Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi):

Chưa đổi mới cơ chế xác định giá đất cụ thể

- 06:27, 06/08/2022

Theo nhận xét của chuyên gia và doanh nghiệp, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể mà vẫn kế thừa Luật Đất đai năm 2013; chưa làm rõ khái niệm "giá đất phổ biến trên thị trường"…

Sửa Luật Đất đai phải ích nước, lợi nhà

Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI), Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa phối hợp tổ chức hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với sự tham dự của đại diện gần 300 doanh nghiệp.

Theo ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI, sửa Luật Đất đai là việc khó, phức tạp và nhạy cảm nhưng không thể không làm. Bởi lẽ, phản ánh của doanh nghiệp cho thấy, mâu thuẫn, chồng chéo trong quy định về đất đai đã làm tăng chi phí của doanh nghiệp, làm đình trệ nhiều dự án. Qua rà soát, VCCI phát hiện có ít nhất 25 điểm chồng chéo giữa các luật về đầu tư, kinh doanh, trong đó có nhiều điểm thuộc Luật Đất đai. Bên cạnh đó, khối lượng văn bản hướng dẫn liên quan Luật Đất đai lớn (25 nghị định, 39 thông tư), lại nhanh thay đổi càng tăng thêm phức tạp, khó khăn trong việc thực thi luật pháp. Quy định pháp luật về đất đai rối rắm cũng là nguồn cơn dẫn đến các vụ khiếu kiện nhiều, kéo dài, tiềm ẩn bất ổn.

Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Lê Thanh Khuyến thừa nhận, sau 8 năm thực thi, Luật Đất đai 2013 chưa giải quyết được hàng loạt vấn đề, nổi cộm là: giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; thu hồi đất, bồi thường tái định cư chưa bảo đảm hài hòa lợi ích các bên; tài chính đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả…

 Thông tin về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Khuyến cho biết dự thảo gồm 237 điều; trong đó giữ nguyên 48 điều, sửa đổi và bổ sung 153 điều, bổ sung mới 36 điều, bãi bỏ 8 điều. Đáng chú ý, dự thảo đề xuất bỏ quy định khung giá đất; sửa đổi, bổ sung quy định về các nguyên tắc định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành; bổ sung quy định về cơ quan định giá đất cấp tỉnh.

 “Tinh thần sửa Luật Đất đai là phải ích nước, lợi nhà, bảo đảm tính ổn định, bền vững”, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nhấn mạnh.

Thế nào là “giá đất phổ biến theo thị trường”?

Tại hội nghị, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể mà vẫn kế thừa khoản 3, Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013. Trong khi đó, tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo Luật này. Giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất. Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

 Nguyên nhân là do Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Điều này khó tránh khỏi tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi.

Ông Tuyến đề xuất có cơ quan quản lý giá đất độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ quyết định giá đất từng địa phương. Cơ quan này được thuê tổ chức tư vấn định giá đất. Việc xác định giá phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Hội đồng thẩm định giá sẽ có thành viên là người đứng đầu cơ quan định giá, đại diện các đơn vị liên quan, có chức năng tư vấn định giá.

Cơ quan định giá cấp tỉnh là Phòng Định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường hay hay Sở Tài chính cũng phải được nêu rõ trong dự thảo Luật. Đồng thời, phải làm rõ cách hiểu nguyên tắc định giá đất "phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường" là như thế nào.

Ủng hộ bỏ khung giá đất, trao quyền cho các tỉnh, thành xây dựng bảng giá song ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, đề nghị quy định cụ thể hệ số biến động giá thị trường bao nhiêu thì cần điều chỉnh bảng giá đất. Lý do giá đất biến động thường xuyên, nếu các địa phương liên tục điều chỉnh thì giá bất động sản không ổn định, ảnh hưởng đến các dự án đầu tư. Cũng như PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, ông Hiệp rất mông lung về khái niệm "giá đất phổ biến trên thị trường".

Chia sẻ vấn đề này, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, giá đất phổ biến theo thị trường là giá đất đang diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Giá này phải được đăng ký chính xác, chứ không phải giá đất ghi trong hợp đồng như hiện nay. Phương pháp xác định giá đất là quá trình tập hợp giá nhiều năm, dựa trên bản đồ địa chính, dùng cách đơn giản để tính giá đất trung bình. Theo ông, việc xác định giá đất không phải quá khó khăn, quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu về đất đai. Khi đó, giá đất có thể thể hiện đến từng thửa đất, theo từng thời điểm trước quy hoạch, sau quy hoạch, sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng. Khi xác định được giá đất theo giá phổ biến thị trường, việc thu hồi đất sẽ thuận lợi hơn.

Vũ Quang