Cải tạo chung cư cũ: Hài hòa lợi ích các bên

Mới dừng lại ở kiểm định

Hiện các đô thị trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương khoảng hơn 3 triệu m­² sàn) với hơn 100.000 nghìn hộ dân đang sinh sống. Các chung cư này chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội (1.579 nhà), TP. Hồ Chí Minh (575 nhà), Hải Phòng (205 nhà), Quảng Ninh (60 nhà), Phú Thọ (23 nhà), Nghệ An (22 nhà)... Tuy nhiên, đa phần các địa phương mới chỉ dừng lại ở khâu kiểm định, điều này cũng đồng nghĩa với việc nhiều quy định của Luật Nhà ở chỉ tồn tại trên giấy.  

Đơn cử, tại Hà Nội đã thực hiện kiểm định được 401/1.579 nhà chung cư. Trong số 401 nhà chung cư, chỉ có 8 nhà chung cư nguy hiểm, thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vậy nhưng vào thời điểm này mới chỉ có 2 dự án đã hoàn thành năm 2020; 2 dự án đang triển khai và 4 dự án chưa lựa chọn chủ đầu tư.

Hay, ở TP. Hồ Chí Minh đã thực hiện kiểm định được 462/575 nhà chung cư được xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 chung cư thuộc diện phải phá dỡ xây dựng lại theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP. Hiện nay, thành phố đã lựa chọn được 10 chủ đầu tư dự án, đang làm thủ tục công nhận 1 chủ đầu tư và 4 dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư đang kêu gọi đầu tư.

Tại tỉnh Quảng Ninh, trong tổng số 60 nhà chung cư cũ, chỉ có 9 nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP. Hiện nay, đang xây dựng lại 9 nhà chung cư này. Đối với tỉnh Phú Thọ thì có 5 nhà chung cư và tỉnh Nghệ An có 4 nhà chung cư đang được triển khai phá dỡ xây dựng lại...

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, sau 6 năm thực hiện Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã tạo hành lang pháp lý giúp các địa phương có cơ sở để thực hiện các hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư từ khâu kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; lập, ban hành kế hoạch triển khai thực hiện; tổ chức di dời, phá dỡ, triển khai thực hiện dự án…

Một số địa phương như Hải Phòng, Nghệ An việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã đạt kết quả tốt do có sự vào cuộc của hệ thống chính trị, chính quyền địa phương và huy động tốt nguồn lực xã hội để đẩy nhanh tiến độ việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, đến nay cũng còn một số địa phương, đặc biệt là TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn còn chậm, chưa đạt yêu cầu đề ra.

Gỡ vướng từ luật

Báo cáo tổng kết 6 năm thực hiện Luật Nhà ở cho thấy, có rất nhiều vướng mắc xung quanh việc cải tạo nhà chung cư cũ. Các vướng mắc này dàn trải từ khâu phá dỡ nhà chung cư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, lựa chọn chủ đầu tư đến khâu bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu. Đó có thể là những quy định không phù hợp với thực tiễn hoặc là những vấn đề phát sinh mà chưa có quy định điều chỉnh tại Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn đã khiến cho quá trình cải tạo chung cư cũ bị chậm lại.

Đơn cử, Điểm b, Khoản 2, Điều 99, Điều 110 Luật Nhà ở quy đình: chỉ phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng để cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở cũng chưa có định nghĩa cụ thể thế nào là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ.

Đặc biệt tại Điểm c, Khoản 1, Điều 114 Luật Nhà ở quy định: Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Như vậy, theo quy định này thì việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào việc chủ sở hữu (các hộ gia đình, cá nhân) có đồng thuận, lựa chọn và đề xuất được doanh nghiệp làm chủ đầu tư hay không. Tuy nhiên, nhiều chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng cần cải tạo, xây dựng lại nhưng chủ sở hữu không thể lựa chọn, đề xuất được doanh nghiệp làm chủ đầu tư. Vậy nhưng vấn đề này lại chưa có quy định rõ vai trò của Nhà nước trong việc giúp các chủ sở hữu và doanh nghiệp trong quá trình thỏa thuận để thực hiện dự án.

Quy định về bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu cũng là một trong những điểm nghẽn trong quá trình thực hiện Luật Nhà ở. Cụ thể, Khoản 3, Điều 116 của Luật Nhà quy định: Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở thì chỉ quy định trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong trường hợp Nhà nước thực hiện đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư. Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án thì thực hiện theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt căn cứ thỏa thuận giữa doanh nghiệp, nhưng có rất nhiều trường hợp không thỏa thuận được giữa doanh nghiệp và chủ sở hữu về chỗ ở tạm thời nên việc cải tạo... đành gác lại. 

Tất cả những vướng mắc trên cho thấy việc xử lý hài hòa giữa nhà đầu tư và người sở hữu chung cư cũ - một nguyên tắc có tính chất quyết định trong quá trình cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ - là chưa đạt được.