Về mặt chủ trương cũng như tên gọi, nhà ở cho người có thu nhập thấp đương nhiên dành cho những người có thu nhập thấp. Bởi vậy, việc xây dựng nhà ở xã hội cũng được hưởng nhiều ưu đãi của nhà nước, đặc biệt là trong công tác giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, các tiêu chí để được mua nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng đã được quy định chi tiết. Ngoài các đối tượng chính sách được ưu tiên, người được xét mua nhà ở xã hội phải đáp ứng 2 tiêu chuẩn: chưa có nhà hoặc diện tích nhà ở bình quân dưới 5m2/người; thu nhập tính theo đầu người trong hộ phải thấp hơn mức bình quân của người dân Thủ đô. Và cả hai tiêu chí này đều phải được sự chứng thực của chính quyền địa phương và các cơ quan có thẩm quyền.
Tiêu chí như vậy tưởng như đã chặt chẽ, bảo đảm thực hiện được tính nhân văn trong chủ trương xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của Chính phủ. Thế nhưng trên thực tế còn rất nhiều kẽ hở trong các quy định này. Ví dụ, quy định mức thu nhập tính theo đầu người trong hộ phải thấp hơn mức bình quân của người dân Thủ đô, nhưng các cơ quan có thẩm quyền lại không công bố mức thu nhập bình quân của người dân là bao nhiêu nên rất khó cho các đơn vị làm nhiệm vụ xác minh, chứng thực. Khó cho người dân và khó cho cả chủ đầu tư. Hay như tiêu chuẩn xác nhận người dân chưa có nhà thì theo chính quyền ở nhiều địa phương, với những quy định chưa chặt chẽ về quản lý bất động sản như hiện nay, rất khó để xác minh người nộp hồ sơ đang sở hữu nhà đất như thế nào. Điều này dẫn đến hai tình huống: chính quyền địa phương (xã, phường, thị trấn) thận trọng ghi “Người làm hồ sơ chưa sở hữu bất kỳ loại bất động sản nào trên địa bàn quản lý”; hoặc một số cán bộ cơ sở lại dùng việc chứng thực này để gây khó dễ cho người dân. Ngoài ra, việc các văn bản chỉ được đăng tải trên mạng internet cũng gây khó khăn cho những người thu nhập thấp thực sự - những người ít có điều kiện để truy cập internet.
Thực tế qua 15 ngày phát và thu nhận hồ sơ bán nhà ở xã hội ở Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Xuân Mai tại thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ, Hà Nội cho thấy, nhiều người nộp hồ sơ mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp lại đến Xuân Mai bằng ô tô con, và rất sành sỏi trong việc tính giá cả của đất đai, bất động sản tại khu vực sẽ có 328 căn nhà ở xã hội.
Bên cạnh những bất cập trong quy định, giá cả và diện tích cũng đang là yếu tố khiến cho người có thu nhập thấp thực sự khó tiếp cận với nhà ở xã hội. Các căn hộ trong dự án nhà ở xã hội của Công ty Xuân Mai đều có diện tích từ 61 - 82m2, tương đương với quy mô một căn hộ chung cư thông thường. Diện tích đó, nếu nhân với mức giá đã được duyệt là 8.800.000 đ/m2 trước thuế thì giá của một căn hộ cho người có thu nhập thấp sẽ là 500 - 700 triệu đồng trước thuế. Với mức giá này, người có thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách... rất khó có khả năng để mua. Tuy nhiên, khi đặt vấn đề nên thu hẹp diện tích từng căn hộ để người thu nhập thấp dễ mua hơn thì Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai Nguyễn Văn Đa cho rằng: nếu xây như vậy sẽ ảnh hưởng đến vấn đề quy hoạch và mật độ dân cư. Lý do này có vẻ chưa thuyết phục, vì khi Bộ Xây dựng đã công nhận giá trị pháp lý của các chung cư mini (có diện tích từ 20 - 35m2) thì chắc chắn nhà ở xã hội với quy mô như vậy cũng không phải là bất thường.
Thực trạng nêu trên cho thấy những lo ngại về sự thiếu công bằng trong việc thực hiện chủ trương bán nhà ở xã hội hay quan ngại nhà ở xã hội có thể sẽ lại rơi vào tay những người giàu không phải là không có cơ sở. Bởi vậy, muốn tạo nên một sự công bằng tương đối trong bán nhà ở xã hội thì chuyện minh bạch hóa, cụ thể hóa các tiêu chí, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan chức năng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Bên cạnh đó, cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đặc biệt là mô hình nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp thuê để giảm số nhà ổ chuột trong thành phố và giảm áp lực xã hội.
Theo thông tin từ Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai, trong tổng số 1.890 hồ sơ đã tiếp nhận thì có khoảng một nửa phải làm lại do chưa đủ các yêu cầu cần thiết và chỉ có khoảng gần 100 hồ sơ đạt điểm từ 90 trở lên. Nếu chủ trương bán nhà ở xã hội được thực hiện công khai, minh bạch và công bằng ngay trong lần bán nhà ở xã hội đầu tiên này thì việc đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội nhằm giải quyết áp lực cung cầu nhà ở tại các đô thị sẽ thuận lợi hơn; quỹ nhà ở đô thị sẽ dồi dào hơn và có thể hy vọng tình trạng bong bóng giá nhà ở tại các đô thị cũng sẽ được kiểm soát hữu hiệu hơn.
