Gỡ điểm nghẽn khung giá đất

Luật Đất đai có vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, một trong những hệ thống văn bản pháp luật có tầm quan trọng đặc biệt tác động phạm vi rất lớn, tính phức tạp và độ khó rất cao, chuyên sâu. Cũng bởi tầm quan trọng đặc biệt của đạo luật này, nên từ năm 1987 tới nay, Luật Đất đai đã qua 7 lần điều chỉnh, sửa đổi để bảo đảm phù hợp với thực tiễn phát triển. Tuy nhiên, với sự phát triển không ngừng của đời sống xã hội, và từ thực tiễn quản lý, sử dụng đất nói riêng, một số quy định của Luật Đất đai đã trở nên lạc hậu, cản trở sự phát triển, do đó cần sửa đổi, bổ sung kịp thời để phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai.  

Cũng bởi đây là dự án Luật “rất khó, rất phức tạp”, nên cơ quan được giao chủ trì xây dựng dự án Luật này là Bộ Tài nguyên và Môi trường trong quá trình xây dựng đã rà soát hơn 100 luật, bộ luật có liên quan đến lĩnh vực đất đai để đề xuất sửa đổi ngay trong Luật hoặc đề xuất sửa đổi các luật có liên quan nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Trong quá trình sửa đổi, những khoảng trống pháp lý cần phải được quy định bổ sung, những quy định bất hợp lý cần chỉnh sửa cho kịp thời với thực tiễn đang đòi hỏi. Một trong những vướng mắc hiện nay đó là quy định về khung giá đất trong Luật.

Theo Điều 113 Luật Đất đai quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Thực tế triển khai cho thấy, khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Chính việc bảng giá đất thấp hơn thị trường đã dẫn đến tình trạng “hai giá”, người mua đất “ghi khống” giá trị để trốn thuế. Ngoài ra, còn xảy ra tình trạng một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng. Và đây cũng chính là nguyên nhân của khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất.

Để khắc phục tình trạng này, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã quy định bỏ khung giá đất, đồng thời yêu cầu có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định, kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Nghị quyết đưa ra chủ trương quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang và có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương.

Việc Nghị quyết 18-NQ/TW quy định về bỏ khung giá đất có ý nghĩa rất quan trọng, giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, để tính giá trị đền bù đất. Qua đó, phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo. Cùng với đó, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai. Việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần “cởi trói” cho giá đất địa phương. Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi chỉ căn cứ vào khung giá đất. Điều này sẽ góp phần giảm thiểu những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến thu hồi, đền bù đất đai.

Nghị quyết Trung ương đã tháo gỡ vướng mắc về định giá đất, phần việc còn lại là cơ quan chủ trì soạn thảo thể chế hóa được quy định này trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai. Đây là cơ hội rất lớn để sửa đổi luật, để tạo ra những chuyển biến căn bản, căn cơ cho việc quản lý, sử dụng, khai thác tài nguyên đặc biệt quan trọng này.