“Nóng” do tâm lý?
Đầu tư vào đất thổ cư ven các khu công nghiệp đang có dấu hiệu nóng lên. Khảo sát tại Hải Dương, nơi tập trung khá nhiều khu công nghiệp, cho thấy giá đất thổ cư cạnh một số khu đang tăng. Đơn cử, gần khu công nghiệp Bình Giang, mảnh đất thổ cư 80m2 tăng từ 1 tỷ đồng (giữa năm 2020) lên 1,2 tỷ đồng. Tại TP. Chí Linh, năm 2020 đất đấu giá gần khu công nghiệp Cộng Hòa tăng từ 600 triệu đồng/lô 80 - 85m2 lên 850 triệu đồng chỉ trong vòng một tháng. Dự báo, giá vẫn sẽ còn tăng thêm trong thời gian tới.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 513 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân với hơn 16 triệu mét vuông sàn. Hiện đã hoàn thành 249 dự án với quy mô xây dựng 5,2 triệu mét vuông. Con số này chưa đáp ứng được nhu cầu của công nhân tại các khu công nghiệp. Hơn nữa, dự án nhà ở công nhân chủ yếu ở một số tỉnh tập trung nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh, Hà Nam, TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương… Công nhân ở những địa phương khác đi làm xa phải thuê nhà gần khu công nghiệp.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng Nguyễn Ngọc Thành cho rằng, đất thổ cư gần các khu công nghiệp "nóng lên" là điều dễ hiểu vì hiện nay nhu cầu lớn nhưng nguồn cung lại không đủ để đáp ứng. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp cũng được xem là điểm sáng của thị trường trong năm 2021, kéo theo số lượng các khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ nhiều hơn. Từ đó, số lượng công nhân tập trung nhiều, dẫn tới nhu cầu về nhà ở sẽ gia tăng và thúc đẩy sự phát triển của đất thổ cư ven các khu công nghiệp.
Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh lại khẳng định, "cơn sốt" đất thổ cư gần các khu công nghiệp chỉ mang tính chất tâm lý. Nhà đầu tư rót tiền vì nhìn thấy lợi ích từ việc kinh doanh các dịch vụ phục vụ công nhân. Tuy nhiên, trên thực tế, điều này còn phụ thuộc vào quy mô của khu công nghiệp. Với các khu công nghiệp nhỏ, sẽ hầu như không có tăng trưởng lợi nhuận. Đất thổ cư gần các khu công nghiệp lớn có cơ hội lớn hơn nhưng chỉ rất giới hạn. Do vậy có thể nói đất thổ cư nóng lên như hiện nay do tâm lý của nhà đầu tư nhiều hơn là mang tính lâu dài.
Rủi ro tiềm ẩn
Đầu tư đất thổ cư quanh các khu công nghiệp, đợi khi các nhà máy hoạt động thu hút lượng lớn công nhân sẽ cung ứng các dịch vụ, việc này lợi nhuận những cũng kèm rủi ro, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường nhận định. Theo ông, đầu tiên là rủi ro về quy hoạch ngắn hạn và trung hạn, bởi có thể khi đầu tư vị trí rất đẹp nhưng khi khu công nghiệp đi vào hoạt động, mở rộng thì quy hoạch sẽ không còn phù hợp nữa. Tiếp đến là rủi ro về cơ sở hạ tầng, là những tiện ích về điện, nguồn nước, nước thải, đường giao thông, thông tin liên lạc… chưa đồng bộ và chưa biết khi nào sẽ được đồng bộ. Những vấn đề này có thể dẫn đến xung đột, ảnh hưởng tới môi trường xã hội. Nhìn tổng thể, việc đầu tư là đúng nhưng làm sao để hài hòa là vấn đề khó giải quyết.
“Các nhà đầu tư và doanh nghiệp vẫn sẽ rót tiền nếu nhìn thấy lợi nhuận. Tuy vậy, những người thật sự có nhu cầu cần xem xét kỹ, tránh nhầm lẫn đất thổ cư có lịch sử lâu đời, đất có tranh chấp, đất thổ cư chuyển nhượng không có giấy tờ, đất thổ cư không được phép mua bán trao đổi do thừa kế, hoặc đất thổ cư có chủ vi phạm pháp luật… Cần hết sức cẩn trọng, tính kỹ mục đích mua, cơ sở pháp lý ra sao, cơ sở hạ tầng được đầu tư thế nào, nguồn gốc tiềm ẩn sau những giao dịch là gì?”, ông Cường nhấn mạnh.
Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Ngọc Thành cho biết, có rất nhiều thông tin ảo, những “bánh vẽ” do môi giới đưa ra về lợi nhuận hay sự phát triển thần tốc của cảnh quan, đô thị, cơ sở vật chất, tiện ích quanh khu công nghiệp khi nó chưa được hình thành trong thực tế. Theo ông Thành, các nhà đầu tư, doanh nghiệp cần hết sức thận trọng trong việc tiếp cận, nghiên cứu kỹ tính pháp lý của các thửa đất định đầu tư để tránh rủi ro. Bên cạnh đó, trách nhiệm của Nhà nước và các cơ quan, chính quyền địa phương cũng rất quan trọng. Quản lý các hoạt động xung quanh khu công nghiệp phải tuân theo pháp luật, thực hiện các phương án đầu tư phải đúng, không bị sai lệch với quy hoạch chung, bảo đảm cho nhu cầu sử dụng sau này.
“An toàn hay rủi ro sẽ phụ thuộc vào quy mô của các khu công nghiệp. Đánh giá được tiềm năng của các dịch vụ thì mới xác định được có nên đầu tư hay không. Cùng với đó, chỉ nên đầu tư những diện tích đã hoàn chỉnh pháp lý, như những khu đất, dự án đã có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng”, ông Nguyễn Chí Thanh khuyến cáo.
