Cho phép nhận đặt cọc khi thiết kế cơ sở được thẩm định
Đánh giá cao nỗ lực của cơ quan soạn thảo trong việc tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của ĐBQH tại Kỳ họp thứ Năm, Hội nghị ĐBQH chuyên trách cũng như các hội nghị, hội thảo thời gian qua, ĐBQH Đặng Bích Ngọc cho rằng: Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này được điều chỉnh có tác động đến nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân và liên quan đến nhiều Luật khác.
Với 10 chương, 83 Điều, nội dung dự thảo thể hiện đầy đủ những chính sách đã đề xuất trong quá trình Quốc hội xem xét, bổ sung dự án Luật vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023; cơ bản bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các luật có liên quan, nhất là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Sau khi nghiên cứu dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Sáu, ĐBQH Đặng Bích Ngọc bày tỏ đồng tình với phương án 2 về việc thu tiền đặt cọc trong kinh doanh bất động sản: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản".
Theo đại biểu, khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án để chuyển sang giai đoạn triển khai thực hiện dự án, chủ đầu tư đã xác định rõ số lượng, diện tích, mặt bằng của từng sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng; đồng thời, việc bắt buộc chủ đầu tư dự án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã hoàn thành, chủ đầu tư đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án. Do đó, tại thời điểm thiết kế cơ sở được thẩm định, tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc.
Lý giải thêm, đại biểu Ngọc chia sẻ, phương án này cũng quy định số tiền đặt cọc "theo quy định của Chính phủ không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản". Đại biểu thống nhất với nhận định, cần quy định tỷ lệ đặt cọc ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn, tránh việc chiếm dụng vốn của khách hàng. Tuy nhiên, cũng phải bảo đảm tính ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia.
“Cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu, bổ sung quy định hoặc giao cho Chính phủ quy định cụ thể về bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng trong trường hợp sau khi chủ đầu tư nhận đặt cọc, nhưng quá trình xây dựng kéo dài hơn cam kết”, đại biểu Ngọc đề nghị.
Bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng
Liên quan đến việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai tại Điều 25, ĐBQH Đặng Bích Ngọc thống nhất với phương án 1: "Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.
Theo đại biểu, việc quy định giá trị còn lại của căn nhà chỉ phải thanh toán hết khi người mua đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Điều này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách, giúp bảo vệ khách hàng trong thực hiện giao dịch; tăng trách nhiệm của chủ đầu tư đối với khách hàng, điều này nhắm tránh những khiếu nại, tố cáo như thời gian qua, khi người mua đã thanh toán đủ tiền mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Tại khoản 7 Điều 30 dự thảo Luật hiện quy định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là đất không nằm trong khu vực đô thị loại I, đô thị loại II và đô thị loại III, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt; còn đối đất nằm trong trong khu vực đô thị loại I, đô thị loại II và đô thị loại III tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì giao UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch chi tiết và điều kiện cụ thể để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Thực tế, tại một số địa phương, các dự án đầu tư xây dựng phân khúc bất động sản nhà ở thương mại trên địa bàn các đô thị loại III (gồm nhà liền kề, nhà biệt thự xây thô) với giá thành tương đối cao, khó thanh khoản, người dân khó tiếp cận loại bất động sản này.
Về vấn đề này, ĐBQH Đặng Bích Ngọc cho rằng: Dự thảo Luật đang phân cấp cho địa phương căn cứ vào quy hoạch chi tiết và điều kiện cụ thể để xác định khu vực dự án được chuyển nhượng nhưng cần nghiên cứu, quy định cụ thể hơn hoặc giao cho Chính phủ quy định để các địa phương dễ dàng thực hiện, phù hợp với thực tiễn; đồng thời cũng tránh trục lợi chính sách, bảo đảm quyền tiếp cận bất động sản, lựa chọn mua và xây dựng nhà ở của người dân.
Quy định chặt chẽ để bảo vệ lợi ích pháp lý cho các bên
Theo ĐBQH Đặng Bích Ngọc, thực tế cho thấy có sự vướng mắc trong thực hiện quy định về bắt buộc hay không bắt buộc phải công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản. Tại khoản 4 Điều 43, Dự thảo Luật quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.
Nội dung sửa đổi này, về cơ bản đại biểu vẫn theo hướng quy định như dự thảo Luật trình tại Kỳ họp thứ Năm là việc công chứng, chứng thực hợp đồng do sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, sẽ dẫn đến một số trường hợp hợp đồng không cần thực hiện chứng thực. Do đó, Ban soạn thảo nên nghiên cứu, quy định chặt chẽ nội dung trên để bảo vệ lợi ích pháp lý cho các bên liên quan; đồng thời, thống nhất trong cách hiểu và thuận lợi trong quá trình triển khai thực hiện.
Cũng liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, một trong những bất cập của pháp luật về kinh doanh bất động sản được ĐBQH Đặng Bích Ngọc chỉ ra đó là: “Chưa có quy định kiểm soát nội dung, mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản”. Theo đại biểu, để khắc phục, dự thảo Luật đã bổ sung quy định những nội dung chính của hợp đồng tại Điều 45 và giao Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản.
Đại biểu Đặng Bích Ngọc đề nghị, cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng về các nội dung chính của hợp đồng nhằm kiểm soát chặt chẽ các loại hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, tránh việc chủ đầu tư đưa ra nhiều điều kiện bất lợi cho người mua. Đồng thời, trong quá trình xây dựng hợp đồng mẫu, Chính phủ cần nghiên cứu, quy định bảo đảm cụ thể, dễ hiểu, minh bạch, bảo đảm đầy đủ tính pháp lý để người dân, doanh nghiệp có căn cứ thực hiện, đặc biệt, các nội dung liên quan về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao sản phẩm đúng thời gian quy định, trong việc đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng.
