Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản mới nhất, Khoản 5, Điều 214 quy định: Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Quy định này nhằm cụ thể hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW về quản lý, sử dụng đất đai. Theo đó, Nghị quyết yêu cầu: “Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt…”.
Thực tế, việc giao dịch qua các sàn giao dịch là xu hướng chung, góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch. Tuy vậy, nếu dự án Luật Đất đai (sửa đổi) bắt buộc các dự án kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản cần xem xét đến tính khả thi, lộ trình thực hiện; và nhất là tác động kinh tế của nó.
Thứ nhất, cả nước hiện có khoảng 1.600 sàn giao dịch bất động sản và hơn 300.000 người môi giới. Số lượng các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. Số người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo chỉ chiếm khoảng 10% (khoảng 30.000 người). Phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu cò đất, cò nhà.
Với hiện trạng như vậy, liệu các sàn bất động sản có kham nổi toàn bộ hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản hay không?
Thứ hai, nếu bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn thì sàn giao dịch từ chỗ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua liệu có trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản hay không?
Trong văn bản góp ý sửa đổi Luật Đất đai mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, việc bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn sẽ sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho những đơn vị này. Cụ thể, các sàn giao dịch sẽ được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp phí môi giới này cao hơn rất nhiều (có thể đến 7 - 8% hoặc cao hơn). Tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm.
Bên cạnh đó, sàn giao dịch không góp vốn với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng hay đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nên không thể hưởng đặc quyền bán sản phẩm. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án cũng không thể bị tước bỏ quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hai bên đều là doanh nghiệp nên cần bình đẳng với nhau.
Từ thực tế này, có lẽ ban soạn thảo cần cân nhắc việc xây dựng một lộ trình tiến tới bắt buộc thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản và kể cả với các giao dịch quyền sử dụng đất của người dân, thay vì bắt buộc thực hiện ngay khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực. Lộ trình này phải gắn liền với việc nâng cao chất lượng các sàn giao dịch bất động sản và có các quy định cụ thể hơn, phù hợp với bối cảnh mọi giao dịch đều phải qua sàn.
Từ phía các cơ quan thẩm tra của Quốc hội, cũng cần yêu cầu Ban soạn thảo có đánh giá tác động cho riêng điều khoản này. Dựa trên đánh giá tác động cũng như tham vấn kỹ các chủ thể liên quan, từ người dân, các bên tham gia thị trường; cơ quan thuế, giới chuyên gia… quy định mới có thể thực sự hài hòa lợi ích và góp phần vào hiệu quả thực thi thực tế của Luật sau khi ban hành.
