải gắn liền với trách nhiệm giải trình rõ ràng, minh bạch và có sự giám sát nhất định từ phía nhà nước.

Từ những phân tích trên, đại biểu Nguyễn Hữu Thông kiến nghị, sửa đổi, bổ sung Điều 8 theo hướng phân loại dự án để áp dụng cơ chế định giá phù hợp; bổ sung nghĩa vụ công khai cơ cấu giá theo hướng chủ đầu tư phải niêm yết giá bán, giá thuê mua, kèm theo bảng chi tiết các chi phí cấu thành, lợi nhuận định mức, ưu đãi được hưởng, để người dân và cơ quan chức năng cùng giám sát.

"UBND cấp tỉnh cần xây dựng bảng giá chuẩn, làm cơ sở đối chiếu với giá mà chủ đầu tư đề xuất; quy định chặt chẽ hơn trách nhiệm hoàn trả chênh lệch giá sau kiểm toán; ứng dụng công nghệ số để giám sát định giá", đại biểu nhấn mạnh.

Cùng quan điểm trên, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị, quy định chặt chẽ hơn việc thẩm tra, kiểm toán chi phí đầu tư làm cơ sở xác định giá bán, tránh việc đẩy giá lên cao vượt khả năng chi trả của người có thu nhập thấp. Đồng thời, kiến nghị bổ sung cơ chế kiểm soát lợi nhuận thực tế thay vì chỉ quy định “lợi nhuận định mức”.