Cần thiết lập trung tâm giao dịch bất động sản như thị trường chứng khoán

 PV: Thưa Ông, dù giá nhà cao cấp vẫn ở mức cao nhưng thị trường bất động sản lại rất trầm lắng. Phải chăng thị trường bất động sản trong nước đang rơi vào thời kỳ suy thoái?

PCT Phạm Sỹ Liêm: Sự sút kém của thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm này chỉ là những dao động bình thường của thị trường, không phải đang rơi vào thời kỳ suy thoái theo chu kỳ riêng như nhiều người vẫn nhận định. Tuy nhiên, sự sụt giảm lần này có nặng hơn chút ít vì chịu ảnh hưởng từ sự biến động của nền kinh tế. Thị trường xuống rồi sẽ lại lên nhưng kỳ dao động này sẽ khá hơn vào khoảng cuối năm nay hoặc giữa sang năm sẽ hoàn toàn bình phục. Dự báo này căn cứ vào khả năng hồi phục của nền kinh tế đất nước. Thị trường đi xuống cũng có thể coi là cơ hội tốt cho nhiều nhà đầu tư. Việc vốn đầu tư FDI vào mạnh mẽ như những tháng vừa qua sẽ kích thích thị trường căn hộ cao cấp, khách sạn, văn phòng, còn thị trường căn hộ giá rẻ phụ thuộc phần lớn vào chính sách của Chính phủ và khả năng thực hiện của chính quyền các địa phương. Hiện Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã bắt đầu khởi động, chuẩn bị cho việåc xây dựng căn hộ giá rẻ, nhưng ngay lúc này cũng chưa thể xác định được có hiệu quả hay không, bởi loại nhà này các doanh nghiệp chưa có kinh nghiệm xây dựng, nguy cơ nảy sinh cơ chế xin cho là rất lớn. Do đó thị trường bất động sản dù có hồi phục nhưng việc hoàn thiện cơ chế cho phù hợp với kinh tế thị trường cần được tiếp tục. 

PV:

Hiện nhiều công ty đã thành lập sàn giao dịch bất động sản, nhưng nhà đầu tư vẫn hoài nghi tính minh bạch và hiệu quả của những sàn này. Theo Ông, đâu là nguyên nhân?

 PCT Phạm Sỹ Liêm: Trước hết phải xem xét quan niệm thế nào là sàn giao dịch bất động sản. Trung Quốc quan niệm sàn giao dịch bất động sản là để phục vụ người mua, người bán và cả Chính phủ trong việc giám sát hoạt động của thị trường bất động sản bởi thị trường này có mức vốn và tài sản rất  lớn, tiềm ẩn nhiều cơ hội đầu cơ lớn. Nhưng một số sàn bất động sản của Việt Nam hiện nay, theo tôi hiểu, được xem như một cửa hàng bán bất động sản, vận hành như cửa hàng đơn thuần. Chưa ai thống kê được những cửa hàng kiểu này đã đóng góp được gì cho người mua hay chưa, nhưng đóng góp cho người bán thì lại khá rõ. Vai trò của cơ quan chức năng trong thị trường chưa rõ nét. Mỗi một thành phố lớn chỉ nên có một trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia do nhà nước lập ra, tại đó có đủ chỗ cho văn phòng giao dịch, môi giới, pháp luật, công chứng... Như vậy nhà nước sẽ giám sát được tư cách của các nhà mối giới, bởi hiện việc định giá mua, giá bán vẫn bị buông lỏng. Còn các sàn giao dịch hiện nay đang hoạt động cũng phải đưa vào quản lý dưới sự giám sát của trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia. Hiện lĩnh vực chứng khoán cũng có rất nhiều công ty tổ chức giao dịch chứng khoán nhưng vẫn phải có những trung tâm giao dịch chứng khoán lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Quản lý thị trường bất động sản cũng nên như vậy.

PV:

Nhưng ngay cả ở lĩnh vực chứng khoán thì vai trò quản lý nhà nước vẫn còn khá lu mờ chứ chưa nói đến thành lập trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia...?

PCT Phạm Sỹ Liêm: Không những lu mờ mà thậm chí còn chưa nắm rõ thông tin của thị trường BĐS. Loại nào tiêu thụ mạnh, loại nào trầm lắng, tỷ lệ bao nhiêu, đầu cơ diễn ra thế nào, giá lên xuống vì sao... các cơ quan quản lý cũng chưa kiểm soát được. Nhà nước quy định xây nền xong mới được bán nhưng thực tế chưa xây nền xong nhà đầu tư đã bán hết và thu số tiền chênh lệch không nhỏ. Luật chưa nghiêm và quản lý không chặt.

  PV: Hiện Bộ Xây dựng đang xây dựng chỉ số bất động sản. Theo Ông, chỉ số này ra đời sẽ có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

 PCT Phạm Sỹ Liêm: Xây dựng chỉ số bất động sản là rất cần thiết và là động thái tích cực. Chỉ số này cũng giống như chỉ số của thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán có đủ các thành phần doanh nghiệp, ngành hàng nhưng vẫn tập hợp được thành một chỉ số để đánh giá thị trường lên hay xuống. Thị trường bất động sản cũng có nhiều phân khúc như: khách sạn, văn phòng, nhà ở... , do vậy cần xây dựng được chỉ số bất động sản để làm căn cứ đánh giá sự lên, xuống của thị trường bất động sản; Tránh tình trạng chỉ một phân khúc của thị trường sụt giảm đã vội kết luận thị trường bất động sản đi xuống là thiếu căn cứ, thiếu thuyết phục. Chính những dự đoán theo kiểu báo động giả như vậy sẽ khiến các phân khúc của thị trường khác cũng bị thiệt hại theo. Tuy nhiên, việc nghiên cứu và xây dựng chỉ số bất động sản rất phức tạp, cần có lý luận và thực tiễn vững chắc, bởi đặc trưng của thị trường bất động sản là thị trường địa phương, không phải thị trường toàn quốc. Không ai thiếu nhà ở TP Hồ Chí Minh lại ra Hà Nội mua nhà vì thấy giá thấp hơn. Do vậy, từng địa phương một phải có chỉ số để thể hiện sự lên xuống của thị trường địa phương, sau đó tổng hợp thành chỉ số chung của cả nước. 

PV:

Xin cám ơn Ông!