Đô thị hóa bằng nguồn lực đất đai

Dựa vào nguồn lực đất đai để phát triển đô thị

Trong tham luận “Nguồn lực từ đất đai cho đô thị hóa”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, nước ta hiện nay mới đạt mức thu nhập trung bình thấp, chỉ số đô thị hóa đạt gần 40%. Việt Nam đang trong giai đoạn đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa. Quá trình đô thị hóa cũng đang diễn ra khá mạnh với 2 xu hướng: một xu hướng là dòng lao động di cư từ khu vực nông thôn vào đô thị và một xu hướng khác là quy hoạch phát triển mở rộng các khu đô thị hiện hữu hoặc quy hoạch thành lập các khu đô thị mới. 

Khi tỷ lệ đô thị hóa tăng cao, phát triển đô thị không thể tiếp tục lan ra trên mặt phẳng mà buộc các đô thị phải phát triển theo chiều đứng, cả lên cao và xuống sâu trong lòng đất, trên mặt nước và trong lòng nước... Có thể thấy, sự phát triển đô thị không bao giờ đứng yên, nhu cầu nâng cấp đô thị là một yếu tố động. Tính hoàn thiện của các không gian sống ngày một cao hơn. Trong quá trình động này, có những đô thị phát triển thành công, nhưng cũng có những đô thị tiếp tục rơi vào lạc hậu dần. Vấn đề đặt ra là lấy tiền ở đâu để đầu tư chỉnh trang và phát triển đô thị theo những xu hướng hiện đại nhất. Từ những kinh nghiệm phát triển đô thị trên thế giới, người ta rút ra một kết luận: đô thị nào tìm được cách hợp lý động viên được nguồn lực tại chỗ để chỉnh trang, phát triển mới theo kịp được xu hướng tiên tiến. “Ngồi chờ ngân sách nhà nước của trung ương thì không bao giờ đủ cho địa phương phát triển”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ nói. 

GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh vào nguồn lực tại chỗ, trong đó cần lưu tâm đầu tiên là nguồn lực từ các tài nguyên thiên nhiên mà cụ thể đất đai là một nguồn lực chủ yếu để phát triển và chỉnh trang đô thị. Hầu như tại tất cả các nước công nghiệp và đang công nghiệp hóa trên thế giới sử dụng 2 biện pháp thu chủ yếu: Thu từ thuế tài sản và thu từ giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ đất mang lại. Trong khi đó, ở Việt Nam có nguồn thu chính từ thu hồi đất để giao đất cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở (khoảng 68%), tiếp theo là thu từ thuế, phí chuyển quyền bất động sản (khoảng 17%) và tiếp nữa là thu từ cho thu hồi đất để cho các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh thuê đất (khoảng 13%). Các khoản thu giá trị đất đai lớn nhất của Việt Nam vẫn mang bản chất là chuyền từ giá trị đất đai từ khu vực tư sang giá trị đất đai thuộc khu vực công. Đây cũng chính là nguyên nhân chính gây ra những vấn đề bất ổn về xã hội hiện nay mà thể hiện rõ ở tình trạng khiếu nại về đất đai vẫn đang chiếm tới 70% tổng lượng khiếu nại dân sự. Mặt khác, nhà nước thu hồi đất cũng chứa đựng nhiều rủi ro tham nhũng đất đai.

12 giải pháp chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính

Về việc chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính, GS.TSKH Đặng Hùng Võ chỉ ra 12 giải pháp. Đó là thu giá trị đất đai từ việc bán “đất công” vào thị trường để sử dụng trong khu vực tư nhân, có thể gọi tắt là “chuyển nhượng đất công sản”. Ở Việt Nam, đất đai thuộc khu vực công sản để chuyển nhượng vào thị trường không còn nhiều, chủ yếu là áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao đất cho các dự án phát triển nhà ở.

Thu từ tiền cho thuê đất công trên thị trường để sử dụng dân dụng hoặc kinh doanh. Ở Việt Nam, đất thuộc khu vực công sản không còn nhiều, chủ yếu là Nhà nước thu hồi đất rồi cho các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh thuê đất.

Thu từ đánh thuế việc sử dụng đất, sở hữu các tài sản gắn liền với đất và các loại thuế khác có liên quan đến đất đai, gọi là “thuế BĐS” hay “thuế tài sản”. Việt Nam mới chỉ có thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có tỷ suất thuế rất thấp, chưa đánh thuế vào tài sản gắn liền với đất. 

Thu từ thuế và các loại phí chuyển nhượng đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Ở các nước loại thuế và phí chuyển quyền này rất thấp, nhưng ở Việt Nam loại thuế và phí này khá cao, đứng thứ 2 trong danh sách các nguồn thu từ đất, chỉ sau thu từ tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất ở có thu tiền. 

Thu từ cho thuê các không gian liên quan đến đất như mặt nước, đất thuộc tầng ngầm, khoảng không. Đây là một nguồn thu đáng kể cho không gian đô thị vì xu hướng phát triển đô thị là theo chiều đứng. Ở Việt Nam chưa có quy định về các khoản thu này mà chỉ có thu tiền thuê mặt bằng đối với các diện tích đất sử dụng để đảm bảo chức năng hoạt động của các công trình ngầm.  

 Thu từ bán (chuyển nhượng) hoặc cho thuê BĐS thuộc sở hữu nhà nước cho người có nhu cầu. Đối với các nước công nghiệp, các BĐS thuộc khu vực nhà nước cũng do ngân sách nhà nước mua (nhận chuyển nhượng) nên khi không cần sử dụng các cơ quan nhà nước sẽ bán ra thị trường để thu lại tiền nộp vào ngân sách. 

Thu từ giá trị đất đai tăng thêm không do chủ đất tạo ra. Tại mỗi đô thị, mọi đầu tư trên đất đều mang lại giá trị đất đai tăng thêm, có thể do đầu tư hạ tầng của Nhà nước, có thể do đầu tư các công trình của tư nhân, có thể do đầu tư đối tác công - tư, và có thể do đầu tư của chủ đất tạo ra. Vấn đề được đặt ra là tìm giải pháp để phân tích và xác định tỷ lệ giá trị đất đai tăng thêm do nguyên nhân nào tạo ra. Từ đó sẽ tìm giải pháp thu cho hợp lý và công bằng. 

Thu từ dạng thức đầu tư đối tác công - tư. Dạng thức đối tác công - tư thường được áp dụng ở các nước đang phát triển, nhà nước có đất và nhà đầu tư tư nhân có tiền hợp tác với nhau để phát triển đô thị, nhất là hạ tầng cần đầu tư trước một bước mà ngân sách nhà nước không đủ cho đầu tư công. Khi ngân sách không đủ, phương thức đối tác công - tư được áp dụng để có nguồn lực đầu tư cần thiết. 

 Thu từ sắp xếp hợp lý việc sử dụng đất trong khu vực công. Trong các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, đây là hình thức mang lại hiệu quả cao về vốn hóa BĐS. Trong giai đoạn kinh tế bao cấp, giá trị đất đai và các tài sản chủ yếu gắn liền với đất đai đều thuộc khu vực tài sản công. Khi chuyển sang kinh tế thị trường, các tài sản công này được chuyển phần lớn sang khu vực tư nhân, từ quá trình này có thể thu được nguồn kinh phí rất lớn cho Nhà nước. 

Thu từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Một khối lượng lớn bất động sản khu vực công sản đã giao cho các doanh nghiệp nhà nước, nay được chuyển sang khu vực tư nhân theo phương thức cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. 

Thu từ hình thức chuyển dịch đất đai “góp/tái điều chỉnh đất”. Đây là hình thức phát triển và chỉnh trang đô thị rất hiệu quả và tạo khả năng chia sẻ công bằng lợi ích, các nước cũng gọi đây là một hình thức thu giá trị đất đai từ nâng cấp và phát triển đô thị. Tuy nhiên, Việt Nam chưa áp dụng phương thức này, thậm chí hiểu chưa đúng về phương thức này. 

Thu từ nghĩa vụ tài chính cho hoạt động phát triển trên đất đối với các chủ đầu tư dự án (bao gồm cả nghĩa vụ đóng góp cho phát triển và phí tác động). Tại nhiều quốc gia, người ta không phân loại đất ra nhiều loại mà chỉ có 2 loại gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Theo quy hoạch, người ta bán quyền phát triển và nhà đầu tư nào mua đã quyền phát triển thì được thực hiện các dự án đầu tư phí nông nghiệp trên đất nông nghiệp. Quyền phát triển được coi như một loại giấy tờ có giá và được chuyển nhượng trên thị trường. Tại một số quốc gia, mỗi một dự án đầu tư phi nông nghiệp đều phải trả một khoản tiền để khắc phục những tiêu cực do phát triển tạo ra, người ta gọi là phí phát triển; có nước gọi là phí môi trường.