Làm rõ cơ chế giao, sử dụng đất dự án lấn biển

Không nên giới hạn nguồn vốn

Phát triển quỹ đất có ý nghĩa quan trọng với mọi quốc gia, bởi diện tích tự nhiên hầu như không tăng thêm, đất đai không “đẻ” ra. Chính vì vậy, việc khai thác, phát triển, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất có vai trò quan trọng. Xuất phát từ thực tế này, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã dành 1 chương để quy định về việc phát triển quỹ đất. Trong đó, điểm mới, thu hút được sự quan tâm của nhiều chuyên gia pháp lý cũng như cộng đồng doanh nghiệp là quy định phát triển quỹ đất bằng hình thức tạo lập từ việc thực hiện dự án lấn biển đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước.

Hiện nay, các hoạt động lấn biển tại Việt Nam đã và đang được thực hiện trong các dự án phát triển kinh tế - xã hội bằng đa dạng các nguồn vốn, trong đó chủ yếu là vốn tư nhân. Đơn cử, Dự án hạ tầng khu công nghiệp - cảng biển - khu phi thuế quan Nam Đình Vũ (Hải Phòng); Khu đô thị du lịch Hùng Thắng và Khu đô thị mới Halong Marina (Quảng Ninh); Dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ…

Đại diện một doanh nghiệp cho biết, các dự án lấn biển yêu cầu nguồn vốn vô cùng lớn, cần huy động tốt nguồn lực từ khối tư nhân để có thể triển khai một cách hiệu quả, khai thác hết tiềm năng và lợi thế lớn để mở rộng không gian phát triển ra biển. Song, hiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ ghi nhận “các dự án lấn biển bằng nguồn vốn nhà nước” để tạo lập quỹ đất trong khi đó nguồn vốn nhà nước còn nhiều hạn chế. Vì vậy, cần bổ sung các hình thức khác: Dự án lấn biển bằng nguồn vốn ngoài đầu tư công; dự án lấn biển sử dụng vốn hỗn hợp; dự án lấn biển theo phương thức đối tác công - tư… để tạo khung khổ pháp lý triển khai có hiệu quả.

Có thu hút được nhà đầu tư?

Hiện, việc quản lý đất đai được quy định tại Luật Đất đai; việc quản lý khu vực biển, không gian biển thực hiện theo Luật Biển Việt Nam; Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo. Trong khi đó, hoạt động lấn biển sẽ làm thay đổi hiện trạng, biến khu vực đang là biển trở thành đất, dẫn đến thay đổi luật áp dụng. Bên cạnh đó, Nghị định số 11/2021/NĐ-CP quy định việc giao các khu vực biển nhất định cho các tổ chức, cá nhân khai thác, sử dụng tài nguyên biển. Trong đó, quy định tổ chức, cá nhân được giao khu vực biển để lấn biển thực hiện dự án đầu tư thì được tiếp tục sử dụng diện tích đất hình thành sau khi lấn biển theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, Nghị định số 11/2021/NĐ-CP là văn bản quy định chi tiết Luật Biển Việt Nam và Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo, không căn cứ vào Luật Đất đai. Do đó, không quy định về chế độ quản lý, sử dụng đất sau lấn biển. “Câu hỏi đặt ra đối với các dự án có hạng mục lấn biển sử dụng vốn tư nhân, sau khi làm thay đổi hiện trạng từ mặt biển trở thành mặt đất thì việc quản lý, sử dụng đất như thế nào? Nhà đầu tư bỏ vốn lấn biển đương nhiên được giao đất, cho thuê đất để tiếp tục thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh hay Nhà nước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất? Trong trường hợp nếu nhà đầu tư tư nhân bỏ vốn để thực hiện lấn biển nhưng Nhà nước lại thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất lấn biển thì có thu hút được nhà đầu tư tư nhân hay không? Vì vậy, việc quản lý, sử dụng đất sau lấn biển cần được “luật hóa” trong trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật”, ông Đính phân tích thêm.

Đồng quan điểm, đại diện một doanh nghiệp cho rằng, Khoản 3, Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Việc sử dụng đất có mặt nước ven biển để thực hiện dự án lấn biển phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt; chế độ sử dụng đất của loại đất hình thành sau hoạt động lấn biển thực hiện loại đất tương ứng theo quy định của luật này”. Tuy nhiên, quy định về chế độ sử dụng đất có mặt nước ven biển và mặt biển để thực hiện dự án lấn biển chưa cụ thể, chung chung, khó áp dụng. Do đó, cần phải quy định rõ, tạo cơ sở pháp lý đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư các dự án lấn biển, đồng thời tạo động lực cho các nhà đầu tư, phù hợp với chính sách khuyến khích lấn biển của Nhà nước.