Sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở

Thận trọng, chặt chẽ, tránh trục lợi chính sách

- 06:23, 31/12/2021
Nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp do vướng mắc liên quan đến Luật Nhà ở, tại phiên họp toàn thể lần thứ 3, các thành viên Ủy ban Pháp luật cho rằng, cần nghiên cứu bổ sung nội dung sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở vào dự án Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 9 Luật để trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp bất thường tới đây. Các thành viên Ủy ban Pháp luật cũng nhấn mạnh việc sửa đổi nội dung này cần hết sức thận trọng, bảo đảm chặt chẽ, tránh việc lợi dụng pháp luật để trục lợi từ đất đai.

Tháo gỡ vướng mắc cho nhà đầu tư

Luật Nhà ở là một trong 9 Luật sẽ trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp bất thường sắp tới theo quy trình rút gọn một luật sửa nhiều luật (dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt, Luật Thi hành án dân sự). 

Theo phản ánh của nhiều địa phương, hiệp hội bất động sản, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện do không thực hiện được việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở. Điều này gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.

	Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng phát biểu tại tại phiên họp toàn thể lần thứ 3 của Ủy ban Pháp luật Ảnh: Hồ Long
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng phát biểu tại tại phiên họp toàn thể lần thứ 3 của Ủy ban Pháp luật
Ảnh: Hồ Long

Theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở), một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”. Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về việc “lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” là: nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác. Theo quy định này, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tờ trình của Chính phủ nêu rõ, các quy định trên không phù hợp với quy định tại khoản 4, Điều 29 Luật Đầu tư về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Và không phù hợp với quy định tại các Điều 52, 57, 58 Luật Đất đai về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Chính phủ đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 của Luật Nhà ở theo hướng: quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây: có quyền sử dụng đất hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, việc sửa đổi khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở sẽ mang lại nhiều lợi ích cho nhà nước, trong đó có khoản thu ngân sách nhà nước từ phí chuyển mục đích sử dụng đất; kinh tế - xã hội có thêm dự án được đưa vào khai thác, có thêm nguồn thu từ bất động sản... Để tránh tiêu cực phát sinh từ sự thay đổi này, Thứ trưởng Bộ Tư pháp cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất phải rất chặt chẽ; thắt chặt kiểm soát đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm…

Lường trước tác động của chính sách đến quản lý, sử dụng đất đai

ĐBQH Phan Thái Bình (Quảng Nam) cho rằng, với quy định hiện nay, trường hợp chủ đầu tư có hàng chục, hàng trăm héc ta đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và chỉ có dù chỉ 1m² đất ở trong quỹ đất đó thì cũng được quyền chuyển mục đích sử dụng của số đất còn lại trong quỹ đất sang làm đất ở. Ngược lại, trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng quỹ đất đó là đất khác, không “dính” tí đất ở nào thì ngay cả khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì cũng không thể triển khai được. Do đó, đại biểu Phan Thái Bình cho rằng sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở là cần thiết nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các nhà đầu tư hiện nay, vì nếu chờ sửa đổi toàn diện Luật Đất đai thì phải đến 2023 - 2024 luật mới mới có hiệu lực và triển khai thực hiện. Trong khi đó, chúng ta đang rất cần tháo gỡ khó khăn, điểm nghẽn về thể chế, pháp luật cho doanh nghiệp, nhà đầu tư để hỗ trợ quá trình phục hồi, phát triển kinh tế trong điều kiện ứng phó với đại dịch Covid-19.

Tán thành với sự cần thiết sửa đổi khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở, song Thường trực Ủy ban Pháp luật cũng nêu rõ, phương án sửa đổi mà Chính phủ đề xuất thực chất là mở rộng thêm trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở nhưng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Đây là chủ trương lớn, có thể tạo ra những tác động đa chiều đến thị trường bất động sản. Dự báo, số lượng nhà đầu tư sẽ tăng lên, việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ gặp nhiều thách thức hơn. Nhất là những địa phương chưa hoàn thành quy hoạch sử dụng đất sẽ có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư thu gom đất không phải đất ở để chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt nhằm chuyển đổi mục đích sử dụng để thu lợi, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Theo đại biểu Phan Thái Bình, để tránh việc lợi dụng, lạm dụng chính sách dẫn đến tình trạng đầu cơ, thu gom đất và chuyển mục đích sử dụng đất ồ ạt đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương dẫn đến diện tích đất ở quá lớn, ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất, thì việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phải rất chặt chẽ. “Quy hoạch sử dụng đất bắt buộc phải được phê duyệt trước, trong phê duyệt quy hoạch phải ấn định hạn mức đất ở và trong chuyển mục đích sử dụng đất khác sang đất ở phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch về đất ở và các quy hoạch có liên quan; bảo đảm khống chế ở mức hài hòa”, đại biểu Phan Thái Bình đề nghị.

Đồng tình sửa đổi khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở là cần thiết, song Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, việc sửa đổi điều khoản này phải hết sức thận trọng, bảo đảm mục đích sửa đổi là tháo gỡ được các vướng mắc thực tế hiện nay, tạo điều kiện thuận lợi, thủ tục đầu tư thông thoáng cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; giải quyết thỏa đáng quyền và lợi ích chính đáng của các bên là Nhà nước, nhà đầu tư, cộng đồng. Việc sửa đổi cũng phải bảo đảm quy định chặt chẽ để phòng ngừa hành vi trục lợi chính sách, lợi ích nhóm trong lĩnh vực đất đai; đồng thời, bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật. Do đó, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đề nghị, Chính phủ cần có đánh giá kỹ lưỡng, đầy đủ tác động của việc sửa đổi quy định này, cần lường trước tất cả các tác động có thể có để có giải pháp xử lý phù hợp. “Ở đây tác động không chỉ về kinh tế - xã hội, bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên mà cả những hệ quả liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai, thị trường bất động sản, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai…”, Chủ nhiệm UB Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh.

Đây là nội dung có tác động lớn đến quản lý, sử dụng đất đai. Do vậy, để Quốc hội có đầy đủ căn cứ xem xét, quyết định, Ủy ban Pháp luật đề nghị, cơ quan trình bổ sung trong hồ sơ ý kiến của đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của văn bản và một số cơ quan có chức năng quản lý nhà nước liên quan trực tiếp tới nội dung này.

Nhật An