Sửa các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai:

Giải pháp chặn chiêu trò đấu giá đất

- 07:14, 28/04/2022 -
Khắc phục những vướng mắc, bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra hàng loạt chế tài xử phạt. Dù vậy, để đấu giá đất trở nên minh bạch, lành mạnh, nhiều ý kiến cho rằng, Ban soạn thảo cần xem xét, cân nhắc kỹ việc quy định các điều kiện hạn chế cũng như xử lý những hành vi không lành mạnh trong đấu giá đất.

Bổ sung nhiều chế tài

Đồng ý với việc cần có cơ chế, chế tài xử lý trong trường hợp người tham gia đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá mà theo quy định pháp luật, người tham gia đấu giá phải thực hiện. Tuy nhiên, các quy định đưa ra trong Dự thảo Nghị định có phần “nặng quá”, mức phạt rất lớn, dễ vấp phải sự phản đối của nhà đầu tư, doanh nghiệp, tổ chức nếu áp dụng trên thực tế. Trong khi đó, cơ quan soạn thảo chưa đưa ra cơ sở lập luận thuyết phục đối với việc đưa ra các mức phạt. 

Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự, Bộ Tư pháp Dương Đăng Huệ

Mặc dù đã có hàng chục nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, nhưng thời gian qua những vi phạm về đất đai, trong đó nổi cộm là những vi phạm liên quan đến đấu giá đất còn khá phổ biến. Đáng chú ý, những vi phạm về đấu giá đất không chỉ dừng lại ở thổi giá, mà còn dìm giá hay có hiện tượng "quân xanh, quân đỏ", đấu giá xong rồi bỏ cọc… đã gây không ít bức xúc cho dư luận. Điều này cho thấy, lỗ hổng về pháp lý, bất cập trong đấu giá đất cũng như chế tài xử lý vi phạm đấu giá đất chưa nghiêm.

Để lấp khoảng trống pháp lý trong khi chờ Luật Đất đai (sửa đổi) được xem xét, ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó, đáng chú ý là nội dung đề xuất bồi thường, cấm đấu giá 5 năm đối với hành vi tự ý bỏ số tiền đặt trước, bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, dự thảo Nghị định đề xuất bổ sung Điều 17a quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó bổ sung quy định về xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá. Cụ thể, dự thảo Nghị định quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường Hoàng Thị Vân Anh cho biết thêm, Dự thảo Nghị định cũng đưa ra hàng loạt chế tài “xử phạt” như: trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước, không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian 5 năm. Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, còn phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá.

Nhiều lỗ hổng trong đấu giá quyền sử dụng đất đã bộc lộ sau vụ việc trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc tại Thủ Thiêm

Nguồn: ITN 

Vẫn còn nhiều băn khoăn

Góp ý cho Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đại diện một số doanh nghiệp chuyên về bất động sản cho rằng, việc đưa ra nhiều điều kiện để hạn chế các hành vi không lành mạnh, lũng đoạn thị trường bất động sản trong hoạt động đấu giá là rất tốt. Tuy nhiên, việc ban hành quá nhiều điều kiện cũng khiến doanh nghiệp mới gia nhập thị trường với tiềm lực tài chính hạn chế sẽ bị "đá văng" ra khỏi cuộc chơi và không tránh khỏi những xung đột pháp lý.

Đại diện Công ty Cổ phần Vinhomes, Tập đoàn Vingroup, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, nếu dự thảo quy chế cuộc đấu giá đất quy định tiền đặt trước lớn hơn 20% giá khởi điểm của lô đất sẽ xung đột với Luật Đấu giá tài sản. “Do Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực cao hơn Nghị định nên trường hợp này sẽ phải áp dụng theo luật”.

Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp, Giám đốc Công ty TNHH Luật HPVN phân tích, Dự thảo Nghị định có đề xuất việc yêu cầu bồi thường thêm khoản tiền bằng 50% giá trị quyền sử dụng đất là không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi người tham gia đấu giá chỉ vi phạm quy định khi “tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá”. Còn việc bồi thường thì phải căn cứ trên những thiệt hại thực tế để yêu cầu bồi thường. Việc vi phạm quy định ở đây chưa mang lại thiệt hại hoặc chưa chứng minh được thiệt hại thì chưa thể coi là căn cứ để yêu cầu bồi thường.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, mặc dù dự thảo đã có quy định về điều kiện đối với bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhưng các điều kiện này cũng không thể bảo đảm người trúng đấu giá sẽ thực hiện tốt dự án, mang lại hiệu quả, bảo đảm không lãng phí đất đai. Do đó, để đấu giá đất trở nên minh bạch, lành mạnh, Dự thảo Nghị định cần được xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng, cần có cơ chế, chế tài đủ mạnh, đủ sức răn đe nhưng cũng phải mang tính hợp lý để có thể xử lý các trường hợp vi phạm một cách thấu đáo, thực tế.