Thực tế cho thấy, đất đai mang tính cá biệt, bởi mỗi thửa đất có vị trí khác nhau, có giá trị khác nhau. Giá cả đất đai trên thị trường cũng mang có tính cá biệt. Giá trị của đất đai có thể dùng các kỹ thuật để định giá được, nhưng giá cả từng mảnh đất cụ thể trên thực tế lại do người mua, người bán trên thị trường tự quyết định. Điều đó cho thấy, giá cả thị trường đất đai là “muôn hình vạn trạng” - Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Hà Nội) đã nhận định như vậy khi nói về thực trạng thị trường đất đai.
Chúng ta đồng tình với nhận định của ông Hoàng Văn Cường, bởi thực tế thị trường đất đai tại Việt Nam hiện tồn tại cơ chế “hai giá”. Một là, giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, đây là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Hai là, giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Cũng bởi sự chênh lệch lớn này đã dẫn tới tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai luôn chiếm tỷ lệ lớn trong các vụ khiếu nại, khiếu kiện thời gian qua. Báo cáo tổng hợp ý kiến của Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam gửi đến Hội nghị phản biện xã hội về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây cũng cho thấy tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% - 80% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Để khắc phục tình trạng đất “hai giá”, hạn chế phát sinh những điểm “nóng” khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai, cần giải quyết được điểm nghẽn về giá đất trong sửa đổi Luật Đất đai lần này.
Nhằm tháo gỡ điểm nghẽn liên quan đến giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đã bỏ khung giá đất. Đồng thời, dự thảo Luật quy định, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật. Đặc biệt, phải bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.
Việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường là một bước ngoặt về đổi mới tư duy trong quản lý nhà nước về kinh tế đất. Chuyển từ sử dụng công cụ hành chính là khung giá do nhà nước ấn định sang sử dụng công cụ thị trường lấy giá trị thị trường để hình thành bảng giá đất. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khoa học, khách quan và phù hợp với thực tiễn, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, trên cơ sở đó áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.
Giá đất cụ thể được xác định theo giá trị thị trường của đất đai sẽ góp phần rút ngắn khoảng cách giá trị đất đai trên thị trường và giá giao dịch đất đai trên thực tế. Làm tốt được điều này sẽ khắc phục được tình trạng “hai giá”, tăng thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời khắc phục được tình trạng người dân khiếu kiện như đã xảy ra thời gian qua.
